今回ご紹介するのはザ・パークハウス浅草です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:川口土木建築工業
価格:5900万円台~8000万円台
専有面積:67.91㎡・71.83㎡
総戸数:50戸(事業協力者住戸14戸含む)
規模:14階建て

交通:
東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩10分
つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩7分
東武伊勢崎線「浅草」駅徒歩9分
都営浅草線「浅草」駅徒歩12分

所在地:東京都台東区浅草3丁目
竣工:2020年11月中旬

駐車場:10台(平置駐車場9台、身障者用1台)※事業協力者用優先選定3台含む
自転車置場:80台(ラック式5台、2段式下部スライドラック前後型75台)※事業協力者用優先選定3台含む

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス浅草公式HP

始発利用となる銀座線浅草駅から徒歩10分、混雑時でなければ浅草寺通り抜けルートで数分短縮(表記上こちらは使えないですが)できるでしょう。日中などは観光客とバッティングして歩きづらいですから馬道通り経由(こちらも広くはないですが・・・)。朝や夜は浅草寺通り抜けと使い分けることができます。

つくばエクスプレスの浅草駅へは花やしき付近を通り徒歩7分、こちらは駅の出入口までで計測してますから駐輪場出入口(駅へも繋がっている)まではもう少し近いです。銀座線に比べるとホームが深いため電車に乗るまでの時間は銀座線もつくばエクスプレスも大差ないでしょう。

建設地は観音裏通り商店会から50mほど奥まったちょうど良い立地となります。警察署方面まで奥まると駅距離が出てしまいますから浅草エリアの賑わいを身近に感じつつ住まいは静かな場所(お祭りのときは賑わいます)、駅からはできるだけ離れたくない・・・というわがままさん(笑)にはこれといってないくらいの立地条件です。

南面が接道していないものの土地形状が綺麗な正方形ですから建物を中央部分に寄せることで自らの敷地で南面の空地を確保しています。前に建物はあるものの低層階でも圧迫感はないでしょう。北側も中庭を設けるなどゆとりがあります。

もともと料亭(婦志多)があった場所なわけですがその面影を引き継ぐべくマンションっぽくない基壇部としています。エントランス周りは木目調の格子、庇(天井部木目調)、景石など料亭を意識したものに、北側の中庭も植栽計画も豊かでどちらにも料亭時代に使われていた石等を再設置しています。中庭は二層吹き抜けのエントランスホールから窓越しに見ることができます。

基壇部より上の正面はシンプルなガラス手摺ですが隔て板をダーク色のトールタイプとすることでマンションだとわかったとしても安っぽく見えないようデザイン性に気を使っています。中庭のある北側も階段部分をしっかりと縦格子で覆っており、駐車場出入り口にはシャッターゲートを設けるなどどこから見ても気が抜けていません。

旅館跡地のザ・パークハウス浦和岸町でもそうでしたが前にあった建物の良い部分をしっかりと活かす設計はさすが地所レジ。もちろん設計会社の意向も強いですが売主の意見は入っているでしょうから地所レジだからこそできたランドスケープと言っても違和感ないでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ザ・パークハウス浅草公式HP

Cタイプ 3LDK 71.83㎡

画像出典:ザ・パークハウス浅草公式HP

7階 6900万円台 坪単価317万円
13階 7500万円台 坪単価345万円

Aタイプ 3LDK 67.91㎡

画像出典:ザ・パークハウス浅草公式HP

2階 5900万円台 坪単価287万円
7階 6500万円台 坪単価316万円
13階 7000万円台 坪単価340万円

Bタイプ 3LDK 67.91㎡

画像出典:ザ・パークハウス浅草公式HP

7階 6600万円台 坪単価321万円
13階 7000万円台 坪単価340万円

Dタイプ 3LDK 71.83㎡

画像出典:ザ・パークハウス浅草公式HP

2階 6300万円台 坪単価289万円
7階 6700万円台 坪単価308万円
13階 7500万円台 坪単価345万円

平均坪単価は約320万円です。

全戸南向きで先に述べた南面空地がありますから日当たりはどの住戸も条件良い(2階あたりは冬至だとちょいときついかな?)ですがは中層階以上は眺望の抜け感もでてくるため階数による価格差は大きくなっています。

角住戸になるとポーチが付いてくる(角住戸でもポーチを付けないマンションが増えてきた中で素晴らしい!!)ことや専有面積が70㎡を超えていながらも坪単価としては中住戸と大きな差がありませんから角住戸のほうが人気でそうですね。とくにモデルルームタイプとなるCタイプは角窓面が接道していることやDタイプより窓が大きいですからより人気がでるでしょう。

中住戸になるとリビングの窓面がより豊かになり人によっては嫌うリビングin洗面ではなくなりますからけして悪いものではないのですがこの単価差なら角を取っちゃったほうが良さそうですね。

設備仕様に関してはしっかりとディスポーザーを完備しています。食洗機、浴室ダウンライト、浴室扉ダブルバー、ローシルエットトイレ&手洗い器、各種収納及び引き戸はソフトクローズ機能付き、開き戸はすべてドアキャッチャー付き、キッチン・洗面台天板クォーツストーン、可動式ルーバー面格子など単価なりのものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmでリビング横洋室のスライドウォールは2400mmのハイタイプかつ収納(残らない)できるものであるなど設備仕様や構造で大きくコストカットしたものは見受けられませんでした。

セキュリティ面ではエレベーターは居住階のみしかボタンが押せないようになっています。

共用施設として屋上テラスが設けられます。エリア的にはお馴染みですね。

周辺相場を確認しましょう!

・パレステージ浅草 1996年築 浅草3 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・サンクタス浅草レジデンス 2011年築 浅草3 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約270万円

・ライフピア浅草 2012年築 浅草2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約270万円

・ジオ浅草三丁目 2014年築 浅草3 新築時の坪単価約255万円 直近売り出し事例なし

上記相場からザ・パークハウス浅草の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 71.83㎡ 7階 6900万円(新築時) → 6350万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[銀座線]

浅草 8:02発(始発)
田原町 8:03着
稲荷町 8:05着
上野 8:07着
上野広小路 8:09着
末広町 8:11着
神田 8:13着
三越前 8:14着
日本橋 8:16着
京橋 8:18着
銀座 8:20着
新橋 8:22着
虎ノ門 8:25着
溜池山王 8:27着
赤坂見附 8:29着
青山一丁目 8:31着
外苑前 8:33着
表参道 8:34着
渋谷 8:37着

[つくばエクスプレス]

浅草 8:00発
新御徒町 8:02着
秋葉原 8:05着

[浅草線→京急線]

浅草 8:01発
蔵前 8:02着
浅草橋 8:04着
東日本橋 8:06着
人形町 8:08着
日本橋 8:10着
宝町 8:12着
東銀座 8:13着
新橋 8:15着
大門 8:18着
三田 8:20着
泉岳寺 8:23着
品川 8:25着

銀座線を座って利用できるというのは強いですね。

浅草は観光というイメージが強いですが買い物施設や小学校等も多く住むエリアとしても暮らしやすくなっています。

通学校は富士小学校で徒歩5分、柏葉中学校で徒歩19分です。中学校は遠いですが小学校は大通りを通らず目の前が公園と警察署ですから恵まれた導線、立地です。

【総評】

気に入ったら迷わず買う。そういった物件でしょう。大きな弱点もなくとてもおすすめしやすいです。

今の時代にしては総合的に見たときに割高感もなくグレード感もある。これは等価交換事業だからなせる業です。仮に土地をまるっと売却していたら競争が発生してしまいますから同じ価格で同じものを建てるのはほぼほぼ無理でしょう。

総戸数50戸中14戸が地権者住戸というわけがあるからこそ現実的な価格でありながらも良い物件を販売できるというわけです。地権者住戸が多すぎることや最上階すべてを取られているなど地権者優先感があることはたしかですがそのおかげで良い買い物ができるのですから甘えちゃえばいいのです(笑)

もちろん地権者住戸が多いことが良いことばかりかといえばけしてそうではないでしょうけども14戸すべてがファミリータイプの広さ(地権者住戸のみ狭い部屋があるというパターンも多い)ということで賃貸に出されてもそれを借りるのは現実的にディンクス・ファミリー層でしょうから賃貸入居者との層が大きく離れることも考えにくいのはいいですね。

駐車場は身障者用含む平置き10台ですが内3台は地権者住戸優先となります。

駐輪場設置率は約160%。70㎡前後のみなわけですし、当然ながらポーチ内や共用廊下に自転車を置くことはできませんから200%にしても良かった気はしますが。

維持費は未定でしたが戸数の割に植栽豊かかつ駐車場少なめ(平置きなので維持費はほぼかからないですが)ですから管理費㎡あたり300円になってしまってもおかしくはなさそうです。

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~2019年11月15日追記~

販売戸数:36戸

価格:5988万円~7598万円
最多価格帯:6900万円台(5戸)
間取り:3LDK
専有面積:67.91㎡・71.83㎡

管理費(月額)19830円~20980円
修繕積立金(月額)9510円~10060円

駐車場:10台(平置駐車場9台、身障者用1台)※事業協力者用優先選定3台含む。月額:24000円~25000円
自転車置場:80台(ラック式5台、2段式下部スライドラック前後型75台)※事業協力者用優先選定3台含む:月額:200円~700円
ミニバイク置場:2台 月額:2500円


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4 件のコメント

  • マンションマニアさま

    友人がザパークハウス浅草を購入するようです。この記事に当物件が掲載されており、驚きました!
    銀座線浅草駅から徒歩10分との表記ですが、あえて離れた駅口を出発点にしているのが不思議に思いました、なぜでしょうか。

    • 五郎丸様

      マンションマニアです!

      ご相談お待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

    • 五郎丸様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      詳細はモデルルームに聞いたほうが良いですが考えられることとしては

      ・利用時間が限られる出入口
      ・駐輪場の出入り口(駅には繋がっているが駅のものではない)

      などが他マンションではよくあるパターンです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • マンションマニア様

        なるほど、ありがとうございます!
        この物件に対するマンションマニアさんの評価が高いこともあり気になったしだいです!
        私も浅草にマンション持ちたいと考えています!

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