今回ご紹介するのはガーラ・レジデンス川口市役所前です！
［物件概要］ ※記事作成時点での販売概要(予定)
売主：エフ・ジェー・ネクスト
施工：埼玉建興
価格：未定
専有面積：61.42m²〜84.13m²
総戸数：62戸
規模：地上10階
交通：JR京浜東北線「川口」駅徒歩13分 埼玉高速鉄道「川口元郷」駅徒歩14分
所在地：埼玉県川口市青木1丁目
竣工:平成30年3月上旬
駐輪場：124台［月額：200円］
駐車場：20台（機械式18台、平置2台[内専用使用1台、身障者用1台]）［月額：7000円～12000円］
バイク置場：6台［月額：2000円］
地図はこちらです↓
画像出典：ガーラ・レジデンス川口市役所前公式HP
ガーラ・レジデンス川口市役所前はすべてにおいてバランスのとれたマンションであると評価します。
まず立地面について。
京浜東北線の川口駅から徒歩13分とけして駅近ではありませんが商店街が通り道のため体感時間としては短く感じる方が多いでしょう。また埼玉高速鉄道の川口元郷駅へも徒歩14分の距離ですから日常使いはもちろん、京浜東北線が運行停止になった際にも家を出る前に気が付けば時間のロスはほとんどなしで目的地へ向かうことができます。
現地は市役所前通りに面していながらも建物自体は通りから離しているため通り沿いのマンションという雰囲気はありません。通り沿いのマンションという利便性を得ながらも、建物は少し離れるという理想的なものとなっています。現地は住宅エリア、西側が商業エリア、北側が行政エリアとど真ん中とまでは言えないまでも3つのエリアのほぼ真ん中に位置しています。
そして期待できるのが市役所の建て替え事業です。現在すでに工事が進んでおり、これが完成すれば資産面でもプラスに働くでしょう。市役所が近いから何が良いかと言われると難しいところですが、メリットは景観がよくなるということ。下記の完成予想図を見ていただくとわかりますが植栽計画もしっかりとしているため雰囲気は大きく変わるでしょう。順調にいけば平成35年に建て替え完了となる予定です。
画像出典：日刊建設工業新聞
次に建物、仕様、構造についてです。
細かい部分がしっかりと造りこまれています。例えばオートロックが二重であること。総戸数62戸でダブルオートロックにしたところは素晴らしい。さらにハンズフリーキーを採用していますから大変便利です。
外階段部分のデザイン性、ゴミ置き場を別棟としながらも屋根付き、タイル貼りメインの外観、設備面ではディスポーザーはないもののスロップシンク、食器洗い乾燥機、床暖房、複層ガラス、保温浴槽とオプションなしでも十分、構造も二重床、二重天井となっています。
間取りに関しては北側の洋室もアウトフレームにしているため有効面積も多くなります。
予定価格と間取りを共有いたします。
Eタイプ 71.04㎡ 南向き 管理費(月額)11200円 修繕積立金(月額)5600円
画像出典：ガーラ・レジデンス川口市役所前公式HP
Cタイプ 63.57㎡ 西向き 管理費(月額)10000円 修繕積立金(月額)5000円
画像出典：ガーラ・レジデンス川口市役所前公式HP
正直なところ面積は刻んできています。60㎡弱で3LDK、70㎡弱で4LDKとなると一部屋当たりの広さは相当厳しいものとなります。しかし、同マンションは廊下側の洋室もアウトフレームですから表示面積よりは広く感じるでしょう。また1階住戸にはテラスがありますから戸建派の方にもおすすめできます。
同エリアは4LDKの供給が少ないエリアですから需要はあるはずです。どうしても部屋数を確保したい方もいますからこれはエリア特性を考慮したプランなのではないでしょうか。
注目していただきたいのは管理費などのランニングコストです。71.04㎡のお部屋でもインターネット代などすべて合わせて月額17772円と周辺のライバルマンションに比べて大きく抑えられています。
【総評】
売主のエフ・ジェー・ネクストの主力事業は投資用マンションです。分譲の投資用マンションですからオーナーはもちろん入居者に満足していただけるようなグレード感あるマンションを供給しています。それはファミリー向けのガーラ・レジデンスブランドにもしっかりと反映されています。また、主力事業である投資用マンションでしっかりと収益をあげている分、ファミリー向けマンションでは利益を追求しなくても済むということが言えます。
そのため価格の割には建物、仕様などがしっかりしており、大幅なコストダウンをしていないことがガーラ・レジデンスブランドの特徴です。
プラウド川口中青木のときと同じく、地元ウケの良いマンションですから需要はあるでしょう。プラウド川口中青木は野村不動産のプラウドブランドということもあり売れ行きが好調でした。坪単価はプラウド川口中青木が220万円程度、ガーラ・レジデンス川口市役所前は予定価格ベースですが坪単価215万円程度ですから価格面では売れて当然な設定となっています。
川口駅周辺で新築マンションを探されている方へのアドバイスとしては
・資産価値、利便性重視で川口駅最寄りにこだわる→ブランズ川口幸町
・資産価値、利便性重視で川口駅最寄りにこだわらない→ブランズ川口元郷
・資産価値と利便性のバランス重視＝ガーラ・レジデンス川口市役所前
・西口駅近くにこだわりがあり予算が豊富＝プラウド川口ほげほげ 川口飯塚1丁目3番地区計画(価格不明)
・東口駅近くにこだわりがあり予算が豊富＝シティハウス川口ステーションコート 川口市本町4丁目計画(価格不明)
このような考え方をすると決めやすいかと思います。
オプション券30万円分進呈と敷地内駐車場を先着順にて確保とガーラ・レジデンス川口市役所前は第一期契約者向け特典が充実していますからいずれ買うなら早い方が良いでしょう。
～2018年4月5日追記～
販売戸数：4戸
販売価格：4568万円〜4888万円
間取り：3LDK
住戸専有面積：70.45m²
バルコニー面積：9.68m²
サービスバルコニー面積：3.98m²
管理費（月額）11100円
修繕積立金（月額）5550円
駐輪場：124台（屋根付き）［使用料（月額）／200円、登録料（登録時一括）／2000円］
駐車場：20台（機械式18台、平置2台[内専用使用1台、身障者用1台]）［使用料（月額）／7000円〜14500円、保証料／駐車場使用料の1ヶ月分］
バイク置場：6台［使用料（月額）／2000円、登録料（登録時一括）／2000円］
インターネットサービス利用料（月額）：972円
オンライン防犯警備料（月額）：864円（一部住戸のみ）
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