今回ご紹介するのはパークホームズ中目黒です!

[物件概要]※第一期販売概要

販売戸数:25戸

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:京王建設
価格:5820万円~1億8480万円
専有面積:38.64㎡~107.48㎡
総戸数:46戸
規模:地上5階地下1階建て
交通:東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅 徒歩11分
所在地:東京都目黒区上目黒3丁目
竣工予定:2020年11月下旬

管理費:月額 14260円~39660円
修繕積立金:月額 9080円~25260円

駐車場:機械式 12台 月額34000円
駐輪場:42台 月額100円~500円
バイク置場:11台 月額 2000円

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

中目黒駅から見た時に高台となりますから物件までの道のりはそれなりの上り坂となります。途中にはすでに竣工済みのザ・パークハウス中目黒プレイス・小川坂がありそちらは徒歩8・9分、パークホームズ中目黒は徒歩11分ですから距離は増すもののザ・パークハウスでは得難いものであった南方向の抜け感に期待できます。

ザ・パークハウスよりもさらに高台となっており南面の土地よりも5mほど高くなっていますから低層階でも眺望の抜け感、採光に期待できます。低層住宅専用地域というわけではないものの住宅街と言っても違和感ない環境ですから駅からは歩くけども高台かつ眺望を得られるとなれば納得度は高いことでしょう。ザ・パークハウス中目黒2棟も駅距離と住環境のバランスは良かったもののパークホームズ中目黒ほどの尖ったものはなく、後発販売のパークホームズ中目黒のほうがスピード感ある販売となるのではないでしょうか。

尖った特徴は南面の眺望だけでなく外観デザインもです。外観デザインだけを見るとパークコートと思ってしまうくらいこだわったものとなっています。

全体的に美術館をイメージ、コンクリート打ち放し・大型銅板パネルを垂直ではなく角度を持たせることで良い意味でマンションっぽくないデザインとしています。エントランスアプローチからエントランスホールへは緩やかな下り傾斜に、エントランスホール内にはアートが飾られ素敵な空間となるのですが今回印象的だったのは各階のアートです。住戸階にアートを設けることはよくあるわけですがパークホームズ中目黒では複数のアーティストの作品が定期的に入れ替わるのです。もちろん管理費に組み込まれてはいますが住まう楽しみが増えますから良い取り組みなのではないでしょうか。

接道部分には既存樹(樹齢100年)のアカマツを移植しますから先に述べた尖った外観デザインながらも街への調和もあります。

住戸階は内廊下設計に、各戸ではなく各階に共用の宅配ロッカーが設けられます。こちらはヤマト運輸・佐川急便・日本郵便の3社のみ対応ですが不在時には各階の宅配ロッカーに荷物を入れていってくれます。空きがないときや3社以外のときは1階の宅配ロッカー利用となります。各階には各戸のトランクルームが設けられています。

エレベーターは鍵をかざさないと起動しないようセキュリティがかかっています。なお、ウォークスルーエレベーターを採用しており反転する必要がなく便利です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※第一期及び次期以降の予定価格

【南西角】

73Aタイプ 3LDK 73.41㎡ 管理費(月額)27560円 修繕積立金(月額)17550円
2階 11080万円 坪単価499万円
3階 11880万円 坪単価535万円

73A’タイプ 3LDK 73.41㎡ 管理費(月額)27470円 修繕積立金(月額)17500円
4階 12680万円 坪単価571万円

75Dgタイプ 3LDK 75.75㎡ 管理費(月額)28270円 修繕積立金(月額)18000円
1階 10880万円 坪単価439万円

92Aタイプ 3LDK 92.22㎡ 管理費(月額)34450円 修繕積立金(月額)21940円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

5階 16880万円 坪単価605万円

【南向き】

61Agタイプ 2LDK 61.11㎡ 管理費(月額)22790円 修繕積立金(月額)14510円
1階 9080万円 坪単価491万円

61Aタイプ 2LDK 61.11㎡ 管理費(月額)22790円 修繕積立金(月額)14510円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

2階 9180万円 坪単価496万円
3階 9780万円 坪単価529万円

75Bgタイプ 2LDK 75.11㎡ 管理費(月額)27950円 修繕積立金(月額)17800円
1階 10580万円 坪単価465万円
 
75Bタイプ 2LDK 75.11㎡ 管理費(月額)27970円 修繕積立金(月額)17820円
2階 10580万円 坪単価465万円
3階 11580万円 坪単価509万円(3LDK)

75Agタイプ 2LDK 75.11㎡ 管理費(月額)28010円 修繕積立金(月額)17840円
1階 10580万円 坪単価465万円

75Aタイプ 2LDK 75.11㎡ 管理費(月額)27970円 修繕積立金(月額)17820円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

2階 10580万円 坪単価465万円
3階 11580万円 坪単価509万円(3LDK)
5階 13280万円 坪単価584万円(3LDK)

75A’タイプ 3LDK 75.11㎡ 管理費(月額)28100円 修繕積立金(月額)17900円
4階 12380万円 坪単価544万円

75B’タイプ 3LDK 75.11㎡ 管理費(月額)28100円 修繕積立金(月額)17900円
4階 12380万円 坪単価544万円

75Bタイプ  3LDK 75.11㎡ 管理費(月額)27970円 修繕積立金(月額)17820円
5階 13280万円 坪単価584万円

【南東角】

75Cgタイプ 3LDK 75.35㎡ 管理費(月額)28040円 修繕積立金(月額)17860円
1階 11080万円 坪単価486万円

75Cタイプ 3LDK 75.35㎡ 管理費(月額)28060円 修繕積立金(月額)17870円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

2階 11480万円 坪単価503万円
3階 12280万円 坪単価538万円

97Aタイプ 3LDK 97.00㎡ 管理費(月額)36320円 修繕積立金(月額)23130円
5階 18480万円 坪単価629万円

106Aタイプ 3LDK 106.00㎡ 管理費(月額)39660円 修繕積立金(月額)25260円
4階 18380万円 坪単価573万円

【東向き】

37Aタイプ 1LDK 37.99㎡ 管理費(月額)14250円 修繕積立金(月額)9080円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

3階 5600万円台 坪単価487万円

37A’タイプ 1LDK 37.99㎡ 管理費(月額)14260円 修繕積立金(月額)9080円
4階 5820万円 坪単価506万円

【北東角】

40Aタイプ 1LDK 40.39㎡ 管理費(月額)15140円 修繕積立金(月額)9640円
2階 5800万円台 坪単価474万円

58Aタイプ 2LDK 58.28㎡ 管理費(月額)21740円 修繕積立金(月額)13850円
3階 8380万円 坪単価475万円

59Aタイプ 2LDK 59.19㎡ 管理費(月額)22180円 修繕積立金(月額)14120円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

4階 8880万円 坪単価496万円

89Aタイプ 3LDK 89.30㎡ 管理費(月額)33210円 修繕積立金(月額)21150円
5階 14580万円 坪単価539万円

【北向き】

31Aタイプ 1DK 31.27㎡ 管理費(月額)11770円 修繕積立金(月額)7500円
2階・3階 5100万円台 坪単価539万円

31Bタイプ 1DK 31.77㎡ 管理費(月額)11960円 修繕積立金(月額)7620円
2階・3階 5100万円台 坪単価530万円

32Aタイプ 1DK 32.03㎡ 管理費(月額)12060円 修繕積立金(月額)7680円
2階・3階 5100万円台 坪単価526万円

43Aタイプ 1LDK 43.69㎡ 管理費(月額)16360円 修繕積立金(月額)10420円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

2階・3階 6100万円台 坪単価461万円

63Aタイプ 2LDK 63.58㎡ 管理費(月額)23800円 修繕積立金(月額)15160円

4階 8980万円 坪単価466万円

【北西角】

61Bタイプ 2LDK 61.87㎡ 管理費(月額)23080円 修繕積立金(月額)14700円
2階 8680万円 坪単価463万円
3階 8860万円 坪単価473万円

74Aタイプ 3LDK 74.77㎡ 管理費(月額)27850円 修繕積立金(月額)17740円
5階 11580万円 坪単価512万円

90Aタイプ 3LDK 90.47㎡ 管理費(月額)33930円 修繕積立金(月額)21610円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

4階 13580万円 坪単価496万円

【西向き】

60Aタイプ 2LDK 60.01㎡ 管理費(月額)22390円 修繕積立金(月額)14260円

画像出典:パークホームズ中目黒公式HP

2階 7980万円 坪単価439万円
3階 8280万円 坪単価456万円

60Bタイプ 2LDK 60.14㎡ 管理費(月額)22450円 修繕積立金(月額)14300円
4階 8780万円 坪単価482万円

平均坪単価は約510万円です。

総戸数46戸とは思えぬ豊富なプランとなっています。

パークホームズ中目黒のウリの一つが南面の抜け感ですから南向き住戸が一番人気、表面上の価格としては重くなるのですが広さゆえに単価増し増しというほどではありません。

3LDKであれば75A・75Bはとくに魅力が大きいですね。内廊下ではあるものの北側に吹き抜けを設けることで寝室に大きな窓、もう一つの洋室にも窓ができますから行灯部屋がありません。寝室から吹き抜け方面を見ると75A・75B同士でこんにちはとはなるのですが眺望を得る吹き抜けではなく採光を得るものですし、コンクリート立ち上がりと縦格子手摺を設けていますからプライバシー性もある程度確保できます。

北向きの2LDKとなる63Aも面白いですね。63㎡台の2LDKでありながらもリビング扉が親子ドアとなっています。100㎡くらいになればよく見かける(タワマンのモデルルームなどで見たという方も多いはず)のですがこの面積で親子ドアって滅多に見れないですね。

供給時期未定ですが北向きには1DKもあります。間取りは賃貸っぽいですが・・・。

南向きの条件が良いマンションではあるのですが北向き住戸に関してはその素敵な外観と我が家を接道から見れるという楽しみも得ることができます。とくに中目黒駅からの道のりでは坂を上り切ってカーブした先に素敵な我が家ですから・・・これはやばいですね。

マンションの外観を眺められる位置に我が家があるというのは「あっ帰ってきたな」とホッとする瞬間を得られるメリットもあるのです。これだけ素敵な外観のマンションなのですから尚更。

東向きと西向き住戸は接道しておらず目の前(とくに西向き)に建物があるため単価抑えめです。

89A以上はリビング天井カセット型エアコン、浴室天然石カウンター、1DK・1LDKはディスポーザーなしなどなど設備仕様は専有面積により大きく分かれています。ほとんどの住戸にバックカウンターが付きますし、キッチン天板フィオレストーンなど大きなコストカットはないものの中身はパークホームズの中の上位というものでした。ブランドランクを隠されて外観だけ見させられたらパークコート、室内だけ見させられたらパークホームズという印象です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm(1階住戸など一部2700mm)となります。

1階のごみ置き場はエレベーターのすぐ近くですが前室を設けてくれています。

駐車場は機械式で設置率約26%、入出庫及び乗降の際は雨に濡れることがないですし、駐輪場と共同ですがサブエントランスがありますから接道に出なくて済みます。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・諏訪山レジデンス 2005年築 上目黒3 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約450万円

・オープンレジデンシア中目黒 2012年築 上目黒3 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約315万円

・ザ・パークハウス諏訪山 2013年築 上目黒3 新築時の坪単価約395万円 現在の坪単価約550万円

・ブランズ中目黒 2014年築 上目黒3 新築時の坪単価約345万円 直近売り出し事例なし

上記相場からパークホームズ中目黒の将来価値を予想すると

75Cタイプ 3LDK 76.05㎡ 2階 11480万円(新築時) → 10140万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地 南方向を望む

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(中目黒駅から建設地まで)

ザ・パークハウス中目黒プレイス・ザ・パークハウス中目黒小川坂 現地周辺動画

管理費は㎡単価月額約373円、総戸数や内廊下、ディスポーザー付きであることを考慮すれば割高感ありません。が、1DKなどにもディスポーザー付けても良かったような。。。投資目線では付いていないほうがいいですが駅前物件ではないですし実需層が買うことも想定されるわけですから。

【住むレーション】

[東横線(渋谷から先は副都心線・横浜から先はみなとみらい線)]

中目黒 8:07発
渋谷 8:11着
新宿三丁目 8:17着
池袋 8:25着

中目黒 7:59発
自由が丘 8:06着
武蔵小杉 8:11着
日吉 8:14着
菊名 8:20着
横浜 8:27着
みなとみらい 8:31着
馬車道 8:33着
日本大通り 8:35着
元町・中華街 8:37着

[日比谷線]

中目黒 8:02発(始発)
恵比寿 8:04着
広尾 8:07着
六本木 8:11着
神谷町 8:14着
霞ヶ関 8:16着
日比谷 8:19着
銀座 8:21着
東銀座 8:23着
築地 8:25着
八丁堀 8:27着
茅場町 8:29着
人形町 8:31着
小伝馬町 8:33着
秋葉原 8:35着
仲御徒町 8:36着
上野 8:38着
入谷 8:40着
三ノ輪 8:42着
南千住 8:45着
北千住 8:48着

[東急バス 渋31]

寿福寺前 8:08発
渋谷駅 8:27着

[東急バス 黒09]

寿福寺前 8:04発
中目黒駅 8:13着
目黒駅前 8:26着

基本的には中目黒駅まで徒歩となりますが徒歩4分のところにバス停がありますから歩く距離を少なくしたい際にはバス利用も可能です。

立地的に致し方ないですが日常の買い物施設は中目黒駅前、山手通りのドン・キホーテが主となりますからどれも徒歩10分ほどかかってしまいます。

通学校は鳥森小学校で約90m、東山中学校で徒歩6分となります。お受験という方も多いでしょうけども公立の人気学校も近いというのは魅力が大きいでしょう。

【総評】

坪単価510万円ほどとエリア内の相場からしてもそこそこな単価設定ですからお安いという感じはないですね。

ただ、これでもかという外観デザインなど他物件との差別化を図っていますから同じく坪単価500万円ほどのザ・パークハウス2件よりかは動き(販売スピード)は良いでしょう。

中目黒駅が最寄りといえど徒歩11分に坪単価500万円前後を払うとなれば「中目黒好き(人気住宅街含む)」が主なターゲットでしょうからここまで尖ったものとしてきたのは正解なのではないでしょうか。

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