パークホームズ日本橋橘町　価格と間取り　日本橋サロン訪問

今回ご紹介するのはパークホームズ日本橋橘町です！

［物件概要］（第一期二次）

売主：三井不動産レジデンシャル　室町クリエイト　大阪ガス都市開発
施工：川口土木建築工業
価格：5190万円～8390万円
専有面積：40.05㎡～68.04㎡(全体としては～76.02㎡)
総戸数：80戸（他に店舗1区画）
規模：13階建て

交通：
都営浅草線「東日本橋」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線「人形町」駅徒歩7分
東京メトロ半蔵門線「三越前」駅徒歩13分
都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩3分
総武快速線「馬喰町」駅徒歩5分

所在地：東京都中央区東日本橋3丁目
竣工予定：2020年9月下旬

管理費：月額10210円～17350円
修繕積立金：月額4810円～8160円

駐車場：機械式16台　平面1台（総戸数80戸の他店舗1区画も対象に含まれます）月額42000円～50000円
駐輪場：87台　月額100円～400円

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ日本橋橘町公式HP

物件名の橘町は旧住所のため物件名だけで所在地を当てるのはなかなか難しいですね。私自身、旧住所までは知らない地域ですから地図を見た時に「東日本橋やないかーい！！」とはなりました。

東日本橋エリアは鉄道網が手厚く、スーパーマーケットやドラッグストアなどが乱立していますから住みやすいことはたしかなのですが出入り口が数多くある分駅近が必ずしも評価されるというわけではなく、プライムスタイル東日本橋も駅徒歩1分表記でありながらもなかなかな苦戦ぶりでした。

パークホームズ日本橋橘町は駅3分表記ですから苦戦したプライムスタイル東日本橋よりも厳しいのでは？と思いかねないのですが苦戦することはなさそうです。その根拠としてはコレド室町まで一直線の日本橋みゆき通りに面しており、三方角地であるからです。東日本橋駅・馬喰横山駅・馬喰町駅を最寄りにしつつも人形町駅まで徒歩7分、三越前駅まで徒歩13分、コレド室町まで徒歩11分など東日本橋に寄りすぎていないことが大きく評価されることでしょう。日本橋みゆき通りはインターロッキング、電柱の地中化を進めており歩きやすい道へと変貌しますから尚更。

しかも、学区は久松小学校！！もぉ～これだけでファミリー層からしたらよだれものですよね(笑)

3LDK住戸はサクサクっと売れてしまうことでしょう。

三方角地のため東日本橋エリアにしては囲まれ感がなく、将来的に壁ドン状態になってしまうことはまずありません。背中側の接道は向かいの建物と共同持ち分の私道となりますが将来的に管理に困らぬように三井レジが所有しつづけるそうです。これは助かりますね。背中側の古い建物群も三井レジが開発する気満々なのでしょうか(笑)周辺にはまだまだ古い建物が多いですが徐々に新しくなっていくことでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A76タイプ　3LDK　76.02㎡　管理費(月額)19390円　修繕積立金（月額）9120円

画像出典：パークホームズ日本橋橘町公式HP

2階　10390万円　坪単価451万円
5階　10650万円　坪単価463万円
7階　10810万円　坪単価470万円
8階　10870万円　坪単価472万円
10階　10990万円　坪単価477万円
12階　11590万円　坪単価504万円

H65タイプ　3LDK　65.23㎡　管理費(月額)16630円　修繕積立金（月額）7830円
2階　7330万円　坪単価371万円

C68タイプ　3LDK　68.04㎡　管理費(月額)17350円　修繕積立金（月額）8160円
9階　7840万円　坪単価380万円
10階　7880万円　坪単価382万円
11階　7920万円　坪単価384万円

D40タイプ　1LDK　40.72㎡　管理費(月額)10380円　修繕積立金（月額）4890円

画像出典：パークホームズ日本橋橘町公式HP

4階　4860万円　坪単価394万円
8階　5050万円　坪単価410万円

E68タイプ　3LDK　68.03㎡　管理費(月額)17350円　修繕積立金（月額）8160円
10階　8240万円　坪単価400万円
11階　8310万円　坪単価403万円
12階　8390万円　坪単価407万円

F40タイプ　1LDK　40.05㎡　管理費(月額)10210円　修繕積立金（月額）4810円

画像出典：パークホームズ日本橋橘町公式HP

12階　5190万円　坪単価428万円
13階　5230万円　坪単価431万円

同じくみゆき通り沿いのパークホームズ日本橋三越前ザレジデンスが坪単価510万円ほどでしたから東京・日本橋までの距離差を考慮すればしっかりと価格差を付けていますから違和感ない水準です。

ただし設備仕様はがっつり落としてきています。三越前と人形町二丁目では採用されていたディスポーザーがないですし、洗面台の天板が人大であったり食器棚もなくなっています。周辺で供給した過去物に比べてがっつりコストカットしたけど買いやすい価格にしましたよ～という感じです。しかも外廊下なんですよね～。全戸北東向きの板状ですから仕方ないとはいえ残念。人形町二丁目も外廊下ですし、改めて三越前がけっこう頑張っていたなぁ～と。時代の流れでしょうか。

全体的には逆梁メインのため下部がカウンターで上部が窓になるのですがA76タイプのリビングが順梁のため下がり天井ががっつりきているのが残念。外から見るとガラスが一面にあるため美しいのですが室内からはちょいと窮屈感が出そうです。人気となる3LDKでも価格が重たいわりに順梁となってしまいますからA76タイプが残りそうです。

1LDKに関してはB40タイプのみ賃貸のような間取りのためD40タイプとF40タイプのほうが人気出ることでしょう。リビングと洋室を仕切るウォールドアがハイタイプかつ邪魔にならないところにしまい切れるものとなっていますから圧迫感なくリビングを広く使うこともできます。

天井高は2～6階が2500mm、7階以上が2450mmとなります。逆梁住戸に関しては窓面が上部にきますから天井高以上の開放感があるでしょう。

1階部分に店舗が入りますが焼肉店のようなザ・飲食店は不可となっています。軽飲食は可能とのことですからカフェやコンビニになると理想的です。

エントランスホールは小さめですがエレベーターホールとの間にごみ置き場があり便利です。しっかりと二重扉となっています。

自転車置き場は1.5階部分にあり専用のエレベーターがあります。自転車置き場からエレベーターホールの2階部分に繋がっていますから出かけるときに自転車を利用する際は2階で降りることになります。

駐車場設置率は機械式メインで約20％です。40㎡台も多いマンションですから大抽選会になるほど足りないということはないでしょう。

価格に関する評価としては

・A76タイプ・・・ちょっと価格盛りすぎかな(順梁リビングなので余計に)
・A76タイプ以外の3LDK・・・割高感一切なし
・1LDK・・・まぁこんなもんですかね

といった感じです。

周辺相場を確認しましょう！

・グリーンパーク日本橋アペゼ　2005年築　東日本橋3　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約305万円

・日本橋ヴォアール　2005年築　東日本橋3　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約305万円

・グランスイート日本橋エイペックス　2005年築　東日本橋3　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約305万円

・アスコットパーク日本橋コモド　2007年築　東日本橋3　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約325万円

・グリーンパーク東日本橋レジデンス　2009年築　東日本橋3　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約315万円

・グリーンパーク東日本橋スクエア　2013年築　東日本橋3　新築時の坪単価約270万円　現在の坪単価約340万円

・コノエ東日本橋駅前　2014年築　東日本橋3　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約320万円

・クリオ東日本橋　2017年築　東日本橋3　新築時の坪単価約360万円　現在の坪単価約400万円

・プロスタイル日本橋馬喰町　2017年築　東日本橋3　新築時の坪単価約350万円　現在の坪単価約350万円

・プライムスタイル東日本橋　2018年築　東日本橋3　新築時の坪単価約365万円　直近売り出し事例なし

上記相場からパークホームズ日本橋橘町の将来価値を予想すると

C68タイプ　3LDK　68.04㎡　9階　7840万円　→　7200万円（築10年時）

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

［浅草線］

東日本橋　8:01発
人形町　8:03着
日本橋　8:05着
宝町　8:07着
東銀座　8:08着
新橋　8:10着
大門　8:13着
三田　8:15着
泉岳寺　8:18着
品川　8:20着
青物横丁　8:25着
立会川　8:27着
平和島　8:30着
京急蒲田　8:33着
大鳥居　8:37着
穴守稲荷　8:39着
天空橋　8:40着
羽田空港国際線ターミナル　8:42着
羽田空港国内線ターミナル　8:45着

東日本橋　8:24発
浅草橋　8:25着
蔵前　8:27着
浅草　8:29着
本所吾妻橋　8:30着
押上　8:32着
青砥　8:42着
京成高砂　8:46着
東松戸　8:55着
新鎌ヶ谷　9:00着
千葉ニュータウン中央　9:07着
印旛日本医大　9:14着
成田湯川　9:21着
空港第1ビル　9:36着
成田空港　9:38着

［新宿線］

馬喰横山　8:02発
岩本町　8:03着
小川町　8:05着
神保町　8:07着
九段下　8:09着
市ヶ谷　8:11着
曙橋　8:14着
新宿三丁目　8:16着
新宿　8:18着

［総武快速線］

馬喰町　8:03発
新日本橋　8:05着
東京　8:08着
新橋　8:12着
品川　8:17着

［日比谷線］

人形町　8:00発
茅場町　8:02着
八丁堀　8:04着
築地　8:07着
東銀座　8:09着
銀座　8:11着
日比谷　8:12着
霞ヶ関　8:15着
神谷町　8:18着
六本木　8:21着
広尾　8:24着
恵比寿　8:29着
中目黒　8:31着

［半蔵門線］

三越前　8:01発
大手町　8:02着
神保町　8:05着
九段下　8:06着
半蔵門　8:09着
永田町　8:12着
青山一丁目　8:14着
表参道　8:17着
渋谷　8:19着

丸の内勤務であれば馬喰町から総武快速線に乗ると便利でしょう。東京駅の総武快速線ホームは地下ですが丸の内側となります。

浅草線・新宿線・総武快速線は地下で繋がっていますから使い勝手抜群です。

【総評】

東京・日本橋エリアの開発を考えれば周辺で購入しておいて大きく値下がるというのは考えにくいですね。