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今回ご紹介するのはエクセレントシティ幕張CENT GRANです！
［物件概要］第2期3次先着順
売主：新日本建設
設計：新日本建設一級建築士事務所
施工：新日本建設
価格：3698万円～6398万円
専有面積：46.95㎡～71.86㎡
総戸数：81戸
規模：7階建て
交通：JR総武線「幕張」駅徒歩8分
所在地：千葉県千葉市花見川区幕張町4丁目
竣工予定：2024年6月下旬
引き渡し予定：2024年7月下旬
駐車場：27台（平置駐車場3台、機械式駐車場24台）月額10000円～13000円
自転車置場：162台（スライドラック式、2段ラック式）月額100円～300円
バイク置場：2台 月額2000円
管理費（月額）13400円～23400円
修繕積立金（月額）4300円～7800円
地図はこちらです↓
画像出典：エクセレントシティ幕張CENT GRAN公式HP
JR総武緩行線の幕張駅と京成千葉線の京成幕張駅から千葉街道方面へ徒歩8分ほど、駅よりもグラウンドレベルが低いため若干の高低差はありますがそれほど気になってはこないでしょう。
幕張駅の南側物件は日常の買い物が便利であったり海浜幕張駅も身近に感じることができたりすることはストロングポイントなのですがハザードマップでは色がついてくるため海側ほどではないものの水害リスクは抱えることになります。(千葉市のサイトでは色がつきませんがその他のサイトでは高潮で色がつくなどちょうどはざま)
その南側物件かつ千葉街道至近ですからイトーヨーカドーへ徒歩4分、マックスバリュエクスプレスが徒歩3分とイトーヨーカドーがすぐ近くにあるのはとても便利です。
もちろんエリア柄車を持たない方は少数派ですから車でイオンモール幕張新都心やコストコへ買い物に出かけられる方も多いことでしょう。ロードサイド店も充実しているエリアです。
イオン海浜幕張店であれば自転車で5分ちょっとですからあっという間です。商業施設が多い街ですから正社員×パートの1.5馬力でも就業先が近場で見つけやすいところも嬉しいところです。
通学校は幕張小学校で徒歩7分、幕張中学校で徒歩12分です。
公園デビューとしては十分すぎる規模の幕張公園が目の前にあるのは子育てファミリーには嬉しいところですし、花見川サイクリングコースも近いためサイクリングやジョギングがお好きな方にも魅力が大きいことでしょう。
幕張海浜公園も自転車で10分かかりませんから子供が成長してきたらそちらの芝生広場でボール遊び(芝生広場であれば常識の範囲内でのボール遊びが可能です)ができるのもベイサイドエリアに近いことの魅力の一つとなります。
建設地は土地形状は整形ではないものの南西側がしっかりと接道しており間口が広いながらも奥行きもあります。
従前は千葉民医連事務センタービルがありました。遡ると健生病院ではあるため病院跡地が苦手という方には合ってきません。
主開口部は南西と北西(西寄り)、南西側は接道挟んで正面にコインパーキング、斜めに幕張公園があるため低層階でも日当たり抜群です。
今作は用途地域が住居系ですが南西側は準工業となるため将来不安はあります。また、目の前の接道が道幅の割には交通量が多いのも注意が必要(音ネックだけでなく子供の飛び出しなども)ですし歩道が狭いため歩きにくいです。
日本年金機構幕張宿舎の建物はいつになったら動き出すのか…長年あの雰囲気のままなのですよね。土地の売却もおこなわれておらず日本年金機構が所有したままです。
北西側は住居系地域でコインパーキングと戸建てとなり、さらに今作の車路もあるため窮屈感はありません。ただ、南寄りの部屋は南西向きの棟が被り自己日影の影響も少なくないでしょう。
エントランスアプローチはそこまで長くはないものの風除室を奥まらせて少しクランクさせることで植栽が自然と見えてくるのは気持ちが良さそうですね。
エントランスホールは駐輪場側へ繋がるサブエントランスと一体となっており和紙デザインのガラスなど雰囲気の良い空間となっています。
外観デザインはバルコニーガラス手摺と白系のダブルマリオンなどシンプルではありますがバルコニー隣戸境もスラブtoスラブであるなど分譲マンションらしさは感じることができます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
B4タイプ 3LDK 60.75㎡
6階 5098万円 坪単価277万円
B5タイプ 2LDK+S 60.75㎡
画像出典：エクセレントシティ幕張CENT GRAN公式HP
Cタイプ 1LDK 46.95㎡
画像出典：エクセレントシティ幕張CENT GRAN公式HP
Hタイプ 2LDK+S 66.11㎡
画像出典：エクセレントシティ幕張CENT GRAN公式HP
Kタイプ 3LDK 71.86㎡
画像出典：エクセレントシティ幕張CENT GRAN公式HP
平均坪単価は約275万円です。
間取りに関しては強烈な専有面積調整をしていますし共用廊下側の柱も食い込んでいるなど今の時代らしい苦しさがあります。
ただ、Kタイプは洋室側にはなりますがダイレクトウィンドウ、主寝室想定の洋室とキッチンにも窓があり廊下にも大型収納があるなど高い価格なりにスペシャル感があります。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、可動式ルーバー面格子、お馴染みのエクセレントウォータープラスなど今の時代の坪単価300万円切りの新築マンションとしては頑張っているほうですね。
1階住戸はテラスと専用庭がありスロップシンクも完備されています。接道側の1階でも専用庭と接道の間がしっかりと植樹されているため視線は気になりにくいようにしてくれています。
周辺相場を確認しましょう！
■ライオンズマンション幕張シティ
2001年築 幕張駅徒歩10分
新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約145万円
動き一例
約65㎡
新築時2900万円台
中古時3000万円台
■ダイアパレスブランスイート幕張
2001年築 幕張駅徒歩10分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約100万円
動き一例
約72㎡
新築時3300万円台
中古時2500万円台
■幕張ガーデンフォート
2003年築 幕張駅徒歩10分
新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約140万円
動き一例
約83㎡
新築時3200万円台
中古時3600万円台
■スターロワイヤル幕張
2006年築 幕張駅徒歩12分
新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約130万円
動き一例
約65㎡
新築時2400万円台
中古時2600万円台
■ライオンズ幕張レジデンス
2009年築 幕張駅徒歩9分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約140万円
動き一例
約72㎡
新築時3500万円台
中古時3000万円台
■ヴェレーナ幕張
2011年築 幕張駅徒歩5分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約200万円
■クレアホームズ幕張駅前
2019年築 幕張駅徒歩2分
新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約210万円
■シエリア幕張
2023年築 幕張駅徒歩2分
新築時の坪単価約240万円
直近売り出し事例なし
上記相場からエクセレントシティ幕張CENT GRANが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Hタイプ 2LDK+S 66.11㎡ 4階 5598万円 → 3600万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外の機械式が主で設置率約33％、車路が長くしっかりと歩車分離されているのは良いですね。出入口にはチェーンゲートもあります。(接道から少し進んだところにチェーンゲートがあるためストレスはないでしょう)
駐輪場は屋外で一世帯2台確保できます。また、30台分は3人乗り子乗せ自転車に対応しています。
管理費は㎡単価月額約300円前後、周辺物件と比べるとお高いですが外廊下とはいえディスポーザーありですからこのくらいにはなってしまいますかね。エレベーターも2基とゆとりがあるため満足度で回収はしやすいと思います。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ライオンズマンション幕張シティ 総戸数88戸 管理費㎡単価月額約174円
■ダイアパレスブランスイート幕張 総戸数52戸 管理費㎡単価月額約145円
■幕張ガーデンフォート 総戸数264戸 管理費㎡単価月額約135円
■スターロワイヤル幕張 総戸数55戸 管理費㎡単価月額約99円
■ライオンズ幕張レジデンス 総戸数43戸 管理費㎡単価月額約182円
■ヴェレーナ幕張 総戸数79戸 管理費㎡単価月額約142円
■クレアホームズ幕張駅前 総戸数41戸 管理費㎡単価月額約195円
■シエリア幕張 総戸数102戸 管理費㎡単価月額約222円
【住むレーション】
［総武緩行線］
幕張 7:32発
幕張本郷 7:35着
津田沼 7:39着
東船橋 7:42着
船橋 7:45着
西船橋 7:48着
下総中山 7:51着
本八幡 7:53着
市川 7:56着
小岩 8:00着
新小岩 8:03着
平井 8:06着
亀戸 8:09着
錦糸町 8:12着
両国 8:15着
浅草橋 8:17着
秋葉原 8:20着
御茶ノ水 8:22着
水道橋 8:25着
飯田橋 8:27着
市ヶ谷 8:29着
四ツ谷 8:31着
信濃町 8:33着
千駄ヶ谷 8:34着
代々木 8:37着
新宿 8:39着
幕張 8:00発
新検見川 8:02着
稲毛 8:05着
西千葉 8:08着
千葉 8:10着
［津田沼駅から総武快速線］
津田沼 7:41発
船橋 7:45着
市川 7:51着
新小岩 7:57着
錦糸町 8:03着
馬喰町 8:07着
新日本橋 8:09着
東京 8:11着
新橋 8:16着
品川 8:21着
［京成千葉線］
京成幕張 7:50発
京成幕張本郷 7:52着
京成津田沼 7:56着
京成幕張 8:06発
検見川 8:08着
京成稲毛 8:11着
みどり台 8:14着
西登戸 8:15着
新千葉 8:17着
京成千葉 8:18着
千葉中央 8:20着
［京成津田沼駅から京成本線］
京成津田沼 7:57発
京成船橋 8:03着
京成八幡 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:20着
日暮里 8:31着
京成上野 8:35着
総武快速線は止まらないですが京成線も利用できるため輸送障害時などの迂回が容易です。
京葉道と東関道の出入口が近いため車での遠出も便利な立地です。
イトーヨーカドー幕張店2階のソユーゲームフィールド幕張店でくまきちときんたろうのぬいぐるみGET！#くまきち https://t.co/pcXUXhxLQg pic.twitter.com/lIn60HRDwA
— マンションマニア (@mansionmania) June 20, 2024
【総評】
幕張駅を最寄りとしつつ千葉街道至近のためイトーヨーカドーを日常使いできるのはかなりのストロングポイントとなります！(ストロングポイントがゆえにイトーヨーカドーには頑張ってほしいですが)
斜め向かいに公園があるのも良いですし、ベイサイドエリアも使いやすい幕張物件ですから幕張エリアとベイサイドエリアを使い分けしやすいですね。
その幕張エリアと海浜幕張(ベイサイド)エリアの使い分けとなればセブンイレブン幕張5丁目店の裏手、以前リパークがあった銭高組所有の土地を新日本建設がまるっと仕入れたため分譲マンションになりそうでとても楽しみですね。駅からは離れますが車移動がメインの方にとってはなかなか面白い立地となります。(マンションになるのであればエステシティにお住いの方にとっては悪い影響となりますが…)
エクセレントシティ幕張CENT GRANの価格に関しては新築マンションとしては違和感ないのですが周辺の中古マンションと比べてしまうとめちゃ高いですね。
基本的にはリセールバリューをあまり気にしない方向けと言えるでしょう。
イトーヨーカドー幕張店近くの更地気になるなぁ〜。更地になって数年、コンビニ寄るときにちょくちょく見るのですが建築看板が出ず。
大手デべが事業化してもおかしくない立地なのですが。 pic.twitter.com/i2fiSZ0pgi
— マンションマニア (@mansionmania) March 2, 2023
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