バウス加賀　予定価格と間取り　都心近接×住環境重視×予算1億円前後の最適解

今回ご紹介するのはバウス加賀です！

［物件概要］

売主：中央日本土地建物　日鉄興和不動産　総合地所
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：59.49m㎡～127.92㎡
総戸数：228戸（分譲228戸、他店舗1区画）
規模：12階建て

交通：
都営三田線「新板橋」駅徒歩10分
都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩11分
JR埼京線「十条」駅徒歩14分

所在地：東京都板橋区加賀一丁目
竣工予定：2026年8月上旬
引き渡し予定：2026年9月下旬

駐車場台：76台（機械式(来客用5台含む)：75台、平置身障者用：1台）
駐輪場：468台（2段ラック式・前輪ラック式・スライドラック式・平置式：456台、子供用自転車置場（平置式）：12台）
バイク置場：20台

地図はこちらです↓

画像出典：バウス加賀公式HP

都営三田線の新板橋駅と板橋区役所前駅から徒歩10分～11分、JR埼京線の十条駅から徒歩14分、2020年築のアトラス加賀以来の大名屋敷跡地(加賀藩下屋敷)に誕生する大規模分譲マンションとなります。

そのアトラス加賀と2013年築のシティテラス加賀の北側ですから南面の視界抜けに関してはその隙間からになってしまうためカーテンいらずの都心眺望を求める方にはあまり合ってきません。

ただ、アトラス加賀とシティテラス加賀が石神井川の南側に位置していたのに対して今作は石神井川の北側に位置しているため『南方位×石神井川ビュー』が叶う部屋の設定が多くなっているのがストロングポイントになってきますね。

用途地域としては準工業、東側に物流施設があったりはしますが落ち着いた住環境です。

石神井川に沿って公園も点在、景観形成重点地区のためコンビニの看板も調和する色になっているなど加賀エリアですから住環境の良さに関しては言わずもがなではありますがやはり買い物便は今一つですね。

一番近くても王子新道沿い(板橋区役所前駅との間)のまいばすけっとが徒歩7分、新板橋駅寄りのライフが徒歩9分(仲宿店は徒歩14分)、仲宿商店街のよしやセーヌが徒歩12分、再開発で駅前が整った十条駅前のクイーンズ伊勢丹が徒歩12分であるなど少々距離があります。

ただ、そのウィークポイントに対して足元に小ぶりながらもスーパーマーケット(まいばすのようなサイズ感)を誘致する計画であるというのは実現すればスペシャルですね。(周りにお住いの方もハッピー)

また、埼京線の板橋駅前では再開発が進行中でありそちらも楽しみですし、加賀エリアにお住いの方は池袋を日常使いされる方も多いですからデパ地下(いずれヨド地下と呼ばれる？)を利用しても良いでしょう。

通学校は金沢小学校で徒歩6分、加賀中学校で徒歩10分の黄金ルートとなっています。

建設地は北側が加賀学園通り、東側が加賀学園通りと王子新道を繋ぐ通り(加賀橋がある通り)、南から西にかけては石神井川に面しています。

従前は愛歯技工専門学校や歯科診療所があった場所です。アトラス加賀の販売時点で生徒の募集を停止していたためマンションになるのではないかという話が出ていましたね。

3棟構成でCALM SITE(カームサイト)が南東向き、BRIGHT SITE(ブライトサイト)が南西向き、ARTFUL SITE(アートフルサイト)が北西向きです。

石神井川を真正面に望みつつ南からの抜群の日当たりも得たいならBRIGHT、日当たりはあまり求めずに石神井川を真正面に望めれば良いのであればARTFUL、石神井川ビューにこだわらずに眺望変化リスクを呑みつつ現状の日当たり優先であればCALMという選び方が基本になってくるでしょう。(当然ながらBRIGHTはお高い価格設定のため予算でも選べる棟は変わってきます)

メインのアプローチは加賀橋側(南東側)に設けており植栽計画としてはシンプルではあるのですが『加賀橋公園辺りからエントランスアプローチは始まっている』と思えばむしろコストパフォーマンス良いでしょう(笑)

それくらい加賀橋付近の公園と緑道の緑が豊かであり気持ち良いのですよね。サクライロノキセツも楽しみでなりません。

ホールへ入ると光に包まれたカウンター、その横にブックラウンジと今どきなデザインながらも加賀の伝統を感じられる空間となっています。

共用施設は1階に集約されておりワークスペース、オーナーズラウンジ(集会室)、キッズスペース、マルチスペースに加えて西側は水盤もある屋外のウォーターガーデン(ここまでは住民専用)、その先の石神井川沿いには加賀第二公園と石神井川と連動した緑豊かな公開空地(都市計画緑地)が設けられます。

外観デザインに関しては加賀橋から見えてくる南東角のラインがとくにスペシャルですね。

基壇部は斜めにせり上がった庇に縦へと伸びる木調ルーバーが重厚感を演出、住戸階を下から上までのダイレクトウィンドウとするだけでなく最上階はペントハウスとすることで一目で高級マンションだと思わせる装いとなっています。

満足度においてもリセールにおいても『高そうなマンションと思われることが大事』であり、今作の南東角のラインやペントハウスはマンションの格を上げてくれることでしょう。(その部屋を買わない方にとっても恩恵がある)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［BRIGHT SITE］

B4　3LDK　72.99㎡
3階　11900万円　坪単価539万円
5階　12100万円　坪単価548万円
8階　12400万円　坪単価561万円

B7’　2LDK+S　81.75㎡

画像出典：バウス加賀公式HP

B4r　3LDK　90.43㎡

画像出典：バウス加賀公式HP

B7m　3LDK　112.33㎡
11階　27400万円　坪単価806万円

［CALM SITE］

C6　3LDK　68.62㎡

画像出典：バウス加賀公式HP

C9　3LDK　74.40㎡

画像出典：バウス加賀公式HP

C11　3LDK　70.92㎡

画像出典：バウス加賀公式HP

C13　4LDK　76.33㎡

画像出典：バウス加賀公式HP

ARTFUL SITEの予定価格が出ていないため平均値を出すには時期が早いのですがおおよそ平均坪単価500万円と言ったところでしょうか。

平均専有面積は約73㎡と今の時代の新築マンションにしては専有面積調整(安く見せるために居住性を犠牲にして部屋を狭くする)はなされておらず良いですね。(76㎡の4LDKは4LDKにしては狭いですけども部屋数優先の方には希少な出物)

目玉の南東角住戸は窓がせり出すことになるため手前に大きな梁はきてしまうものの座った時の視線は開放感抜群でしょう。

田の字が主ですがアイランドキッチンプランもありますし、BRIGHTの最上階にはペントハウスが3部屋設けられるなど『板橋の富裕層』だけでなく『都心でも戦える予算だけども加賀なら住環境の良さも得つつスペシャルな部屋に手が届く』というような住まいに特別なものを求める方でも検討できるようなマンションとなっています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板御影石、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆タンクレストイレ＆スティックリモコン、可動式ルーバー面格子、ゼッチ基準、玄関通風窓(一部除く)など単価帯なりに頑張ってくれています。

角住戸やルーバル住戸の一部はプレミアム設定となりタンクレストイレの便座がオート開閉になるなど少しスペックアップします。

ペントハウス住戸はリビング天カセなどさらにスペックアップしますが坪単価800万円を目指すのであればもう少し華が欲しかったところではあります。

そのため一般住戸のほうがコスパは良いですね。

構造は二重床(床スラブ厚200mm～230mm)・二重天井、基本天井高は2450mm～2500mm、ペントハウスのリビング吹き抜け部分は5150mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウドシティ加賀学園通り

2016年築　十条駅徒歩9分

新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約430万円

動き一例

約104㎡
新築時8300万円台
中古時14400万円台

■アトラス加賀

2020年築　新板橋駅徒歩9分

新築時の坪単価約290万円
現在の坪単価約460万円

動き一例

約73㎡
新築時6700万円台
中古時10600万円台

上記相場からバウス加賀が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C9　3LDK　74.40㎡　8階　10900万円台　→　9500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

板橋区加賀の分譲マンション相場

新築　坪単価500万円前後（予定）
築5年　坪単価460万円前後
築9年　坪単価430万円前後
築12年　坪単価370万円前後 pic.twitter.com/qXqXimobcX

— マンションマニア (@mansionmania) September 20, 2025

駐車場は屋外で身障者優先の平置き1台を除いて機械式で設置率約31％です。

ペントハウスの設定が3部屋もありますし、ルーバル付住戸など板橋区内としては超高価格帯の部屋があるにも関わらずそういった部屋への飴ちゃん平置き駐車場がないことには驚きました。(人気の加賀ブランドとはいえ2億円前後出すなら平置き駐車場を求めるような…)

出入口にシャッターゲート、車寄せもあるのは良いのですが駐車場事情は億ションらしくないですね。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅1850mm/1950mm×全高1550mm/1750mm/2100mm×重量2000kg～2300kg　月額25000円前後

駐輪場は屋内と屋外混在で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約280円、共用施設も多彩で広々としていますし水物もあり、公開空地の植栽も豊かですから違和感はないのですがエレベーターが2基(分速90m)しかないのは驚きでした。(住戸によってはエレベーターまでだいぶ遠いです)

12階建てとそこまで背は高くないですし、低層階にお住いの方は階段を使うことも多いでしょうけども子育てファミリーウケが良い総戸数228戸ですから3基設けてくれると嬉しかったのですが。(1基増えれば維持費は高くなりますが億ションを買える方々ですから誤差でしょう)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウドシティ加賀学園通り　総戸数363戸　管理費㎡単価月額約209円

■アトラス加賀　総戸数227戸　管理費㎡単価月額約190円

【住むレーション】

［都営三田線］

板橋区役所前　7:58発
新板橋　7:59着
西巣鴨　8:01着
巣鴨　8:04着
千石　8:06着
白山　8:08着
春日　8:10着
水道橋　8:12着
神保町　8:14着
大手町　8:18着
日比谷　8:20着
内幸町　8:23着
御成門　8:25着
芝公園　8:26着
三田　8:28着
白金高輪　8:32着
白金台　8:34着
目黒　8:37着

［埼京線］

十条　8:04発
板橋　8:06着
池袋　8:10着
新宿　8:16着
渋谷　8:21着
恵比寿　8:24着
大崎　8:28着

C2と5号線どちらの出入口も近いため車での遠出も便利です。

プラウドシティ池袋本町

2011年築　板橋駅徒歩2分

新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約535万円

動き一例

約74㎡
新築時5900万円台
中古時12400万円台 pic.twitter.com/I5RKHWeWp1

— マンションマニア (@mansionmania) September 20, 2025

【総評】

駅距離よりも住環境を優先されたい方にとってはとても良い出物ですね！

『住環境(教育環境)で失敗したくない(間違いのないブランド立地を選びたい)』『都心から離れすぎるのは嫌だ』という価値観で『とはいえ文京区は高い…』というような方にとっては選びたくなる要素が満載でしょう。

予算1億円前後で購入できる新築マンションとしてはスペシャルだと思いますし、文京区でも手が届くような方からすれば加賀であれば超スペシャル住戸が購入できてしまいます。

周辺相場と比べて新築プレミアム代が乗っかっている程度ですから割高感はありません。

築10年を超えているシティテラス加賀でも今後の出物は坪単価400万円を超えてきそうですからね…(現状の動きとしては坪単価370万円ほどだがバウス加賀がエリア全体の相場を底上げしそう)

そもそも最近は出物も少ないです。(マンション好きにも有名な名作、加賀レジデンスもなかなか売りが出ないですね…)

もちろん板橋区にしてはかなりお高いですが加賀は以前から『板橋区だから安いでしょう』は通用しないブランドエリアですから板橋区内の一般的なエリアのマンションと比べることはナンセンスですからね。

ただ、これは言わずもがなですが子育てファミリー色がかなり強いエリアですからすでにお子様がいらっしゃる方でないとリスキーかと思います。

『子どもはご縁があれば』くらいの感覚の共働き夫婦が購入、結果ディンクスとなった際にはミスマッチが起きやすいことでしょう。

それだけ住環境(教育環境)としてスペシャルすぎるということです。

そこにカッコよくて単価帯なりのスペックであるマンションとなれば『板橋区加賀を知らない子育てファミリー』にもハマりやすいことでしょう。

とはいえ『駅への近さも譲れない…』という方が多い時代ですから加賀ブランドとはいえ『億超え中心の228戸』を売り捌くのは容易ではないでしょうね…

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