今回ご紹介するのはザ・マジェスティコート目黒です!

[物件概要]

売主:東京建物 三菱地所レジデンス
施工:木内建設
価格:未定
専有面積:27.79m2~75.11m2
総戸数:150戸
規模:14階建て
交通:JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅徒歩8分 東急目黒線「不動前」駅徒歩9分
所在地:東京都目黒区下目黒2丁目
竣工予定:2018年9月中旬

駐車場:38台[機械式35台・平置(身障者用含む)3台]
自転車置き場:133台、レンタサイクル4台、サイクルポート29区画
バイク置き場:7台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・マジェスティコート目黒公式HP

地図を見て「おっ!」と思った方もいるのではないでしょうか?そうです!Brillia Towers目黒のモデルルームがあった場所です!

Brillia Towers目黒は目黒駅前にて建設中で2017年末に竣工予定となっています。坪単価は600万円ほどでしたがサクサクっと完売したことで有名ですね!

投資で購入された方も多いでしょうから竣工すると新築未入居も出てくるかと思いますがどれだけ価格がのっかっているのか楽しみです。販売が開始された2015年には「竣工する頃には坪1000万円の世界じゃない?」なんて話を笑いながらしていましたがそこまではいかなくとも新築時より高値で動くことは容易な相場になっていますね。

目黒駅徒歩10分程度、山手線の外側でさえ坪単価400万円を大きくオーバーしていますから坪600万円では安すぎる世界です。2015年頃は「新築マンション市況はどんどん厳しくなりますね。。。」なんて話をしていましたが想像以上に厳しい世界となっています。

武蔵小山駅前にできる(仮称)武蔵小山駅前再開発タワープロジェクトは坪単価500万円程度でしょうか。坪単価400万円以下だと割安になってしまい、とはいえ坪単価600万円はやりすぎなので私は坪単価500万円と予想しています。日本一、感じのいいタワマンは価格面では目に優しいということはなさそうです。

[(仮称)武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト 物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 旭化成不動産
施工:鹿島建設
価格:未定
専有面積:37.69㎡~122.11㎡
総戸数:628戸(販売総戸数491戸※高層棟住宅の一部、地権者住戸137戸)
規模:41階建て
交通:東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分
所在地:東京都品川区小山3丁目
竣工予定:平成32年1月上旬

前置きが長くなりましたがザ・マジェスティコート目黒についてです!

目黒駅を出て雅叙園、目黒川経由で徒歩8分、整備中の山手通り沿いに位置する同マンション、まず注目してほしい点は道路に面している横幅が長いということです。

同エリアでは道路面に向けて横幅が取れたマンションが少なく、どうしてもペンシル型、もしくは敷地奥側へ伸びる形状のマンションが多くなってしまいます。ただ、道路に面する幅がおおければそれだけ外観で手を抜くことができなくなります。そんな中でザ・マジェスティコート目黒は外観はもちろんエントランスホールなどにも力を入れています。

画像出典:ザ・マジェスティコート目黒公式HP

画像出典:ザ・マジェスティコート目黒公式HP

エントランスへ入るとアロマディフューザー設置のギャラリーホールへと続くコリドーが、その先は上記画像のギャラリーホールとなります。全体のコンセプトが「格式高い美術館」としているだけあり高級感ある外観、エントランスホールとなるでしょう。また、その奥には手持ちのタブレットなどで250誌以上の人気雑誌が読み放題となるタブホが導入されたオーナーズラウンジがあります。

設備、構造はディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホン、ハンズフリーキー、二重床、二重天井などグレード感がありますがデメリットとしては下り天井が激しいお部屋が多いことです。基本天井高は2450mmですがお部屋によっては2350mmになっているお部屋もありますのでご注意ください。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Eタイプ 48.54㎡ 7階 5700万円台 坪単価388万円

画像出典:ザ・マジェスティコート目黒公式HP

Mタイプ 66.94㎡ 6階 7900万円台 坪単価390万円

画像出典:ザ・マジェスティコート目黒公式HP

平均坪単価は400万円程度を予定しているとのことでした。

シングルの方にはCタイプ(35㎡台)、Dタイプ(37㎡台)の眺望が抜けてくる7階以上がおすすめです。価格はおそらく4500万円程度となります。

管理費などは未定でした。売主シェア率は50%ですが管理は東京建物グループとなります。

周辺で供給されている新築マンションを確認しましょう!

・リビオ目黒ザ・プレイス 2016年11月竣工済み 総戸数52戸 目黒駅徒歩7分 平均坪単価405万円程度

竣工済みのため建物内を見学できます。「シングルだけど部屋の広さは妥協したくない」という方にはおすすめできます。表面上の価格は4500万円程度です。販売も終盤戦のためラッキーチャンスでもあります。

・シティハウス目黒ザツイン ノース棟 2018年1月竣工予定 総戸数53戸 目黒駅徒歩9分 平均坪単価430万円程度

・シティハウス目黒ザツイン サウス棟 2018年1月竣工予定 総戸数107戸 目黒駅徒歩10分 平均坪単価410万円程度

主にシングル、ディンクス向けで部屋の広さがないお部屋は表面上の価格が3500万円程度からと目には優しくなっています。ただ、リビオ目黒ザ・プレイスがある以上は割高な感じはしてしまいます。そもそも住友不動産の値付けを他社と比較しても仕方ないわけですが。。

・シティタワー目黒 2017年3月竣工予定 総戸数244戸 不動前駅徒歩4分 平均坪単価470万円程度

私が見学した時点では約70戸残っていました。住友不動産の物件なのでいつ価格が変わるかはわかりませんが70㎡超えのお部屋を買おうとすると1億円は超えます。相場と比べると割高感があるものの、外観のカッコ良さはさすが住友不動産だと感じました。ここで坪470万円ということは目黒一丁目のグランドヒルズは坪単価600万円いくかもしれないですね。

・ザ・ガーデンテラス目黒 2018年1月竣工予定 総戸数108戸 不動前駅徒歩4分 平均坪単価395万円程度

ザ・マジェスティコート目黒と同じ売主、施工で残り住戸は僅かとなっています。隣にシティタワー目黒があるおかげもあり割安感が出ています。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・パークホームズ目黒アーバンレジデンス 2005年築 目黒駅徒歩8分 下目黒2丁目 新築時の坪単価255万円程度 現在の坪単価280万円程度

・ジオ目黒 2013年築 目黒駅徒歩7分 下目黒2丁目 新築時の坪単価320万円程度 現在の坪単価350万円程度

上記の相場から考えられるザ・マジェスティコート目黒の将来価値としては

Mタイプ 66.94㎡ 6階 7900万円台(新築時) → 7000万円(築5年時) → 5000万円(築15年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[山手線]

目黒 8:00発
品川 8:08着
東京 8:19着

目黒 8:01発
渋谷 8:07着
新宿 8:13着

[南北・三田・目黒線]

目黒 8:01発
飯田橋 8:22着

目黒 8:03発
大手町 8:20着

目黒 8:00発
武蔵小杉 8:18着

[東急バス]

不動尊参道 8:03発
大崎駅 8:15着

不動尊参道 8:03発
渋谷駅 8:28着

鉄道アクセスはもちろん建設地からすぐのところにあるバス停から大崎、渋谷方面へバスが運行されており、日中でも毎時8本程度と運行本数が多いためバス利用も便利でしょう!

【総評】

あまり記事化しないエリアではありますが物件の供給が多すぎるエリアであることと、武蔵小山のタワマンが公式発表された影響もあり急に問い合わせが増えたエリアです。そのため同エリアのすべての物件を調査したうえで「私ならここを買う!!」という1棟を紹介することにしました。それがザ・マジェスティコート目黒です!

もちろん他のマンションがダメというわけではありませんが私が目黒界隈で新築マンションを買うならザ・マジェスティコート目黒の一択です。デザイン性などのこだわりがすごく、住んでからの満足度が高いと感じました。住友不動産が相場を押し上げてくれている影響もあり坪単価400万円はお安くさえ感じてしまいます。

勝手な想像ではありますが総戸数150戸の割にはデザインなどにかけている時間がものすごく多いマンションだと思います。ザ・マジェスティコート目黒はお値段以上のマンションであると評価します!

同エリアではマンションマニア一推しの新築マンションです!!

ザ・マジェスティコート目黒の物件詳細はコチラ


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