今回ご紹介するのはザ・パークハウスさいたま新都心です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 日本土地建物
施工:川口土木建築工業
価格:未定
専有面積:55.71㎡~83.06㎡
総戸数:109戸
規模:17階建て
交通:JR各線「さいたま新都心」駅徒歩5分 JR埼京線「北与野」駅徒歩4分
所在地:埼玉県さいたま市中央区新都心
竣工予定:2022年1月中旬

駐車場:29台(平置2台、機械式27台)
自転車置場:200台(平置40台、2段ラック下部スライド式160台)、他に小型自転車置場12台
ミニバイク置場:1台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

新都心アドレス初の分譲マンションとなります。

新都心アドレスは大宮操車場跡地のためSSAやさいたま赤十字病院など公的施設として開発されてきた中で希少な民間所有地(しばらく駐車場でした)となります。

まさに「ファーストクライマックス」というわけです。

北与野駅から徒歩4分、さいたま新都心駅から徒歩5分とどちらの駅も利用できる交通利便性の高さ、北与野駅側の商業施設とさいたま新都心駅側の商業施設両方を使いこなせる買い物利便性の高さは大きな魅力ですがバルコニー面に既存の建物、斜めにはシティテラスさいたま新都心がありますから窮屈感はあります。

北与野駅から歩く際には正面、さいたま新都心駅から歩く際は背中側が目立つ立地ということもあり外観デザインにはかなり気を使ってくれています。

売主お膝元の東京丸の内にあるような歴史ある色合い、エントランスアプローチは門柱ありの素敵な動線、エレベーターホールを独立型として灯りが漏れるよう窓ありとするなどペデストリアンデッキからも目立つ存在となるでしょう。

正面も中層部でマリオンを太く、最上階の両角をルーバル住戸にすることで王冠のような見た目に、さらに隔て板をトールタイプ(高層階はコンクリート&下部隔て板)とするなど北与野駅側から見た時の我が家も素敵なものとなるでしょう。

エントランスホールは二層吹き抜け、こちらも外観デザインと同じく伝統的建造物のようなものとなっており新都心アドレスを買う方の価値観に合うことでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK 55.71㎡

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

4階 4700万円台 坪単価278万円
6階 4800万円台 坪単価284万円
8階 5000万円台 坪単価296万円
11階 5300万円台 坪単価314万円
14階 5400万円台 坪単価320万円

Bタイプ 3LDK 65.54㎡

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

4階 5300万円台 坪単価267万円
6階 5500万円台 坪単価277万円
8階 5800万円台 坪単価292万円
11階 5900万円台 坪単価297万円
14階 6000万円台 坪単価302万円

Cタイプ 3LDK 67.80㎡

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

3階 5400万円台 坪単価263万円
6階 5500万円台 坪単価268万円
8階 5800万円台 坪単価282万円

Dタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

4階 5700万円台 坪単価269万円
6階 5900万円台 坪単価278万円
8階 6100万円台 坪単価287万円
11階 6500万円台 坪単価306万円
14階 6900万円台 坪単価325万円

Eタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

4階 5700万円台 坪単価269万円
6階 6000万円台 坪単価283万円
8階 6100万円台 坪単価287万円
11階 6300万円台 坪単価297万円
14階 6500万円台 坪単価306万円

Fタイプ 3LDK 72.32㎡

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

4階 6000万円台 坪単価274万円
6階 6300万円台 坪単価288万円
8階 6400万円台 坪単価292万円
11階 6600万円台 坪単価301万円
14階 7000万円台 坪単価320万円

Grタイプ 3LDK 80.80㎡

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

17階 9400万円台 坪単価384万円

Hrタイプ 3LDK 83.06㎡

画像出典:ザ・パークハウスさいたま新都心公式HP

17階 9600万円台 坪単価382万円

平均坪単価は約290万円です。

1年前の記事で坪単価285万円と予想していたので思っていた通りの単価設定で安心しました。

大抽選会になるほど安くはないけど割高ではない水準です。

列にもよりますが8階くらいまでは眺望が抜けないため高層階の単価がグッと上がっています。9階まではバルコニーガラス手摺が乳白色、10階と11階がグレー色、12階以上が透明となっていますから北与野方面のタワマン夜景&富士山眺望などを楽しみたいなら12階以上を買っておくと満足度高くなるでしょう。

逆に、新都心アドレスの超絶便利な立地に住めるなら眺望いらないです~という方には低層階が単価安になっているためコストパフォーマンスの良さを感じやすいでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、洗濯機上吊戸棚、ローシルエットトイレ&手洗い器、トイレミラー、可動式ルーバー面格子、全部屋ドアキャッチャーなど埼玉の板状物件としては悪くないですね。個人的にはシンクを小さくして作業場を増やしたキッチンが良かったです~。シンクを小さくすることは天板が増えるわけでむしろコスト高となるわけですが自炊派の自分にとってはいいなぁ~と。

最上階の角2戸はオープンキッチンとなり水栓グレードup、食器棚標準になるなどやや設備仕様が異なります。

新都心アドレスということで立地と先に述べた見た目で売れるのでしょうけども坪単価300万円近いならハイサッシ、玄関前カメラ付きインターホン、エレベーターセキュリティなどを導入してくれていたらもっと評価できたのですが。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2610mmです。

周辺相場を確認しましょう!

[北与野とさいたま新都心のザ間]

・シティテラスさいたま新都心 2007年築 上落合1 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約250万円

[北与野とさいたま新都心の間ではあるけどもさいたま新都心から少し離れてしまう]

・グリーンフォレストストーリーズ 2004年築 上落合1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約200万円

・プラウドさいたま新都心 2018年築 下落合3 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

[北与野(埼京線線路)の西側]

・パークハウスさいたま新都心ミッドタワー 2005年築 上落合1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約225万円

・シティタワーさいたま新都心 2012年築 上落合2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約240万円

[さいたま新都心の東側]

・ザ・レジンデンスさいたま新都心 2017年築 北袋町1(大宮区) 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約230万円

・シントシティ 2021年竣工予定 2021年築 北袋町1(大宮区) 新築時の坪単価約245万円 新築販売中

上記相場からザ・パークハウスさいたま新都心の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 70.06㎡ 11階 6300万円台(新築時) → 5680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては固く見て㎡単価2800円が相場です。上記住戸だと月額賃料は20万円弱、利回り3.8%ほどです。出口は見えやすい立地ですが利回り目線では魅力が薄いです。

駐車場は平置き2区画、機械式27区画、合計で29区画です。設置率としては約26%とエリア内では少なめです。そのため8戸に優先権を付けており駐車場マストの方はその部屋を買うと安心でしょう。優先権付き住戸8戸を購入される方はほぼほぼ駐車場を希望するでしょうから残り21区画を101戸で争うとなれば落選の可能性もそこそこ覚悟しなければならなそうではあります。

維持費は未定でしたが戸数とエレベーター2基などを考慮すると管理費と修繕積立金合わせて70㎡で月額25000円ほどになれば割高感ないでしょう。

1階の店舗部分に何が入るかは未定です。店舗部分も分譲となります。

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

北与野 8:08発
大宮 8:12着

北与野 8:03発
与野本町 8:05着
南与野 8:07着
中浦和 8:09着
武蔵浦和 8:11着
北戸田 8:16着
戸田 8:19着
戸田公園 8:22着
浮間舟渡 8:27着
北赤羽 8:29着
赤羽 8:32着
十条 8:35着
板橋 8:38着
池袋 8:42着
新宿 8:47着

赤羽 8:20発(下記上野東京ラインから乗り換え想定)
十条 8:22着
板橋 8:25着
池袋 8:29着
新宿 8:35着
渋谷 8:40着

[上野東京ライン]

さいたま新都心 8:02発
浦和 8:06着
赤羽 8:16着
尾久 8:21着
上野 8:28着
東京 8:36着
新橋 8:41着
品川 8:47着

[京浜東北線]

さいたま新都心 8:03発
大宮 8:05着

さいたま新都心 8:02発
与野 8:04着
北浦和 8:07着
浦和 8:10着
南浦和 8:12着
蕨 8:16着
西川口 8:19着
川口 8:22着
赤羽 8:25着
東十条 8:28着
王子 8:31着
上中里 8:33着
田端 8:36着
西日暮里 8:38着
日暮里 8:40着
鶯谷 8:42着
上野 8:44着
御徒町 8:46着
秋葉原 8:48着
神田 8:50着
東京 8:53着

[空港リムジンバス]

さいたま新都心駅西口 4:40発
羽田空港第2ターミナル 5:30着
羽田空港第1ターミナル 5:35着
羽田空港第3ターミナル 5:45着

さいたま新都心駅西口 5:00発
成田空港第3ターミナル 6:32着
成田空港第2ターミナル 6:35着
成田空港第1ターミナル 6:40着

大宮駅へも1駅のため東北方面などに実家がある方だとより魅力に感じやすいでしょう。

北与野駅とさいたま新都心駅どちらの駅にも近いのに下落合小学校徒歩3分、与野東中学校徒歩6分、さらには埼玉県立小児医療センター徒歩3分など子育て世代にも魅力が大きいでしょう。

シントシティだと通学小学校へ徒歩16分、通学中学校へ徒歩13分というのがデメリットでしたから学校への距離は大きな違いとなります。

【総評】

「さいたま新都心って便利だよね~でもやっぱり北与野と寄り添う生活をしたいんだよね~」という方は思いのほか多いものです。だからこそプラウドさいたま新都心は全戸完売したわけです。ザ・間のシティテラスさいたま新都心が中古市場で好調なのもそのような考えを持つ方が多いからです。

ザ・パークハウス新都心を気に入る方の価値観・・・「シントシティは安いけどさいたま新都心物件だからちょっと違うわ。」

シントシティを気に入る方の価値観・・・「きたよの?さいたま新都心に近くて安いシントシティでいいじゃん。」

これだけ近いエリアでも検討者の価値観が大きく異なるためそこまでバッティングはしないでしょう。

私は圧倒的にザ・パークハウスさいたま新都心派です。それは私が北与野に寄り添いたい派だからです。そう思わない方はシントシティのほうがいいでしょう。北与野とさいたま新都心の間ということに対して坪単価40万円ほど払う価値は感じにくいでしょうから。

ザ・パークハウスさいたま新都心は北与野とさいたま新都心のいいとこどり立地と言えばわかりやすいでしょうか。

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4 件のコメント

  • 同時給排でない、玄関前カメラ、換気口防音フード、洗面台手元照明、無し。
    ハンズフリーキーも付いてない。キッチン天板が人工大理石。
    仕様低すぎる上に、立地も微妙。
    囲まれまくりで8階まで総戸数のおよそ半分の住居が眺望抜けない。しかも周辺相場よりだいぶ割高。
    正直微妙な物件にしか感じなかったのですが、新都心アドレスというだけで、ここまで推されるような代物でしょうか?
    どこが良いのか、流石に今回はちょっとわからないです。

    • とくめい様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      設備仕様はもう少し高ければよかったですね。シントシティよりはよかったですが単価からすればもうひと頑張りほしかったです。

      北与野とさいたま新都心のザ・間はシティテラスさいたま新都心以来かつ初の新都心アドレスですから引き合いはあるでしょう。モデルルームの予約も1ヶ月以上先まで埋まっています。

      ハマる人にはハマるマンションと評価しています。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • 返信ありがとうございます。いつも記事とツイートを拝見していて、とても参考になっていますが、今回は事前にツイッターで持ち上げられていた分、ハードルが上がってしまったのか、実際に記事になった時の物件のガッカリ感が強かったです。

    マンマニさんがいつか言われていた通り、ここは新都心アドレスに魅力を感じる方でないと響かないマンションかなと感じました。

    • とくめい様

      マンションマニアです!

      駐車場をもっと頑張ってほしかったです、、

      立地とアドレスが良いので見た目にコストかけた感はありますね。
      外観デザインはかなりのかなり凝っています。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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