今回ご紹介するのはパークホームズ日本橋浜町ザレジデンスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:不二建設
価格:7900万円台~9900万円台
専有面積:70.13㎡~74.72㎡(トランクルーム面積1.93㎡含む)
総戸数:45戸(他に、事務所1戸、保育所1戸)
規模:11階建て

交通:
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩8分
都営新宿線「浜町」駅徒歩4分
東京メトロ日比谷線「人形町」駅徒歩10分
都営浅草線「人形町」駅徒歩12分

所在地:東京都中央区日本橋浜町3丁目
竣工予定:2021年2月下旬

駐車場:平面1台(車椅子使用者用)、敷地外駐車場11台
駐輪場:45台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ日本橋浜町ザレジデンス公式HP

最寄り駅は浜町駅で徒歩4分、水天宮前駅徒歩8分、人形町駅もぎりぎり徒歩10分となります。

トルナーレから隅田川方面に入っていますし、首都高と大通りから離れているため静かな住環境となります。

立地面でのデメリットとしては眺望です。エリア的に致し方ないですし、首都高と隅田川から1ブロックズレていますから静かな住環境な反面眺望の抜け感としては厳しい住戸が多めです。まぁこのエリアでそれを気にしていたら買えないですけど。。。

その代わり各タイプともワイドスパンとすることで窓面豊かに、かつ内廊下でありながらも行灯部屋が1タイプを除くとありませんから採光面はエリア内では確保されるほうです。バルコニー面が接道していますから将来的に壁ドンになる心配もありません。

エリア的に長方形の土地が多く、内廊下を実現しにくい(サンドイッチにできないため)わけですが今回はわりかし大きめな土地のため内廊下を実現、しかもしっかりと空調完備となっています。

今回特徴的なのは全戸70㎡超かつ70㎡台しかないことです。80㎡を設ければ億ションができてしまう中で、あえて70㎡台のみとしているのは売りやすさ優先であることはたしかですが、それは買い手側の買いやすさにもつながりますから億以下で探されていた方にはかなり響くものがあるでしょう。

プラウド日本橋久松町は全戸完売、パークホームズ日本橋橘町も3LDKは完売とエリア内で3LDK自体が希少になっていますし、中古に目を向けても売り手市場がゆえに高価格帯かつそもそも出物も少ないとなれば来年の入居まで待てる方には待ってました!という新築マンションでしょう。

外観は基壇部二層に浜町縁の文様をデザインコードに取り入れるなど江戸町屋をイメージした素敵なものとなっています。近年の同エリア三井物件は江戸・日本橋の街並みをアレンジして再現するべくマンションにも日本橋コードを導入しています。

1階部分に中央区の公益施設、2階部分に保育所が入ります。住宅と非住宅の出入り口はしっかりとわけていますし、保育所用の自転車置場を屋内に設けるなど景観を損ねないよう細かい努力も見受けられました。

今回、敷地内駐車場は身障者優先の1区画のみです。ただ、条例回避(そもそも敷地内でなければダメですが公益施設、保育所を設ける代わりに敷地外カウントOKとしている)のため約200m離れた日本橋浜町Fタワーに11区画三井レジが確保済みです。この11区画ですが借り手がいようがいなかろうが費用がかかる(条例回避)ため管理費は他物件に比べるとお高めです。Fタワーの駐車場が月額55000円なので余計に。。。

ただし、3年後に「利用されていない区画分を手放す(見直す)」ことができます。例えばですが11区画中5区画しか利用されていない場合には6区画を解約といった感じです。それにより3年後に管理費の実質負担がやや抑えられる可能性があります。

駐車場が余るのはよろしくないものの大手デベでも敷地外駐車場確保にて条例回避が増えていますね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南東向き]

Aタイプ 3LDK 72.71㎡ 管理費(月額)29650円 修繕積立金(月額)11630円

画像出典:パークホームズ日本橋浜町ザレジデンス公式HP

次期以降

Bタイプ 3LDK 71.70㎡ 管理費(月額)29240円 修繕積立金(月額)11470円

画像出典:パークホームズ日本橋浜町ザレジデンス公式HP

8階 9450万円 坪単価435万円
9階 9490万円 坪単価437万円
10階 9520万円 坪単価438万円
11階 9590万円 坪単価442万円

Cタイプ 3LDK 74.72㎡ 管理費(月額)30480円 修繕積立金(月額)11960円

画像出典:パークホームズ日本橋浜町ザレジデンス公式HP

5階 9690万円 坪単価428万円
6階 9740万円 坪単価430万円
7階 9790万円 坪単価433万円
8階 9820万円 坪単価434万円
9階 9890万円 坪単価437万円
10階 9920万円 坪単価438万円
11階 9990万円 坪単価442万円

[北西向き]

D1タイプ 3LDK 70.94㎡ 管理費(月額)28930円 修繕積立金(月額)11350円

画像出典:パークホームズ日本橋浜町ザレジデンス公式HP

3階 7990万円 坪単価372万円←強く強くおすすめです!!!GOすべき!!!
4階 8290万円 坪単価386万円
5階 8390万円 坪単価391万円
6階 8490万円 坪単価395万円
7階 8560万円 坪単価398万円
8階 8630万円 坪単価402万円
9階 8690万円 坪単価405万円
10階 8790万円 坪単価409万円

D2タイプ 3LDK 70.13㎡ 管理費(月額)28600円 修繕積立金(月額)11220円
11階 8890万円 坪単価419万円

Eタイプ 3LDK 72.53㎡ 管理費(月額)29580円 修繕積立金(月額)11610円
3階 8160万円 坪単価371万円
4階 8300万円 坪単価378万円

平均坪単価は約415万円です。

日本橋浜町ダイヤレジデンスもそうでしたが浜町エリアでも坪単価400万円超えてきたかぁ~とは思うものの都心部・都心近接エリアの新築マンション全体として見ればまだ目に優しいことはたしか。ましてや先に述べたように中古も強気なエリアですから価格面で購入を諦める方は少ないでしょう。

設備仕様はディスポーザーがありません。食洗機、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、全部屋壁掛けエアコン(Dタイプのみ一部非標準)、玄関前カメラ付きインターホンなどディスポーザーがないこと以外はそれなりではあります。

45戸中44戸は住戸前トランクルーム完備となります。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

設備仕様はそこまで豪華にせずに価格を抑えた印象です。

周辺相場を確認しましょう!

・レフィール日本橋浜町 2003年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約305万円

・グリーンパーク日本橋浜町 2004年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約285万円

・ウィルローズ日本橋浜町Sui 2010年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約295万円

・グラウス日本橋浜町 2011年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約335万円

・ウィルレーナ日本橋浜町 2011年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約330万円

・リビオレゾン日本橋浜町 2012年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約305万円

・パークホームズ日本橋浜町ザテラス 2015年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約385万円

・プレミスト日本橋浜町 2015年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約375万円

・ザ・パークハウス日本橋浜町 2016年築 日本橋浜町3 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からパークホームズ日本橋浜町ザレジデンスの将来価値を予想すると

D1タイプ 3LDK 70.94㎡ 7階 8560万円(新築時) → 7480万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

第三者管理、下駄付きのため全体・住宅で分かれ、さらには駐車場が敷地外強制確保のためなかなかな高水準となっています。

修繕は40年計画としているため10年間で1万円プラスとなれば10年後目線では70㎡で管理費と修繕積立金合わせて約5万円。仮に駐車場を借りると月額10万円を超えますから維持費は目が痛いです。(修繕積立金をしっかり取ること自体は良いこと)

建物模型

建設地周辺動画(2019年5月撮影)

【住むレーション】

[半蔵門線]

水天宮前 8:01発
清澄白河 8:04着
住吉 8:07着
錦糸町 8:09着
押上 8:12着

水天宮前 8:00発
三越前 8:02着
大手町 8:04着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
半蔵門 8:12着
永田町 8:14着
青山一丁目 8:17着
表参道 8:19着
渋谷 8:22着

[新宿線]

浜町 8:00発
馬喰横山 8:02着
岩本町 8:03着
小川町 8:05着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
市ヶ谷 8:11着
曙橋 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿 8:18着

[日比谷線]

人形町 8:04発
小伝馬町 8:05着
秋葉原 8:07着
仲御徒町 8:09着
上野 8:10着

人形町 7:59発
茅場町 8:02着
八丁堀 8:04着
築地 8:07着
東銀座 8:09着
銀座 8:11着
日比谷 8:12着
霞ヶ関 8:15着
神谷町 8:18着
六本木 8:21着
広尾 8:24着
恵比寿 8:29着
中目黒 8:31着

[浅草線]

人形町 8:00発
東日本橋 8:02着
浅草橋 8:03着
蔵前 8:05着
浅草 8:06着
本所吾妻橋 8:08着
押上 8:10着

人形町 8:00発
日本橋 8:02着
宝町 8:04着
東銀座 8:06着
新橋 8:08着
大門 8:10着
三田 8:13着
泉岳寺 8:15着

通学校は有馬小学校です!!

久松小もそうですが学区狙いの方も多いエリアですから有馬小学校学区は強みとなります。

成城石井、ピーコックなど日常の買い物施設も近くにありますし、浜町公園も徒歩2分という近さですから通勤・買い物・子育てトータルで見てバランスの良いエリアと言えるでしょう。

東京シティエアターミナルも近いため出張の多い方や航空企業関係者のウケもよいエリアです。

[空港リムジンバス 成田空港]

T-CAT 6:00発
第3ターミナル 6:57着
第2ターミナル 7:00着
第1ターミナル 7:10着

[空港リムジンバス 羽田空港]

T-CAT 6:15発
第2旅客ターミナル 6:35着
第1旅客ターミナル 6:40着
国際線ターミナル 6:50着

【総評】

デメリットがはっきりしているため決断しやすいですね。

・眺望の抜け感がない住戸が多い

→これはエリア的に致し方ない

・維持費が高い

→最近の新築マンションはどこも維持費が高いですが駐車場設定でより重たくなっています

立地や間取り、価格などなど上記以外でケチを付ける人はほぼいない(買わない理由が見当たらない)でしょう。間取りに関しては窓面付近の下がり天井が多いものの内廊下なのに行燈部屋がほぼないのは大きく評価できます。

狙い目としてはD1・Eタイプの3階でしょう。とくにD1タイプは表面価格的にも強くおすすめできます。小さめのビルとのこんにちはとなりますがAタイプと違いマンションバルコニーとこんにちはではないですから気になりにくいでしょう。リビングの窓面も豊かで坪単価370万円ほどとはお安すぎます。もちろん長い目で見れば満足度優先で上階のほうがいいでしょうけども中には10年で買い替えたいという方もいるわけで、そのような方からすればリセールバリューも尖らせたいでしょうから魅力に感じるでしょう。まぁ・・・倍率は付くでしょうけど。

満足度重視ならCタイプもいいですね。日当たりに期待ができる住戸が多くなります。

単価は上がるでしょうけども(仮称)中央区日本橋本町4丁目10・13計画は楽しみですね~。2棟構成でエリア内では戸数も多そうですし、東京駅徒歩圏を謳っても怒られない距離感です。首都高が近いですし囲まれ感ありますがシングル・ディンクス層からしたら待っても良い計画かと思います。もちろん住環境としては今作のほうが優れている(静かで日常の買い物施設も多い)ため競合というわけではないのですが、価格は上がってもいいからパークホームズ日本橋三越前ザレジデンスのように東京駅に近付きたいという方は期待して良いでしょう。

(仮称)中央区日本橋本町4丁目10計画 建設地周辺動画(2019年5月撮影)
(仮称)中央区日本橋本町4丁目13計画 建設地周辺動画(2019年5月撮影)

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