今回ご紹介するのはプラウド中目黒です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:西武建設
価格:未定
専有面積:16.63㎡~64.50㎡
総戸数:106戸
規模:地上14階地下1階建て
交通:東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅徒歩11分
所在地:東京都目黒区中目黒四丁目
竣工予定:2022年1月中旬

駐車場:23台 機械式21台 平置き1台 身障者優先1台 別途来客用1台
自転車置場:147台 内4台シェアバイク
バイク置場:12台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド中目黒公式HP

中目黒駅から山手通りを歩き徒歩11分、目黒PSの向かい側となります。住友不動産の分譲マンションが乱立していましたが先日ご紹介したパークホームズ中目黒が三井初の同エリアパークホームズであったのと同じく初プラウドとなります。

パークホームズ中目黒ほどは住宅街という感じはないもののプラウド中目黒は中目黒駅からフラットな道のりですし、西側は住宅街、東側の目黒PSから先は目黒川、中目黒公園など落ち着いた環境となりますから中目黒で利便性と住環境のバランスを取りたい方には魅力が大きいでしょう。

物件の南側、徒歩数分の賃貸マンション1階にマルエツプチが今春オープンすることで日常の買い物利便性もグッと高まります。ぱっと見ですがプチの割には広く見えました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:プラウド中目黒公式HP

[南西向き]

A2タイプ 2LDK 62.40㎡

画像出典:プラウド中目黒公式HP

5階 8400万円~8699万円 坪単価445万円~坪単価460万円
9階 8400万円~8699万円 坪単価445万円~坪単価460万円
12階 8700万円~8999万円 坪単価460万円~坪単価476万円

Bタイプ 2LDK 56.23㎡
5階 7400万円~7699万円 坪単価435万円~坪単価452万円
9階 7700万円~7999万円 坪単価452万円~坪単価470万円
12階 8000万円~8399万円 坪単価470万円~坪単価493万円

Cタイプ 2LDK 58.42㎡
5階 7700万円~7999万円 坪単価435万円~坪単価452万円
9階 7700万円~7999万円 坪単価435万円~坪単価452万円
12階 8000万円~8399万円 坪単価452万円~坪単価475万円

Dタイプ 2LDK 58.91㎡
5階 7700万円~7999万円 坪単価432万円~坪単価448万円
9階 7700万円~7999万円 坪単価432万円~坪単価448万円
12階 8000万円~8399万円 坪単価448万円~坪単価471万円

Eタイプ 2LDK 60.12㎡
5階 8000万円~8399万円 坪単価439万円~坪単価461万円
9階 8000万円~8399万円 坪単価439万円~坪単価461万円
12階 8400万円~8699万円 坪単価461万円~坪単価478万円

Fタイプ 2LDK 64.50㎡
5階 8700万円~8999万円 坪単価445万円~坪単価461万円
9階 8700万円~8999万円 坪単価445万円~坪単価461万円
12階 9000万円~9399万円 坪単価461万円~坪単価481万円

[北東向き]

Gタイプ 1LDK 37.63㎡
5階 5400万円~5699万円 坪単価474万円~坪単価500万円
9階 5400万円~5699万円 坪単価474万円~坪単価500万円
12階 5400万円~5699万円 坪単価474万円~坪単価500万円

Hタイプ 1R 16.89㎡

画像出典:プラウド中目黒公式HP

予定価格未発表

Iタイプ 1R 16.63㎡
予定価格未発表

Jタイプ 1LDK 37.89㎡
5階 5400万円~5699万円 坪単価471万円~坪単価497万円
9階 5400万円~5699万円 坪単価471万円~坪単価497万円
12階 5700万円~5999万円 坪単価497万円~坪単価523万円

平均坪単価は約460万円です。

主なバルコニー面は西側のためシティハウス中目黒レジデンスと同じく眺望・採光面に期待できる住戸が多くなっています。

共用廊下の玄関部分を奥まらせているがゆえに中住戸でも玄関部クランクインとできていますからプライバシー性も確保されますし、玄関部分を奥まらせたうえでの60㎡前後というのは大きく評価できます。(専有面積確保のためにまな板廊下とはしなかった)

お風呂サイズも2LDKは1418とできています!

話題の16㎡台1Rですが6戸しかありません。こちらは予定価格すら未定でしたが強気の3000万円くらいで攻めてくるのでしょうか。貸せて月額10万円弱でしょうから投資家目線だと2300万円~2500万円なら!となるでしょうからあえて投資家に買われないように3000万円ほどにしてくるかもしれないですね。仮に2500万円(坪490万円)までなら私も買います!(笑)

16㎡の詳細は2月以降発表とのことですので再度訪問して記事化いたします。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板クオーツ系、ミストサウナ、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター、リビング天カセ、洋室壁掛けエアコンなど単価なりに充実しています。

メールボックス自体もメール便投函可能な大きめのものですが各戸玄関扉付近に個別の宅配ボックスを設けており、外出先でスマホ等でインターホン応答ができた場合、希望すれば玄関前ボックスに入れていってくれます。ただしすでに荷物が入っていると1階部分の宅配ボックスになります。

音対策としては住宅街方面の西向き住戸でさえT3サッシ、東向きはT4サッシ(二重)になっていますし、LOW-Eガラスを採用していますから眺望・採光を得つつも暑すぎない室内環境とすることができます。

構造は二重床・二重天井、基本天井高とサッシ高は10階までが2500mm・2000mmと一般的ですが11階以上は2600mm・2100mmとタワマンレベルのものとなります。

エレベーターホールをしっかりと設けつつ、2基としているのは素晴らしいです。プラウド渋谷本町が13階建ての100戸で1基ということで「ん~。。。」となりましたが今回は14階建ての106戸で2基ですからゆとりがあります。もちろんコスト増しとはなりますがこの単価のマンションを買える方目線で考えれば後者が正解だと思います。

野村不動産はプラウドタワー府中寿町で21階建て99戸でエレベーター1基というやらかしをしてしまいましたがその後に設計されたプラウドはエレベーターに関してはちゃんと気を使ってくれているように思えます。

プラウド中目黒で唯一残念だったのは給気方式です。坪単価460万円でありながらも坪単価150万円クラスのマンションでお馴染みのレンジフードファン連動給気シャッターが付いてしまっています。これは見た目の問題なので気にしなければいいだけですがせっかく天カセでリビングを綺麗に見せているのに横壁にこれが付いちゃうとやや残念ではあります。全熱交換器入れて~とまでは言わないのでもう少し気を使ってくれると嬉しい単価帯ですよね。

共用廊下は内廊下としており一部窓面を設けることで外から見たときの外観デザインの良さにつなげています。シティハウス中目黒レジデンスが外廊下であったためそれを理由に見逃した方にもウケるでしょう。

エントランスホールは単価からすると狭くなっているのですがその代わりにエントランスアプローチは戸数からすればかなり頑張ったものとなっています。上部木目調の大庇に加えて植栽と木目調ルーバーで素敵な導線とできています。

車寄せとまではいかないもののご丁寧にタクシー転回スペースと車路横にエントランスホールへ繋がるオートドアを設けることでタクシーに乗ってしまえば傘を差す必要がまったくなくなります。大規模マンションを除けばタクシーを降りた後に屋根がない部分を歩く必要性がでてくることが多く、エントランスまで小走り・・・なんてことも多いですよね。プラウド中目黒の設計担当はタクシーに乗ることが多い方なのでしょうかね~。ものすごく考え抜いて設計してくれています。

また、今回最上階にいわゆるスタディスペースを設けています。そこのガラスがダイレクトウィンドウのためこちらも外から見たときのデザイン性の良さにつなげています。こちらのスタディスペースから螺旋階段を使い屋上テラスに行き来することができます。

今回2LDKのみに天カセ、ディスポーザーなど「1LDKはグレードダウン」のマンションとなるため1LDK狙いの方はややテンション下がるでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ナイスアーバン中目黒 1997年築 中目黒4 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約305万円

・シティハウス中目黒レジデンス 2016年築 中目黒4 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約430万円

・シティハウス中目黒テラス 2016年築 中目黒4 新築時の坪単価約430万円 現在の坪単価約440万円

上記相場からプラウド中目黒の将来価値を予想すると

Bタイプ 2LDK 56.23㎡ 9階 7700万円~7999万円(新築時) → 7160万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画(中目黒駅から建設地まで)

駐車場は屋根なしではありますが機械式メインで設置率約21%、駐車場側にもエントランスホールで繋がるオートドアを設けてくれています。

駐輪場は建物1階の屋内部分で平置き区画も多めです。また、接道側にシェアサイクル(一般開放)4台分のスペースと自転車が設けられます。

維持費などは未定でした。

【住むレーション】

[東横線(渋谷から先は副都心線・横浜から先はみなとみらい線)]

中目黒 8:07発
渋谷 8:11着
新宿三丁目 8:17着
池袋 8:25着

中目黒 7:59発
自由が丘 8:06着
武蔵小杉 8:11着
日吉 8:14着
菊名 8:20着
横浜 8:27着
みなとみらい 8:31着
馬車道 8:33着
日本大通り 8:35着
元町・中華街 8:37着

[日比谷線]

中目黒 8:02発(始発)
恵比寿 8:04着
広尾 8:07着
六本木 8:11着
神谷町 8:14着
霞ヶ関 8:16着
日比谷 8:19着
銀座 8:21着
東銀座 8:23着
築地 8:25着
八丁堀 8:27着
茅場町 8:29着
人形町 8:31着
小伝馬町 8:33着
秋葉原 8:35着
仲御徒町 8:36着
上野 8:38着
入谷 8:40着
三ノ輪 8:42着
南千住 8:45着
北千住 8:48着

[東急バス 渋41]

目黒警察署前 8:00発
中目黒駅 8:08着
渋谷駅 8:22着

目黒警察署前 8:00発
大崎駅西口バスターミナル 8:24着

[東急バス 黒09]

目黒警察署前 8:03発
目黒駅前 8:14着

[東急バス 渋72]

中里橋 8:05発
恵比寿駅 8:11着
渋谷駅東口 8:19着

目黒警察署前停留所が目の前にあるためバス利用も便利です。

【総評】

価格は無茶なく現実的です。その割に設備仕様は高めだなぁ~と思ったらやはり相対での土地仕入れでした。土地の仕入れ値を現実的なものにできたからこそ現実的な価格でグレードを上げることができたのでしょう。

良い意味でプラウドらしくない室内デザインとなっており、モデルルーム写真だけを見たら「あっ!コスモスイニシアのモデルルーム写真ですね!」と言ってしまいそうです(笑)

これは完全に私の場合なので参考程度にしていただければですが私がプラウド中目黒を買うなら2LDKの低層階と同一階の1Rをセットで買います!(予算とかそういう話は無視で、、、苦笑)

2LDKは家族2人~3人で暮らす一般的なスペースとして、1Rは家族全員の共有スペースとして書棚やデスクを配置。マッサージチェアも置きたいな。

合計すると約1億円、約73㎡。それなら普通に73㎡の1億円住戸を買えばええやん!と言われそうですが別スペースがあるってのも素敵じゃないですか。1Rのほうはセカンドハウスローンで組んでおいていざ貸すとなれば投資用ローンに借り換えてもOK。選択肢の幅が広がるなぁ~と。

いや、これマジで考えているんです。家の2戸持ち。予算の関係もあるので贅沢にとはいかないですけどこういった16㎡みたいな間取りってそういう使い方もありだと思うのですよね。

来月1Rのモデルルームを見学してくるので詳細や感想など共有いたしますので今しばらくお待ちください!

更新記事→プラウド中目黒 予定価格と間取り② 1R、16㎡台のモデルルーム訪問

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