（仮称）柏の葉キャンパス149街区計画　柏の葉キャンパス駅前に44階建てタワーマンション建設へ　2023年8月時点の周辺相場

今回ご紹介するのは（仮称）柏の葉キャンパス149街区計画です！

［物件概要］

事業者：三井不動産レジデンシャル
設計：熊谷組一級建築士事務所
施工：未定

着工予定日：2024年6月1日
完了予定日：2027年10月15日

用途：共同住宅　店舗事務所　自走式駐車場
総戸数：636戸
階数：44階建て　7階建て
高さ：161.10m

敷地面積：8.221.58㎡
建築面積：4.251.48㎡
延べ面積：73.294.12㎡

地図はこちらです↓

柏の葉キャンパス駅東口側の駅前、ロータリー沿いのブロックがついに動き出しました！！

今回建築看板が掲出されたのは線路側のブロックのようですからマンションギャラリー（柏の葉スマートシティミュージアム）があるところは後発の開発となりそうです。

今作は駅ロータリーに面しておりエントランスの位置次第では駅徒歩1分が謳えるかもしれません。表記上は駅徒歩2分になったとしてもザ・駅前のとても便利な立地です。

44階建てのタワー棟、7階建ての自走式立体駐車場の配棟計画はざっくり下記のようなイメージとなるようです。

画像出典：グーグルマップに著者加筆

自走式立体駐車場は一番街と似たような見た目になりそうです。

あくまで千葉県物件ですのでスペック面を求めすぎるのは良くないもののさすがに各階ごみ置場はあるはずですし、今作はゲートタワーと同じく熊谷組施工（幕張ベイパークも熊谷組で千葉物件にしてはスペック高め）ですから千葉物件としては高めのスペックになることに期待ができそうです。とはいえさすがに外廊下だとは思います。（そもそも千葉物件検討者は外廊下内廊下をあまり気にしない傾向にありますし（※1）、ここで内廊下にしてしまうとゲートタワーの賃貸棟が優位性を失うことになります。）

※1　都心や神奈川県検討者は外廊下内廊下を気にしがちなため内廊下タワマンが多い。千葉・埼玉検討者は外廊下内廊下よりも価格やランニングコストを気にしがち。

これで内廊下にしてくれたらすごいですね。良い意味で期待を裏切ってほしいです！！

今作のウィークポイントとしてはロングレールとはいえ線路に近いこと、そして抜け感ある部屋は一部であることです。そもそも柏の葉キャンパス全体のウィークポイントとして「ワイドに抜け感ある眺望となる住戸の比率は高くはない」ということです。

JVですが三井主体の同時期開発である幕張ベイパークでは駅から離れる代わりに配棟計画にゆとりがあるためカーテンいらずの眺望となる住戸比率が高かったり棟ごとの離隔がしっかりとしているのですが柏の葉キャンパスは駅前に住宅を設けるがゆえなのかそれなりに詰め込んできています。（街区内同士の離隔が近め＆サウスフロントなど南側の街区を除くと別街区がけっこう視界に入る）

駅遠の幕張ベイパークと違い駅前ですからそこまで贅沢を言っていられない（幕張ベイパークは駅から遠いのがウィークポイントで配棟計画のゆとりがストロングポイント）のですが今作も南東から南にかけて一番街、西から北西にかけてゲートタワー、さらに東側から南東にかけては将来開発される予定の街区であるなどワイドに眺望が抜けてくるのが約束されているのは南西方向と北方向のみとなります。

ただ、今作の強みの一つに背の高さというのがあります。

一番街のA棟が35階建てで高さ約115m、ゲートタワーが36階建てで高さ約129mとキャンパス内で背の高い2棟よりもグッと背が高いですからそれらを超える階はとんでもなく抜け感のある眺望となります。40階以上はプレミアム住戸にしても良いのではないかというレベルの抜け感となるでしょう。

柏の葉キャンパス（柏市）最高層です！！（1棟としては最大戸数ですが街区としては一番街の戸数が上回ります。ただ、今作がゲートタワーのようにツインタワーとなるなら最大戸数にもなりそうです。）

上記のように部屋により条件が大きく異なるためマンション内での価格差もかなり大きくなることでしょう。そのため平均坪単価では語りにくい部分もあるのですが今のマーケットでいけば平均坪単価350万円くらいではないかな？と予想します。

その根拠としては先発街区の中古がガンガン動いているエリアのためシンプルに周辺相場です。

ベンチマークとなるのはエリア№1と言っても怒られないであろうゲートタワーの分譲棟と若さもあるサウスマークタワーです。

■パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー

2016年築　柏の葉キャンパス駅徒歩3分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約285万円

動き一例

約74m2
新築時5300万円台
中古時7100万円台

約91m2
新築時5800万円台
中古時8000万円台

■パークシティ柏の葉キャンパス　サウスマークタワー

2021年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約290万円

動き一例

約81m2
新築時4700万円台
中古時6400万円台

上記2棟が坪単価300万円弱を平均として動いているわけでそれ以下というのはまずないでしょう。となればそれらより2割ほど高い坪単価350万円くらいになるのではないかなぁ～というのが私の印象です。

ただ、竣工が2027年10月となれば販売開始は早くとも2025年の春くらいにはなってしまうでしょうからその時の周辺相場がどうなっているのかでも大きく変わってくるでしょう。土地仕入れの原価が一般的な街より抑えられているであろう（全部の土地がそうではないですが柏の葉キャンパス駅周辺は三井不動産の柏ゴルフクラブ跡地が多い）ことは希望を持てるポイントですがとはいえ開発当初と異なり安売りはしてこないでしょうから。

2007年頃から分譲開始となった一番街（2009年築）は当時の坪単価が約170万円、現在の坪単価が約260万円ほどと大きく値上がりしています。

開発当初は買いにくい代わりに価格がお安いというのは柏の葉キャンパス以外の多くの街にも当てはまってきます。

当時の価格を見ると「こんなに高くなったのか…」と思われるかと思いますがそれが街づくりです。開発当初の地図には戻れないわけで後から買うとなれば今で見てあげるしかないでしょう。それでも柏の葉キャンパスはこれから先も開発が続くためこれから購入される方もまだまだ面白いというのは買いやすいですね！技術センターの建設も進んでいるなど就業人口が増える開発もあるため住宅需要もより活況なものとなりそうです。

今作は一番街から見ると築20年近くの差になるためエリア内買い替えも多くなりそうですからライバルは多そうですね…

一次取得検討者で今作をガチで検討したいという方は周辺中古を今のうちに購入しておき柏の葉ライフをスタート！そして今作が販売開始されて住み替えたいと思えたら住み替える～という流れのほうがおすすめしやすいです。今から賃貸のまま待ち続けるには長すぎますし、安ければ抽選となり買えるかわからない、高ければお財布事情的に買えるかわからないとなれば今のうちにポジションセットしておいた方が無駄がないでしょう。

柏の葉スマートシティの進化が楽しみすぎます！！

■パークシティ柏の葉キャンパスシリーズ全体相場

平均築年数約7年

2020年の坪単価約190万円
現在の坪単価約255万円

2020年から3割強価格上昇

【マンションスペック】

■パークシティ柏の葉キャンパス一番街　総戸数977戸（A棟：35階建て　265戸　B棟：18階建て　100戸　C：34階建て　258戸　D棟：18階建て　105戸　E棟：32階建て　249戸）

2009年築　柏の葉キャンパス駅徒歩1分

平均専有面積約90㎡

ディスポーザー：あり
各階ごみ置き場：なし
共用廊下：外廊下
構造：制振（A棟・C棟・E棟）耐震（B棟・D棟）
駐車場：自走式立体駐車場

■パークシティ柏の葉キャンパス二番街　総戸数880戸（A棟：14階建て　136戸　B棟：14階建て　135戸　C棟：25階建て　232戸　D棟：25階建て　232戸　E棟：7階建て　30戸　F棟：7階建て　115戸）

2012年築　柏の葉キャンパス駅徒歩5分

平均専有面積約85㎡

ディスポーザー：なし
各階ごみ置き場：なし
共用廊下：内廊下(C棟・D棟)外廊下(A棟・B棟・E棟・F棟)
構造：耐震
駐車場：自走式立体駐車場、タワーパーキング

■パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワーイースト　総戸数349戸　36階建て

2016年築　柏の葉キャンパス駅徒歩3分

平均専有面積約75㎡

ディスポーザー：あり
各階ごみ置き場：あり
共用廊下：外廊下
構造：免震
駐車場：自走式立体駐車場

■パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー　総戸数364戸　29階建て

2021年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分

平均専有面積約75㎡

ディスポーザー：あり
各階ごみ置き場：あり
共用廊下：外廊下
構造：免震
駐車場：屋外平面、自走式立体駐車場

建設予定地周辺

【住むレーション】

［つくばエクスプレス］

柏の葉キャンパス　8:08発
守谷　8:13着
みらい平　8:19着
みどりの　8:22着
万博記念公園　8:25着
研究学園　8:28着
つくば　8:31着

つくば方面と都心方面で通勤が分かれる共働き世帯にも便利ですね！

柏の葉キャンパス　8:00発
流山おおたかの森　8:02着
南流山　8:06着
三郷中央　8:09着
八潮　8:13着
六町　8:17着
北千住　8:22着
南千住　8:25着
浅草　8:28着
新御徒町　8:31着
秋葉原　8:34着

［秋葉原駅から山手線or京浜東北線］

秋葉原　8:42発
神田　8:44着
東京　8:46着

東京駅までの電車移動距離と運賃(IC乗車)としては

柏の葉キャンパス＝約32キロ　828円

大宮＝約30キロ　571円
柏＝約32キロ　571円
津田沼＝約27キロ　483円
海浜幕張＝約32キロ　571円

上記が近しい距離感となるため一般論として「都心まで遠い」となってしまう方も多いことでしょう。つくばエクスプレスは他社線直通がなく踏み切りなしで全駅ホームドア完備、ロングレールで乗り心地が良いなどの強みはありますが東京駅までの通勤だとしても乗り換えが必要ですし、なにより運賃が高額となるなどのウィークポイントもあります。

ただ、都心までそれなりに距離がある近郊・郊外の街ではあるものの駅前にららぽーとがありますし、その他スーパーマーケットもあるなど最寄り駅で日常の買い物＋αを楽しむことができます。

もちろん、もっともっと商業利便性を重視したい！ということであれば同じ千葉県内であれば松戸駅、柏駅、船橋駅、津田沼駅、千葉駅などがあり、それらも変わらない価格で購入できるわけでそちらを選ぶべきなのですが、柏の葉キャンパスは少し歩くとのんのんびより系の田舎感がありつつも駅前は都会的というのがウリですから検討者層の価値観は異なってきます。

近場でいけば流山おおたかの森があり、そちらと比較検討される方は多いでしょう。マンションとしての選び方としては「タワマンが好きなら柏の葉キャンパス」となります。

新築同士では海浜幕張の幕張ベイパークという強キャラがいるわけですが幕張ベイパークは「湾岸エリアが好きな方」が好む街ですからキャラクターが異なってきますね。。駅近と駅遠という違いもあります。柏の葉キャンパスは駅近派にウケが良い（選択肢が多い）街です。ハザードマップで色が付く街に住むのがNGであれば自然と柏の葉キャンパス、ハザードマップで色がつこうとやっぱり湾岸が最高という方は幕張ベイパークを選ぶと。ただ、マンションスペックとしては似ていますね。（幕張ベイパークの分譲5棟目と販売が重なるでしょうか？）

※他にもたくさん選択肢はあるものの新築縛りでいくと供給数が少ないため上記のように比較検討される方は少なくないでしょう。

16号線がすぐそこですし、常磐自動車道の柏ICも近いなど車での移動も便利です。

通学校は他街区と同じく柏の葉小学校と柏の葉中学校となります。それ自体は魅力が大きいのですが二番街ほどではないものの距離はある（1キロくらい）点は子育てファミリーからしますと少々気になってきそうでしょうか。