今回ご紹介するのはヴェレーナグラン門前仲町です!

[物件概要]※一般定期借地権 居住期間約70年

売主:大和地所レジデンス
設計:アアル建築計画
施工:風越建設
価格:未定
専有面積:62.54㎡~107.77㎡
総戸数:75戸
規模:12階建て

交通:
東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩3分
都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩7分
JR京葉線「越中島」駅徒歩8分

所在地:東京都江東区牡丹二丁目
竣工予定:2023年8月下旬

駐車場:13台 機械式9台、平置式4台(身障者用1台含む) 
自転車置場:150台設置(上段ラック式54台、下段スライドラック式96台)
ミニバイク置場:8台

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナグラン門前仲町公式HP

東西線の門前仲町駅から徒歩3分、大江戸線の門前仲町駅は徒歩7分となりますが改札通過サービス(東西線のホームを経由して大江戸線のホームへ行き来できる)実施駅のため雨の日でも徒歩3分の出入口を利用可能です。

また、大横川沿いの門前仲町物件ということで京葉線の越中島駅へも徒歩8分と近いですから海浜幕張方面への通勤・通学であったり、夢の国がお好きな方にとっては嬉しい距離感となるでしょう。越中島駅前に広がる東京海洋大学越中島キャンパスでは建物の再編をしていく計画(かなりゆっくりしたものだと思います)もありますから将来的には越中島駅前の雰囲気が今よりも明るいものとなる可能性があるのも楽しみですね。

建設地は大横川の南側に位置しており、永代通りからしっかりと中へ入った静かな住環境となります。大横川の南側がゆえに桜並木を望める住戸は一部ではありますが肌で感じられる立地です。

元々は時間貸し駐車場があった場所で、今回は居住期間約70年の定期借地権(建物のみ所有・土地は借りる・更新はできず満了時に解体して更地で返却)となります。土地所有者は牡丹3丁目にある株式会社前川(前川製作所のグループ会社)です。

駅からの動線上(最短ルートではないですが大周りというほどではない)にはスーパーマーケットオオゼキ(21時まで営業)がありますし、深川仲町通り商店街もすぐそば、駅直結の赤札堂へ徒歩7分(反対側のためオオゼキ利用のほうが便利です)など駅近でありながらも日常の買い物利便性も高くなっています。

休日に商店街巡り~ももちろん楽しいですが深川ギャザリア(イトーヨーカドー、映画館など)へ徒歩10分と大きめの商業施設が徒歩圏内というのも大きな魅力となります。

学校関係も数矢小学校(入居時には改修工事完了)へ徒歩6分、深川第三中学校へ徒歩5分と近いですし、公園関係も牡丹町公園や深川公園など日常使いしやすい公園が近くになるだけでなく少し足を延ばせば木場公園や清澄公園もあるなど充実しています。

もちろん門前仲町ですから通勤も便利ですね。東西線で日本橋へ2駅4分、大手町へ3駅5分、永代橋を渡ればすぐに中央区ですからタクシーや自転車での行き来も容易です。

東京の下町「深川エリア」の代表的な駅となる門前仲町(富岡⼋幡宮と深川不動堂などがありますから代表的~という点で怒る方はほぼいないでしょう)、需要に対してとにかく分譲マンションの供給が少ないのですよね…

駅徒歩6分のリリーゼ門前仲町(2018年築)が記憶に新しいところですが駅徒歩5分に絞るとレジデンシャル門前仲町あたりがラストとなり実需系としては約10年ぶりの供給となります。

外観デザインは角住戸のバルコニー曲線、角住戸のダイレクトウィンドウと側面せり出しバルコニー&三段の庇、最上階がメゾネットタイプのため上部への伸び部分、正面のマリオン(中央がへこんでいるのと角部分は上階で逆L字になるのも素敵!!)、バルコニー隣戸境はコンクリート下部隔て板、背中側もガラス手摺とするなど三方接道の南東角地で目立つだけに外観に関してはしっかりとつくりこんでくれています。

風除室からエントランスホールは光壁を採用、ホール正面の格子の先には景石&植栽の中庭を設けるなど高級感ある和風デザイン(メールボックスも木目調!!)となっていますし、集会室兼パーティールーム&キッズルームが角住戸の一部屋分相当あり、そちらもヴェレーナらしい高級感あるものとなっています。

一方でごみ置場の位置を見た際に「??」となりました。完全に屋外となっており屋根がありません。住戸棟と離れるため臭い問題が発生しにくいというメリットはあるものの、坪単価400万円超えで屋外ごみ置場となれば気になって当然かと思います。

また、駐車場に関しても完全屋外となっており(機械式9台・平置式4台)、設置率も約17%と物足りないものとなっています。首都高の出入口も近く(福住と木場へ1キロちょっと)車移動も便利なだけにもう少し設置率が高いと嬉しかったのですが。それでも機械式はすべてハイルーフ対応となっているのは良かったですね。ラグジュアリー住戸は駐車場抽選優先権を付けるかもしれないとのことでした。

機械式サイズ・・・全長5300mm×全幅1950mm(2050mmだと嬉しかったですが1850mmよりはあきらかに良いです)×全高2100mm×重量2300kg

駐輪場も屋外で設置率200%、車と自転車の動線が同じなのも気になりました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします! ※一般定期借地権 居住期間約70年

※見学後に更新された予定価格のため動画よりも最新のものとなります

※全戸南西向き

AODタイプ 3LDK 72.81㎡ プレミアム住戸
3階 8798万円 坪単価399万円
6階 9148万円 坪単価415万円
9階 9748万円 坪単価442万円
11階 10698万円 坪単価485万円

BODタイプ 3LDK 70.06㎡ アドバンス住戸
3階 7998万円 坪単価377万円
6階 8398万円 坪単価396万円
9階 8648万円 坪単価408万円

CODタイプ 3LDK 65.72㎡ アドバンス住戸
3階 7398万円 坪単価372万円
6階 7898万円 坪単価397万円
9階 8148万円 坪単価409万円

D1ODタイプ 3LDK 62.74㎡ アドバンス住戸
3階 7148万円 坪単価376万円
6階 7448万円 坪単価392万円
9階 7688万円 坪単価405万円

D2ODタイプ 3LDK 62.54㎡ プレミアム住戸
11階 7948万円 坪単価420万円

EODタイプ 3LDK 65.72㎡ アドバンス住戸
3階 7398万円 坪単価372万円
6階 7898万円 坪単価397万円
9階 8148万円 坪単価409万円

FODタイプ 3LDK 70.06㎡ アドバンス住戸

画像出典:ヴェレーナグラン門前仲町公式HP

3階 7998万円 坪単価377万円
6階 8398万円 坪単価396万円
9階 8648万円 坪単価408万円

GODタイプ 3LDK 72.81㎡ プレミアム住戸

画像出典:ヴェレーナグラン門前仲町公式HP

3階 8798万円 坪単価399万円
6階 9148万円 坪単価415万円
9階 9748万円 坪単価442万円
11階 10698万円 坪単価485万円

Htタイプ 3LDK 64.66㎡ アドバンス住戸
記載なし

Imrタイプ 3LDK 107.77㎡ ラグジュアリー住戸

画像出典:ヴェレーナグラン門前仲町公式HP

画像出典:ヴェレーナグラン門前仲町公式HP

11階 17998万円 坪単価552万円

Jmrタイプ 3LDK 103.63㎡ ラグジュアリー住戸
11階 13998万円 坪単価446万円

Kmrタイプ 3LDK 103.63㎡ ラグジュアリー住戸
11階 13998万円 坪単価446万円

Lmrタイプ 3LDK 107.77㎡ ラグジュアリー住戸
11階 17998万円 坪単価552万円

※1階は7000万円台を予定(1000万円単位)

平均坪単価は約400万円です。(最上階を除く)

お安いとは思わないでしょうけども「門前仲町×新築マンション待ってました!!」という人で売れてしまう総戸数ですから定期借地権だからといえ安く出す理由はないでしょう。

しかし…この価格設定のままGOするのであればどう考えても角住戸に集中しそうですが…それもまた販売戦略の一つなのでしょうか。当たればラッキーになりそうではありますがご予算として問題ないのであれば角住戸がおすすめしやすいです。(当てにいくなら中住戸でしょうけども)

間取りに関しては中住戸はシンプルですね。共用廊下側の柱も食い込んでいますし、リビング横の洋室ウォールドアも残ってしまうものであったりと単価帯からすると間取り面への強いこだわりというのは感じられません。ただ、バルコニーはお馴染みのオープンエアデッキとなっています。

角住戸に関しては下がり天井は強くなるもののリビングと北側洋室のコーナーサッシは足元からのものとなっています。「南西向きは魅力なんだけど大横川(桜並木)を望みたいよね~」と思う方が多いでしょうから…まぁ角住戸は輝いて見えますよね。リビングと北側洋室の間に出っ張ったバルコニー(リビング側は掃き出し窓!!)があるのも特徴的です。北窓からスカイツリーも望めそうです。

ん~いや~中住戸と角住戸の坪単価の差がなさすぎて(もちろん検討者は坪単価ではなくグロスで見ますが)…これじゃ角住戸の倍率がとんでもないことになりますぞ…せめて角住戸の価格を高くして中住戸を安くするなどすれば良いのですが…そんなことは売主は百も承知ですから販売戦略なのでしょうけども…(もちろんグロスの壁も影響しているでしょうけどもそれにしても角がお得に見えてしまうことは確か)

地元評価も良い立地だけに最上階は100㎡超のメゾネットタイプとして億超え住戸を設定しています。メゾネットタイプはリビングの天井高が5400mm(吹き抜け部分)、浴室1620サイズ、トイレ2つなどなど地元の富裕層が黙っていないプランでしょう。

用途地域としては準工業と近隣商業が広がっているもののバルコニー側は接道していますし、1ブロック2ブロック先は道も狭く土地も刻まれていますから眺望採光面も守られやすい(用途地域の割にはという意味です)ことでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板天然石(クオーツストーンと選択可)&側面貼り下ろし、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、浴室ダウンライト、廊下・水回り床タイルなど悪くありません。1階住戸のバルコニーにはスロップシンクが付きます。

アドバンス住戸→プレミアム住戸→ラグジュアリー住戸の順にグレードアップしていきます。水回りのスペックが高まったりするのはわかるのですが、アドバンス住戸だと玄関前カメラ付きインターホンがなくなる点は「そんな細かいところまで削らないといけないくらい建築費きつい時代なのかなぁ~」と改めて感じました。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm~2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・門前仲町パークホームズ 2002年築 永代2 門前仲町駅徒歩4分 新築時の坪単価約205万円 直近売り出し事例なし

・サンウッド門前仲町フラッツ 2002年築 門前仲町1 門前仲町駅徒歩1分 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・グランシティ門前仲町 2003年築 富岡1 門前仲町駅徒歩2分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約285万円

・プラウド門前仲町 2005年築 門前仲町1 門前仲町駅徒歩2分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約300万円

・ライオンズ門前仲町レジデンス 2011年築 深川2 門前仲町駅徒歩4分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約350万円

・レジデンシャル門前仲町 2012年築 牡丹2 門前仲町駅徒歩5分 新築時の坪単価約295万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス門前仲町 2012年築 永代2 門前仲町駅徒歩5分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約385万円

・リリーゼ門前仲町 2018年築 牡丹3 門前仲町駅徒歩6分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約360万円

上記相場からヴェレーナグラン門前仲町の将来価値を予想すると

AODタイプ 3LDK 72.81㎡ 6階 9148万円(新築時) → 8500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費(予定)は管理費が㎡単価月額約214円、修繕積立金が㎡単価月額約100円(当初)、地代が㎡単価月額約95円、解体積立金が㎡単価月額約48円、インターネット利用料が1600円台を予定しており72.81㎡の場合の合計維持費は約35000円となります。

毎月の支払い目安としては

※変動金利35年フルローンに維持費を足したざっくり計算

AODタイプ 3LDK 72.81㎡ 中層階 = 270000円

D1ODタイプ 3LDK 62.74㎡ 中層階 = 225000円

となります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・グランシティ門前仲町 総戸数25戸 管理費㎡単価月額約220円

・プラウド門前仲町 総戸数126戸 管理費㎡単価月額約157円

・ライオンズ門前仲町レジデンス 総戸数27戸 管理費㎡単価月額約270円

・シティハウス門前仲町 総戸数69戸 管理費㎡単価月額約195円

・リリーゼ門前仲町 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約189円

建設地

【住むレーション】

[東西線]

門前仲町 8:02発
茅場町 8:04着
日本橋 8:07着
大手町 8:09着
竹橋 8:11着
九段下 8:14着
飯田橋 8:16着
神楽坂 8:18着
早稲田 8:21着
高田馬場 8:24着
落合 8:27着
中野 8:30着

[大江戸線]

門前仲町 8:02発
月島 8:04着
勝どき 8:06着
築地市場 8:09着
汐留 8:11着
大門 8:13着
赤羽橋 8:17着
麻布十番 8:19着
六本木 8:21着
青山一丁目 8:24着
国立競技場 8:26着
代々木 8:29着
新宿 8:31着

門前仲町 8:00発
清澄白河 8:02着
森下 8:04着
両国 8:06着
蔵前 8:09着
新御徒町 8:10着
上野御徒町 8:12着
本郷三丁目 8:14着
春日 8:16着
飯田橋 8:19着
牛込神楽坂 8:21着
牛込柳町 8:23着
若松河田 8:25着
東新宿 8:27着
新宿西口 8:30着
都庁前 8:33着

[京葉線]

越中島 8:00発
八丁堀 8:02着
東京 8:04着

【総評】

これは売れそうですね~。門前仲町がお好きの方で今回の立地にケチをつける人はほぼいないはずです。地元ウケも抜群ですね。

定借ではあるものの価値ある土地ですし、70年間住めるわけですからファーストオーナーさんにとっては出口戦略も立てやすいですからそこはデメリットと思わずに「定借だからこその立地」と割り切ってしまうべきでしょう。

いつもお伝えしているところではありますが70年定借のファーストオーナーともなれば

・10年後 残存期間が60年あるので売りやすい。

・20年後 残存期間が50年あるのでまだ売りやすい。

・30年後 残存期間が40年なので売りにくくなる。ただし住宅ローンの支払いも終えるであろう年数のため残り40年間は賃貸運用。

というように住み替え時期に合わせて売却か賃貸かなどを選ぶことも容易です。

所有権であったとしても築30年となれば売りやすいというほどの築年数ではないですから、所有権か定期借地権かということよりも立地次第というわけです。門前仲町駅徒歩3分、大横川沿いという今作の立地からすればどうにでもなるでしょう。

もちろんもう少し高くても所有権だったらより嬉しかったですけども、定期借地権だからこそ実現した好条件の出物となります。権利金が多いため地代は抑え目ですし、売却時や賃貸時の承諾料も不要です。

門前仲町がお好きでご予算届くなら動くべきでしょう。

動画もご覧ください!

■ヴェレーナグラン門前仲町 建設地周辺レポート・モデルルーム見学 前編

■ヴェレーナグラン門前仲町 建設地周辺レポート・モデルルーム見学 後編

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