今回ご紹介するのはパークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:長谷工コーポレーション
価格:2700万円台~6800万円台
専有面積:44.92㎡~91.68㎡
総戸数:364戸
規模:29階建て
交通:つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅徒歩4分
所在地:千葉県柏市柏都市計画事業柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業区域内162街区1画地
竣工予定:2021年12月上旬竣工

駐車場:敷地内平面241台 カーシェアリング用2台(居住者以外の第三者も使用可)、来客者用2台、管理用2台、身障者用1台
駐輪場:691台
バイク置場:10台

地図はこちらです↓

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

三井レジ柏の葉キャンパス6物件目となります!

今回の強みとしては開発エリアの南に位置しているためよほどのことがなければ南面の眺望・採光が失われることがない点でしょう。

一番街の南向きは今回のタワーで一部塞がれてしまいますし(新築時に説明していたので揉めてはいない)、ゲートタワーや二番街の南向きは視界に他のタワーが被ってくる(それはそれで夜景として綺麗なのですが)ため今作の南向きに関しては希少性があります。

敷地の使い方が贅沢なのは近郊・郊外のタワマンらしいですね。北側の東西に長い敷地はエントランスアプローチ、駐輪場、駐車場としています。駐車場に関しては平置きもしくは自走式立体駐車場となります。設置率は約66%。今の時代にしては高めですがエリア的にもう少し多くても良いような感じはしますがいかがでしょうか。

駐車場が平面・自走式なのは魅力なのですが建物との導線に屋根がないのが残念。そこそこ長い距離となるため雨の日は傘をさす必要があります。車所有のメリットが薄れてしまうのは残念。

車寄せはしっかりと設けられています。

エントランスアプローチに関しては前作のサウスフロントと一体的となり接道面から見たときのゆとりを感じられるようになるでしょう。

外観デザインに関しては南西角の上階が徐々にダイレクトウィンドウとなることでY字になっているんですよね。ロボットの変形、つくばエクスプレスの車両感がありこのデザインはこのエリアだからこそより評価したいです。

エントランスホールは一層ですが広さがありますし、ラウンジ、キッズルーム、パーティルームが1階に集約されており使いやすいものとなっています。パーティルームが1階とはなりますが屋上テラスを設けてくれています。屋上テラスは柏の葉キャンパスのタワマンでは初と記憶しています。エントランスアプローチには集会室としても利用できるコミュニティハットを設けており、通常時は開放することで住民同士の交流スペースとして利用することができます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西北角]

60Aタイプ 2LDK 60.59㎡
4階 3700万円台 坪単価201万円
12階 3900万円台 坪単価212万円

75Nタイプ 3LDK 75.10㎡
予定価格記載なし

[西中]

81Bタイプ 3LDK 81.94㎡
4階 4700万円台 坪単価189万円
12階 4900万円台 坪単価197万円

70Oタイプ 3LDK 70.14㎡
予定価格記載なし

72Cタイプ 3LDK 72.03㎡
4階 4200万円台 坪単価192万円
12階 4300万円台 坪単価197万円
19階 4400万円台 坪単価201万円
24階 4500万円台 坪単価206万円
28階 4600万円台 坪単価211万円

[南西角]

91Dタイプ 3LDK 91.68㎡

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

12階 6400万円台 坪単価230万円
19階 6500万円台 坪単価234万円
24階 6600万円台 坪単価238万円
28階 6700万円台 坪単価241万円

[南中]

71Eタイプ 3LDK 71.17㎡
12階 4500万円台 坪単価209万円
19階 4600万円台 坪単価213万円
24階 4600万円台 坪単価213万円
28階 4700万円台 坪単価218万円

75Fタイプ 3LDK 75.53㎡
予定価格記載なし

75Gタイプ 3LDK 75.34㎡

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

12階 4700万円台 坪単価206万円
19階 4800万円台 坪単価210万円
24階 4900万円台 坪単価215万円
28階 4900万円台 坪単価215万円

71Hタイプ 3LDK 71.20㎡

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

12階 4500万円台 坪単価208万円
19階 4600万円台 坪単価213万円
24階 4600万円台 坪単価213万円
28階 4700万円台 坪単価218万円

[南東角]

84Iタイプ 3LDK 84.00㎡

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

12階 5500万円台 坪単価216万円
19階 5800万円台 坪単価228万円
24階 5800万円台 坪単価228万円
28階 5900万円台 坪単価232万円

[東中]

44Jタイプ 1LDK 44.92㎡

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

4階 2800万円台 坪単価206万円
12階 2900万円台 坪単価213万円

56Pタイプ 2LDK 56.34㎡
予定価格記載なし

71Kタイプ 3LDK 71.73㎡
4階 4100万円台 坪単価189万円
12階 4300万円台 坪単価198万円

57Qタイプ 2LDK 57.59㎡

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

19階 3700万円台 坪単価212万円
24階 3700万円台 坪単価212万円
28階 3800万円台 坪単価218万円

71Lタイプ 3LDK 71.50㎡

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

4階 4200万円台 坪単価194万円
12階 4400万円台 坪単価203万円
19階 4500万円台 坪単価208万円
24階 4500万円台 坪単価208万円
28階 4600万円台 坪単価212万円

[東北角]

75Mタイプ 3LDK 75.32㎡

画像出典:パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー公式HP

4階 4600万円台 坪単価201万円
12階 4700万円台 坪単価206万円
19階 4700万円台 坪単価206万円
24階 4800万円台 坪単価210万円
28階 4900万円台 坪単価215万円

平均坪単価は約210万円です。

価格に関しては思っていたよりお安かったです!!

ただ、設備仕様は思っていたより低かったです。。

つまりはグレード下げて価格も下げたということになります。

ディスポーザー、食洗機はありますが古めかしいタンク式のトイレ(嘘だろ。。。)、浴室ブラケットライト、引き戸下レール(おいおい。。。)、可動式ルーバー面格子なしなどなど。。。室内に関してはタワマンらしい味付けがないですね。

構造に関しては階高を3.2mはとっていますし、基本天井高2600mm、二重床・二重天井、免震採用とタワマンらしいものとなっています。サッシ高が2100mmなのもいいですね。

19階以上にならないと同時給排にならないので横壁の見た目を気にする方は注意が必要です。

間取りに関しては長谷工らしい田の字多めです。91Dタイプのみオプションで天カセにできたり、標準でトイレ手洗いカウンターが付いたりとグレードが高くなっています。

外廊下なのは仕方ないにしてもだったら可動式ルーバー面格子は付けてくれよ。。。とはなりますね。

各階ごみ置き場はしっかりとありますしエレベーターは全階停止で4基、戸あたりで約91戸ですから29階建てであることを考慮すれば購入者を不安にさせるような設置率ではありません。(ただしごみ回収時は3基で運用)

管理は日勤管理、コンシェルジュサービスありです。維持費は未定でしたが修繕積立金合わせて75㎡で月額29000円くらいを見込んているとのことでした。駐車場は月額1万円ほどの予定です。

周辺相場を確認しましょう!

・ヴィスタガーデン柏の葉キャンパス 2006年築 若柴 新築時の坪単価約130万円 直近売り出し事例なし

・クレアホームズ柏の葉 2008年築 若柴 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約145万円

・パークシティ柏の葉キャンパス一番街 2009年築 若柴 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

・パークシティ柏の葉キャンパス二番街 2012年築 若柴 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

・パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー 2016年築 若柴 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約200万円

・パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト 2017年築 若柴 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

・エクセレントシティ柏の葉キャンパス 2017年築 若柴 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約165万円

・パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント 2018年築 若柴 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約190万円

・ジオ柏の葉キャンパス 2019年 若柴 新築時の坪単価約175万円 新築販売中

上記相場からパークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワーの将来価値を予想すると

75Gタイプ 3LDK 75.34㎡ 19階 4800万円台(新築時) → 4230万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地周辺動画(2019年9月撮影)
建設地周辺動画(2020年3月撮影)

建設地周辺動画(柏の葉キャンパス駅から建設地まで)

建設地周辺動画(車載動画 常磐道柏出口から建設地まで)

【住むレーション】

[つくばエクスプレス]※2020年3月14日以降の新ダイヤ

柏の葉キャンパス 7:50発
流山おおたかの森 7:53着
南流山 7:58着
三郷中央 8:01着
八潮 8:04着
六町 8:09着
北千住 8:15着
南千住 8:17着
浅草 8:20着
新御徒町 8:23着
秋葉原 8:25着

柏の葉キャンパス 7:58発
守谷 8:03着
みらい平 8:09着
みどりの 8:13着
万博記念公園 8:16着
研究学園 8:19着
つくば 8:22着

朝の通勤快速がなくなってしまうのは柏の葉キャンパスにとってはダメージであるものの朝7時台の本数が19本から22本になりますし、そもそもつくばエクスプレスは各駅停車でも区間快速でも所要時間が大して変わらない路線(日中の快速は早いですが)ですから運行本数が増えるほうがプラス材料ではあるでしょう。

つくばエクスプレスは車内混雑が激しくなっており、10年ほど先には現在の6両編成から8両編成化する計画もあるのですが住宅開発が多く、空いているというのは過去の話となっています。

しかし朝ラッシュ時の区間快速はもはや不要な気が・・・朝ラッシュ時の区間快速は柏たなか、流山セントラルパーク、青井しか通過しないです(笑)

新型車両も楽しみです!!

画像出典:つくばエクスプレス公式HP

通学校は柏の葉小・中となります。二番街も同校となりましたから柏の葉キャンパスの三井物件(戸建除く)はすべて柏の葉小・中となりました。

【総評】

価格に関しては目に優しいですね。ただ、先に述べたように設備仕様をグッと抑えてきているのをどう考えるかです。千葉県内で同じくらいの価格帯となる幕張ベイパークと比較すると「なるほど~」となるでしょう。(何かと比べないとわかりにくいですからね)

エリアとしては開発の中盤に入っており今後はオフィスなども誘致して就業人口を増やしていく計画です。街の伸びしろがあり、さらには開発中盤ということですでに住環境としても整ってきていますから買うにはちょうど良い時期ではあります。もちろんゲートタワーを購入できる時期に検討しているのがベストではありましたが。。。

今後の住宅供給でゲートタワーを並ぶか超える可能性があるとすれば現在モデルルームがある付近でしょう。隣地との一体開発となればより魅力的なものとなり、ザ・駅前ポジションとなります。ただ、南向きの採光・眺望は一番街があるため期待できません。

となれば・・・読者様であれば先に記載の価格などを見てピンときていることでしょう。

サウスマークタワーで買うなら南向きの中層階以上、もしくは南面含む角住戸がおすすめとなります。そこなら将来的に中古市場でも有利になりますからリセールバリューにも期待ができます。西向き・東向きの低層階などを買うと眺望・採光面に期待ができず、それならより駅に近い他の棟で・・・となりかねません。

これだけタワマンが乱立しているエリアだからこそ他では得難い好条件のある部屋を買うべきなのです。

いや・・・予算が4500万円以下なので南向きは手が届きません。。。という方は周辺中古でいいのではないでしょうか。価格の安さに釣られて条件悪い部屋を買えば満足度は下がりますし中古市場でも苦戦しがちです。(立地条件に尖りがあるマンションなら価格の安さに釣られても容易に売れるのでいいのですが)

~サウスマークタワーのおすすめ住戸~

・南向き中住戸及び南面含む角住戸

→柏の葉キャンパスの開発エリアの南側に位置していることがウリのマンションです。その売りを得られる住戸を購入しておけば満足度はもちろんリセールバリューも期待しやすいです

・東向き1LDKの16階、17階、18階あたり

→東側の社宅・分譲マンションを超えてきます。価格は3000万円ほどになる見込みとのこと。浴室サイズ1418、キッチン三口コンロに食洗機、ディスポーザーなど広さも設備仕様も魅力ある1LDKとなります。

・東向き57Qタイプ(19階~29階)

→東側もこの階になると抜け感がありますし、表面価格が3700万円からと目に優しいものとなっています。この表面価格で駅近の抜け感ある2LDKが買えるのは魅力が大きいでしょう。ちなみに隣の56Pタイプは下がり天井が多くなり、さらにはリビング横のウォールドアが折りたためないため圧倒的に57Qタイプがおすすめです。

・西向き低層階60Aタイプ(~18階)

→西側はサウスフロントと被るのですが北側の窓面はエントランスアプローチ方面を向くので一番街までの距離もあり圧迫感はないでしょう。間取りも良くこれで3700万円くらいなら魅力が大きいでしょう。60㎡ある2LDKのため広さもあります。

室内の豪華さをそこまで求めず予算抑えてタワマンに住んでみたいという方のエントリーモデルとも言えます。

↓記事公開前の動画レポートも合わせてご覧ください↓

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前回の記事→パークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワー 価格は?! 29階建てタワーマンション建設へ 柏の葉キャンパス162街区

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