今回ご紹介するのはシティハウス中目黒ステーションコートです!

[物件概要]

売主:住友不動産
施工:住友不動産シスコン
価格:4580万円~10480万円
専有面積:25.88㎡~61.05㎡
総戸数:140戸(※事業協力者取得住戸14戸含む)/その他店舗2区画
規模:15階建て
交通:東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅徒歩4分 東急東横線「代官山」駅徒歩11分 JR山手線「恵比寿」駅徒歩18分
所在地:東京都目黒区東山1丁目
竣工:2017年8月24日

管理費(月額)8835円~19495円 
修繕積立金(月額)2860円~6750円

駐車場:32台(身障者用1台、店舗用1台、非分譲用台数含む) (月額)30000円~35000円 
自転車置場:119台(非分譲用台数含む)(月額)200円~300円 
ミニバイク置場:33台(非分譲用台数含む)(月額)3000円(月額) 

地図はこちらです↓

画像出典:シティハウス中目黒ステーションコート公式HP

2年ほど前に一度記事化していますが販売も後半戦に突入しているため再度物件調査してきました!

竣工してから約1年経過しますが総戸数140戸(販売戸数126戸)のうち約80戸が契約済みとなっていました。

物件にもよりますが住友不動産は竣工から2年前後で完売となることが多いため会社的にはちょうどよく売れているといったところでしょうか。(住友不動産は竣工前完売を目指すことは基本的にありません。むしろ竣工前完売させてしまったら担当者は会社にいられなくなることでしょう。)

時価で有名な住友不動産ですがシティハウス中目黒ステーションコートに関しては価格を隠すことはせずそこそこオープンな雰囲気でした。

当初からあまり価格が変わっていないですし、後半戦ということもあるからでしょうか。周辺には住友不動産の新築マンションが数多くありますがシティハウス中目黒ステーションコートは中目黒駅から整備が進む山手通り沿いを徒歩4分、南西向き住戸は目の前から低層の建物メインのエリアとなるため6階前後くらいから眺望が抜けてくるなど良い条件が揃っています。北東向き住戸は山手通り沿いですが向かいの建物まで距離がありますから圧迫感はありません。

外観に関しては人通りの多いエントランス側にも力を入れており(南西側はいつもの外観です)目立つ存在としつつも出入口はクランクインさせるなどプライバシー性にも配慮しています。

エントランス側

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]1LDK・2LDKのみ

60Aタイプ 2LDK 61.05㎡
4階 9980万円 坪単価540万円
9階 11780万円 坪単価637万円

50Bタイプ 1LDK 45.16㎡
8階 8480万円 坪単価620万円

60Eタイプ 2LDK 56.07㎡
6階 9180万円 坪単価541万円
9階 9780万円 坪単価576万円
14階 10480万円 坪単価617万円

60Fタイプ 2LDK 60.09㎡

画像出典:シティハウス中目黒ステーションコート公式HP

3階 8780万円 坪単価483万円

[北東向き]1Rのみ

30Gタイプ 1R 25.88㎡

画像出典:シティハウス中目黒ステーションコート公式HP

10階 4780万円 坪単価610万円

30Hタイプ 1R 27.31㎡
10階 4980万円 坪単価602万円

単価はごいすーですね。

南西向きにはマンション内では広めのお部屋を、北東向きには狭めのお部屋と分けているため1Rでも高層階、角住戸があったりしますし、1億円近いお部屋を購入できる層と同じフロアに住めるわけでプラス材料ですが1憶円前後のお部屋を買う方からすれば同じフロアに1Rというのはマイナス材料となるでしょうね。

それでも1Rでさえ5000万円くらいしますからむしろお金のあるシングルが買うわけで個人的には気になりませんが1憶円クラスのお部屋を買う方の価値観からすれば考え方は変わることでしょう。1億円クラスのお部屋を売りやすくするために1R混合マンションはフロアを分けることが多くなります。(シティタワー大井町やミナトフロントタワーなどなど)

これまた1Rにとってはプラス材料となることがありディスポーザーが付いています。シティタワー大井町みたく1Rにはディスポーザーありません!というパターンが多い中でディスポーザー付というのは実需のシングル層には嬉しい話でしょう。25㎡くらいでディスポーザー付の分譲マンションって少ないですからね。ましてや住友不動産は最近ディスポーザーを付けないことが多くなっていますから。。。億ションでも付いてないとかけっこう酷いパターンも。最近の住友不動産のディスポーザー付けない問題は個人的には残念であると感じています。

シティハウス中目黒ステーションコートはまだディスポーザーを軽視していない時代のマンションということもありしっかりと全戸に採用されています。ディスポーザーだけでなく床暖房までもが1Rに採用されています。食洗機と天井カセット型エアコンは1Rを除く住戸に付いています。

2LDKでも浴室サイズを1418にしているのはとても評価できるポイントとなります。

共用廊下は内廊下ですが玄関部分を引っ込ませていないためゆとりが感じられないのは残念でした。パークリュクスやパークワンズなどほとんどのお部屋がシングル向けのブランドで共用廊下にゆとりがないのはしょうがないかなぁ~と思えるのですが1億円近い2LDKとの混合かつシティハウスブランドなわけでそこは頑張って欲しかったですね。そういえば住友不動産にはシングル向け分譲マンションブランドってないですよね。たしか。

周辺相場を確認しましょう!

・中目黒アトラスタワー 2009年築 中目黒駅徒歩2分 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約540万円

・ザ・パークハウス上目黒ピアース 2012年築 中目黒駅徒歩3分 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約515万円

・クレヴィア中目黒 2012年築 中目黒駅徒歩4分 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約465万円

上記相場からシティハウス中目黒ステーションコートの将来価値を予想すると

60Eタイプ 2LDK 56.07㎡ 6階 9180万円(新築時) → 8000万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[東横線→副都心線・東横線→みなとみらい線]

中目黒 8:02発
渋谷 8:06着
新宿三丁目 8:15着
池袋 8:25着

中目黒 8:06発
武蔵小杉 8:19着
横浜 8:35着
みなとみらい 8:39着

[日比谷線]

中目黒 8:02発
六本木 8:11着
日比谷 8:19着
銀座 8:21着

中目黒駅は東横線と日比谷線が同一ホームとなっています。

日比谷線は始発駅となりますから六本木などへ座って行くことができますし、東横線で渋谷、新宿、池袋、横浜などメインターミナル駅へも乗り換えなしとなりますから交通利便性が高いことも魅力の一つであると言えます。

【総評】

住友不動産の新築マンションが多いエリアですがその中でも立地条件に魅力があるため強気な価格ではありますが強気になって当然とも言えるくらい他のマンションよりもわかりやすい魅力があるからこそ売れているのでしょう。

25㎡くらいに5000万円近く出すってのはかなり勇気がいりますが部屋が狭くとも中目黒駅近くの新築マンションに住みたい!!という層が多いのでしょうね。1Rは残り戸数が少なくなっていました。

強気な価格ではあるのですが賃料がしっかりと付くマンションのためその点は強みです。

すでに竣工から1年経過するため数部屋が賃貸として出ている(購入した人が貸している)そうですが25.88㎡で約15万円、60.9㎡で約34万円で実際に決まった実績があるとのことでした。(想定賃料ではなく実績ベース)

購入時の価格が高くとも1部屋保有しておいて大損こく心配のない条件が揃っていますから住みながら投資にも向いています。

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