今回ご紹介するのはプラウド日本橋久松町です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:鍛冶田工務店
価格:未定
専有面積:44.55㎡~78.78㎡
総戸数:35戸 (非分譲5戸含む)
規模:10階建て

交通:
都営浅草線「東日本橋」駅徒歩3分
都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線「人形町」駅徒歩6分
JR総武線「馬喰町」駅徒歩6分
都営新宿線「浜町」駅徒歩6分

所在地:東京都中央区日本橋久松町
竣工:2020年11月上旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド日本橋久松町公式HP

アドレスは・・・日本橋久松町!!!!!

これだけでよだれものという方が30組入れば良いわけですから売れるでしょうね。。。

久松小学区の物件は数多いですがアドレスまで久松となればクリオ、グリーンパーク、アスコットパークくらいしかなく、そこにプラウドブランドとなれば参りました。。。

東日本橋エリアは駅の出入り口も多く、駅徒歩3分というのはけして希少があるわけではないのですが先に述べた久松アドレスがこれでもかというくらい希少性あるわけです。

東日本橋駅は馬喰横山駅、馬喰町駅と地下で繋がっていますし、東日本橋駅から南西に寄るため浜町と人形町駅も徒歩6分と日常使いしやすい距離となります。東京勤務、品川勤務、新宿勤務、羽田・成田空港経由での出張・・・多方面へアクセス良好ですから共働き世帯へのウケも良いでしょう。

外観はぱっと見「日本橋高島屋や!」となった方も多いのではないでしょうか。曲線、屋上ライト、エントランス周りのデザインウォールなど外観への力の入れようは相当なものとなっています。現地にいくと周り(後ろ側)にびっしり建物がありますから全体的に見ると開放感というのはそこまでないのですが、日本橋界隈のマンションに空地率を求めること自体ナンセンスですし、囲まれているとはいえ二方角地ですからバルコニー面の窮屈感は少なめですから妥協できる範囲という方が多いのではないでしょうか。

残念だったのは外廊下であることでしょうか。共用廊下側にガラス手摺を用いるなどけしてコストカットの大きい外廊下というわけではないのですが単価からして内廊下であっても良かったのではないかと思ってしまいます。久松アドレスの前作であるクリオ日本橋久松町が内廊下であったくらいですから余計に。

1階に住戸はなく自転車置場、平置き駐車場ともに屋内となります。平均専有面積が1LDKを含めても70㎡近くになるゆとりかつ高価格帯であることを考えると平置き駐車場4区画というのは足りないかもしれないですね。

ごみ置き場は1階部分でエレベーター横の便利な場所ですがしっかりと前室を設けて愛のある設計となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Eタイプ 1LDK 44.55㎡

画像出典:プラウド日本橋久松町公式HP

4階 5400万円~5699万円 坪単価400万円~坪単価422万円
7階 6000万円~6399万円 坪単価445万円~坪単価474万円

Fタイプ 3LDK 78.78㎡

画像出典:プラウド日本橋久松町公式HP

4階 10700万円~10999万円 坪単価449万円~坪単価461万円
7階 11400万円~11699万円 坪単価478万円~坪単価490万円

Cタイプ 3LDK 72.52㎡
4階 9700万円~9999万円 坪単価442万円~坪単価455万円
8階 10400万円~10699万円 坪単価474万円~坪単価487万円

Dタイプ 3LDK 74.39㎡

画像出典:プラウド日本橋久松町公式HP

4階 10000万円~10399万円 坪単価444万円~坪単価462万円
8階 10700万円~10999万円 坪単価475万円~坪単価488万円

平均坪単価は約460万円です。

角地でなかったとはいえクリオ日本橋久松町から15%くらい上がっていることを考慮すると強気だなぁ~とは思ってしまいますが平均専有面積をクリオより10㎡以上も広くとっているあたりから野村の自信をうかがい知ることができます。

億出せるファミリー層をメインターゲットにするのはけっこう勇気がいることですが人形町や浜町含めて多数の物件を供給してブランド価値を高めてきた野村不動産だからこそできる専有面積、価格帯と言えるでしょう。

設備仕様はディスポーザーがありません。残念ではありますがクリオでもなかったですし、総戸数的に仕方ないですかね。

リビング天カセ、食洗機(三菱)、オープンキッチン(ガラスのディバイダー付き)、キッチン・洗面・食器棚天板フィオレストーン、食器棚、廊下床タイル、トイレ手洗いカウンター(カウンターレザー調)、ローシルエットトイレ(アラウーノ最新型)&手洗いカウンター、浴室ガラス扉(透明・不透明選択可)、浴室フラットラインライト、ミストサウナ、専有部への玄関含むハンズフリーシステム、玄関前カメラ付きインターホン、各戸トランクルームなど単価なりのものとなっています。

高単価ながら機械給気でないのは残念。この単価で電動給気シャッターだとちょいと萎えますね。ただ、色味が女性目線のためかものすごくおしゃれですし、洗面室にパナソニックの送風機(せんたく日和)を設けるなど細かいこだわりも見受けられました。

マンションで送風機は珍しいですね。浴室乾燥機を利用中はシャワーすら浴びれないわけで洗面室に送風機があると便利なんですがマンションだとなかなかお目にかかれないですよね。他に付けている物件があるのかもですが私自身は初めて見ました。天井埋め込み型ですから後付けと違い見た目も違和感ありません。もちろん浴室乾燥機も付いています。

構造はミライフルを採用。ただし階高にゆとりがない(10階建てで30m弱)ため基本天井高は2450mmと低めです。曲線住戸の窓面は高さ1900mmとハイサッシというわけではありませんが横に長いため開口部としては多めです。窓を縦に長くしても眺望が抜けるお部屋はごくわずかしかないわけで縦より横への広がりを選んだことは正解でしょう。

1LDK住戸は2口コンロさえ妥協できれば設備仕様が落ちない割に単価を盛っていませんから学区の恩恵が受けにくい広さとはいえ魅力が大きいでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・アスコットパーク日本橋久松町 2006年築 日本橋久松町 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約320万円

・グリーンパーク日本橋久松町レジデンス 2009年築 日本橋久松町 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約335万円

・グリーンパーク日本橋久松町 2011年築 日本橋久松町 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約305万円

・クリオ日本橋久松町 2019年築 日本橋久松町 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約380万円

グリーンパーク日本橋久松町が一番若いのに単価安なのは規模感、囲まれ感などに加えてディスポーザーがないのも影響しているかもしれません。(クリオもないです)

上記相場からプラウド日本橋久松町の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 74.39㎡ 4階 10000万円~10399万円(新築時) → 8700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費も予定段階とのことでしたが㎡あたり380円くらいになるかもしれないとのことでした。クリオ日本橋久松町が同じ規模感で㎡290円であったことを考えるとちょいと高いですね。(クリオが低めであることはたしかですが)

【住むレーション】

[浅草線→京急線]

東日本橋 8:01発
人形町 8:03着
日本橋 8:05着
宝町 8:07着
東銀座 8:08着
新橋 8:10着
大門 8:13着
三田 8:15着
泉岳寺 8:18着
品川 8:20着

[浅草線]

東日本橋 8:01発
浅草橋 8:02着
蔵前 8:04着
浅草 8:05着
本所吾妻橋 8:07着
押上 8:09着

[新宿線]

馬喰横山 8:02発
岩本町 8:03着
小川町 8:05着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
市ヶ谷 8:11着
曙橋 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿 8:18着

[総武快速線]

馬喰町 8:03発
新日本橋 8:05着
東京 8:08着
新橋 8:12着
品川 8:17着

[日比谷線]

人形町 8:00発
茅場町 8:02着
八丁堀 8:04着
築地 8:07着
東銀座 8:09着
銀座 8:11着
日比谷 8:12着
霞ヶ関 8:15着
神谷町 8:18着
六本木 8:21着
広尾 8:24着
恵比寿 8:29着
中目黒 8:31着

どの路線も時刻表いらずなくらい本数が多いですし、浅草線のエアポート快特(浅草線内は追い越さない速達電車、笑)停車駅ともなっていますから鉄道利便性は言わずもがな。東京駅八重洲口からタクシーに乗車しても1000円かからないくらいです。

夜の治安もよいエリアですし、スーパーマーケットやドラッグストアも多いため日常の買い物利便性が高くなっています。

【総評】

これは売れるでしょう。

久松町×プラウド・・・繰り返しになりますがこれだけでよだれものにもかかわらず素敵な外観、女性ウケしそうな室内カラー、せんたく日和の採用などなど魅力も多いですから。玄関ドアもシャンパンゴールド色でなかなかお目にかかれないものですし売手側の「他にはないものをつくろう」という気合いが感じられました。

ただ、内廊下にしなかった理由は問いたいですね。内廊下にするとCタイプとDタイプに行灯部屋が1部屋発生してしまうものの、久松町他社前作のクリオ日本橋久松町、東日本橋周辺野村前作のプラウド日本橋富沢町も内廊下だったわけで・・・。ここはとても悔やまれる部分です。背中側に建物がなく眺望が抜けるとかならあえて外廊下にしたと理解できるのですが外廊下側は写真のように建物がびっしりきてますからね。。。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から東日本橋駅出入口まで)

まぁ、内廊下にしなくとも売れる立地ではあるのですが。

「このアドレス、立地でそこまでワガママ言うな!」と言われればそれまでです(笑)

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