今回ご紹介するのはプラウドさいたま新都心です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:埼玉建興
価格:未定
専有面積:70.20㎡~82.75㎡
総戸数:47戸
規模:12階建て
交通:埼京線「北与野」駅徒歩4分 JR各線「さいたま新都心」駅徒歩11分
所在地:埼玉県さいたま市中央区下落合三丁目
竣工:平成30年5月下旬

駐車場:20台
駐輪場:95台
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドさいたま新都心公式HP

北与野駅から徒歩4分という駅近立地にて建設中のプラウドさいたま新都心のモデルルームを訪問しました!

同マンションの最大の魅力は「北与野駅」と「さいたま新都心駅」の間に位置しているという希少性がある立地条件です。さいたま新都心駅の周辺はオフィスや商業施設、病院などが主となっており、北与野駅とさいたま新都心駅の間ではマンションを建設する土地自体があまりありません。

北与野エリアの落ち着きある住環境、安心の大宮台地、それでいて徒歩圏内にスーパービバホーム(マミーマートやマツモトキヨシも入ってます!)、コクーンなどがある買い物利便性、2駅4路線利用可能な交通利便性を得られるわけですから永住目線でありながら資産性も確保できるマンションとなります。

北与野駅とさいたま新都心駅の間に建つマンションで有名なのはシティテラスさいたま新都心ですね!2007年築のマンションですが坪単価約230万円での供給、当時としては高値でした。それでも10年経過した今でも新築時とそれほど変わらない価格で動いています。プラウドさいたま新都心の価格は坪単価約240万円・・・周辺の中古相場とそれほど変わらないわけですから価格面も魅力的です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 73.16㎡ 南向き 角住戸

画像出典:プラウドさいたま新都心公式HP

2階 4800万円台 坪単価216万円
5階 5100万円台 坪単価230万円
8階 5300万円台 坪単価239万円
10階 5400万円台 坪単価243万円

Bタイプ 70.20㎡ 南向き

2階 4600万円台 坪単価216万円
5階 4800万円台 坪単価225万円
8階 5000万円台 坪単価235万円
10階 5100万円台 坪単価239万円

Cタイプ 70.20㎡ 南向き

2階 4600万円台 坪単価216万円
5階 4800万円台 坪単価225万円
8階 5000万円台 坪単価235万円
10階 5100万円台 坪単価239万円

Dタイプ 82.75㎡ 南向き 角住戸

2階 5900万円台 坪単価235万円
5階 6100万円台 坪単価243万円

Eタイプ 75.81㎡ 南向き 角住戸

10階 5600万円台 坪単価244万円

角住戸がお安くなっていますね。意図的に歪みを発生させているように感じます。この単価では角部屋を選ぶ方ばかりになりそうですが、予算が5000万円の方も多くいるはずですから中住戸を5000万円前後にしています。

「角住戸」が狙い目となります!利益を角住戸に載せていないわけですから予算が届くのであればあえて中住戸を選ぶ意味はないかと思います。管理費などは未定でした。

※4LDKの角住戸は価格が盛られています

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・びゅうサイトタワー 2001年築 北与野駅徒歩2分 新築時の坪単価175万円程度 現在の坪単価150万円程度

一例・・・3000万円台(新築時) → 2800万円台(中古時) 約60㎡

・クリオさいたま新都心WEST 2009年築 北与野駅徒歩4分 新築時の坪単価150万円程度 現在の坪単価170万円程度

一例・・・3400万円台(新築時) → 3700万円台(中古時) 約74㎡

・シティテラスさいたま新都心 2007年築 北与野駅徒歩2分 新築時の坪単価230万円程度 現在の坪単価220万円~坪単価235万円程度

一例・・・5300万円台(新築時) → 5000万円台(中古時) 約76㎡

上記相場から考えられるプラウドさいたま新都心の将来価値としては

Bタイプ 70.20㎡ 5階 4800万円台(新築時) → 4200万円台(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備・構造面はディスポーザーはありませんが食洗機、ミストサウナ、床暖房、可動式ルーバー面格子、トイレ手洗いカウンター、バルコニーコンセント、複層ガラス(一部Low-E)、直床・二重天井ながら床スラブ厚を240mm以上確保、バルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板もしくはトールタイプの隔て板など永住品質となっています。

収納面も他のプラウドよりも工夫がなされており、例えば玄関収納を従来よりワイドのものを採用するなどしています。

【住むレーション】

[埼京線]

北与野 8:04発
赤羽 8:32着
池袋 8:42着
新宿 8:47着

[上野東京ライン]

さいたま新都心 8:02発
赤羽 8:16着
東京 8:35着

[京浜東北線]

さいたま新都心 8:01発
赤羽 8:24着
秋葉原 8:47着

山手線の西側に通勤なら北与野駅、山手線の東側に通勤ならさいたま新都心駅と使い分けられるのがいいですね!

北与野駅、さいたま新都心駅のどちらかに片寄りすぎている立地の場合は山手線西側、もしくは東側に行くには乗り換えが必要になる中で、両方の駅に囲まれているという立地は相当な強みとなります。

【総評】

さいたま新都心の強いところは駅前にタワーマンションを乱立させていないことです。しっかりと就業人口を確保することにより平日日中でも賑わう街となっています。それによりさいたま新都心に住みたい人は多くてもマンションの供給が少なく、北与野駅とさいたま新都心駅の間となればより希少性があります。

日影規制の関係で前建て不安も少なく、戸数が少ない割には敷地にゆとりがあります。

画像出典:プラウドさいたま新都心公式HP

総戸数47戸で背中側の敷地にこれだけゆとりがあるのは相当珍しいですね。駐車場も平置きにしています。

そもそも工事が進む中で敷地内にマンションギャラリーを建設、ムービーなども用意せず正直なところ簡素なマンションギャラリーです。それはどういうことか?答えは簡単で「売り急いでいる」のです。工事の進展状況からみて年内には完売したいところでしょう。

これは検討者にとってはプラス材料でしかありません。マイナス材料としては売れ行きが早いことが予想できるため即決力が求められる点でしょうか。

今ある新築マンションの中では希少な「周辺の中古マンションとさほど変わらない単価」となっているため新築という価値に支払う新築プレミアムが少ない物件です。リセールを気にされる方にも安心してご紹介することができます!

前回の記事→プラウドさいたま新都心 価格は?! 北与野駅近くに野村不動産がマンション建設

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プラウドさいたま新都心の物件詳細はコチラ

~2017年9月20日追記~

販売時期:平成29年9月16日~平成29年9月24日

販売戸数:47 戸
販売価格:4699万円 (1戸) ~6249万円 (1戸)
最多価格帯(万円):4800万円台、4900万円台(各7戸)
間取り:3LDK ・4LDK
専有面積:70.20㎡~82.75㎡

管理費(円)/月額14700円~17300円
修繕積立金(円)/月額9570円~11280円

駐車場:20台(平置20台(使用料:18000円~19500円))
駐輪場:95台(スライド式73台・大型スライド式17台・小型用平置5台(使用料:300円~600円))
バイク置場:3台(使用料:3000円)


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