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今回ご紹介するのはグランドメゾン目白レジデンスです！
［物件概要］
売主：積水ハウス
設計：宮川憲司建築事務所
施工：松尾工務店
価格：未定
専有面積：56.12㎡～85.36㎡
総戸数：15戸(事業協力者住戸1戸含む、他に管理事務室1室)
規模：地上3階地下1階建て
交通：JR山手線「目白」駅徒歩9分 西武池袋線「椎名町」駅徒歩8分
所在地：東京都豊島区目白4丁目
竣工予定：2020年11月下旬
駐車場：2台
地図はこちらです↓
画像出典：グランドメゾン目白レジデンス公式HP
山手線の目白駅から徒歩9分、単調な道のりですから体感時間としてはちょいと長く感じるかもですが交通量は少ない通りですしほぼフラットですから近くもなく遠くもなくといったところでしょう。
山手線の外側とはなりますが山手線の駅から徒歩10分圏内で一種低層住居専用地域に位置しているというのは珍しいですね。この条件を満たす分譲マンションはそう多くありませんから「最寄り駅は便利な山手線の駅がいいけど低層住宅街に住みたい・・・」という層にはヒットすることでしょう。
一種低層住居専用地域のマンションですから眺望の抜け感には期待できません。グランドメゾン成城レジデンスのような例外はありますが一種低層住居専用地域のデメリットは眺望の抜け感を得にくいことですから仕方ないでしょう。バルコニーが向く南・西・東ともに接道していますから採光面はなんら問題ありません。ただ、敷地内で若干の高低差があるため一部の1階住戸では半地下風(道路より低い位置となる)となってしまいます。
外観に関しては正面の南部分はいたってシンプルです。グランドメゾンブランドは重厚感ある外観とすることが多いのでちょっと驚きました。ただしエントランス周りは植栽豊かなことはもちろんグランドメゾンお得意の自然石の石積みを外構に採用しておりザ・分譲マンション感があります。表面(南側)だけ見ると自信をもってこれは分譲だと言い当てるのが難しいだけにエントランス周りをしっかり造りこんでくれていてほっとしました。
エントランスホールはただ通るだけのスペースしかないくらい狭く、分譲マンションならではの優越感を得るには物足りさもありますが石庭を設けてくれているため癒しは自然と得られるでしょう。すべての階で内廊下を採用しており各戸の玄関ドアを奥まらせているのはいいですね。エントランス前、エントランスホール内だけでなくエレベーターホール目の前にも吹き抜け(ガラスはあります)の石庭を設けているあたりはさすがとしか言いようがないですね。エレベーターから見て真正面ですから出かけるときに自然と目にすることができます。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
［西・北角］
Dタイプ 3LDK 73.10㎡ 管理費（月額）36600円 修繕積立金（月額）14600円
画像出典：グランドメゾン目白レジデンス公式HP
［南・西角］
Gタイプ 3LDK 76.75㎡ 管理費（月額）38400円 修繕積立金（月額）15300円
1階 9190万円 坪単価395万円
2階 9990万円 坪単価430万円
［南中］
Aタイプ 2LDK 56.12㎡ 管理費（月額）28100円 修繕積立金（月額）11200円
画像出典：グランドメゾン目白レジデンス公式HP
2階 7490万円 坪単価441万円
Arタイプ 2LDK 56.12㎡ 管理費（月額）28100円 修繕積立金（月額）11200円
1階 6690万円 坪単価394万円
2階 7190万円 坪単価423万円
Cタイプ 2LDK＋S 70.17㎡ 管理費（月額）35100円 修繕積立金（月額）14000円
画像出典：グランドメゾン目白レジデンス公式HP
［南・東角］
Eタイプ 2LDK＋S 73.75㎡ 管理費（月額）36900円 修繕積立金（月額）14700円
1階 8490万円 坪単価380万円
Fタイプ 2LDK＋S 74.16㎡ 管理費（月額）37100円 修繕積立金（月額）14800円
2階 9490万円 坪単価423万円
［東・北角］
Bタイプ 3LDK 66.66㎡ 管理費（月額）33300円 修繕積立金（月額）13300円
2階 8990万円 坪単価445万円
Hタイプ 3LDK 77.29㎡ 管理費（月額）38700円 修繕積立金（月額）15500円
3階 10500万円 坪単価449万円
駐車場優先権が付く83㎡～85㎡台の住戸は13000万円台を予定しているとのことでした。
平均坪単価は駐車場優先権住戸含めて約435万円、含めなければ約425万円です。
駐車場が平置きで2区画しかないため車希望の方からするとほぼ優先権付き住戸しか選択肢がないという状況です。駐車場利用料金は月額35000円を予定しています。
全体的にバルコニーの奥行は短めですがスパンは取れています。2LDKが南向きということで日当たりも得たいディンクス層からすれば魅力が大きいことでしょう。
Bタイプは東向きとはいえ東側も接道していますし、上の階も半分ほどしか被らず、下階住戸はない角部屋とけして条件悪くないため南向きにこだわらなければ狙い目感あります。浴室に窓が付いているのもいいですね。
2LDKでも設備仕様は落としていない(浴室サイズは少し小さくなるのは残念ですが)ながらも単価が盛られておらず、60㎡以下とはいえ2LDKが7000万円前後なら手が出しやすいでしょう。
設備仕様はディスポーザー、食洗機、廊下タイル、キッチン・洗面台天板天然石、ローシルエットトイレ＆手洗いカウンター、ミストサウナ、リビング天井カセット型エアコン、玄関前カメラ付きインターホン、LOW-E複層ガラスなど単価なりのものとなっていますが直前に見たのがグランドメゾン成城レジデンスであったためそちらと比べると高級感に欠けるものがありました。とはいえ単価も違いますから比べるのはナンセンスでしょう。坪単価435万円なりの設備仕様と言えます。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は最上階が2600mmですがそれ以外は2450mmとやや低めです。
エレベーターセキュリティを導入しており鍵をかざすと住まう階のみのボタンが押せます。
周辺相場を確認しましょう！
・ファミールグラン目白 2000年築 新宿区下落合3 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約260万円
・パークハウス目白近衛町 2003年築 新宿区下落合3 新築時の坪単価約325万円 直近売り出し事例なし
・ライオンズガーデン目白オークレジデンス 2005年築 豊島区目白4 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約275万円
・オープンレジデンス目白 2014年築 豊島区目白4 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約270万円
・オープンレジデンシア目白アベニュー 2017年築 新宿区下落合3 新築時の坪単価約410万円 直近売り出し事例なし
上記相場からグランドメゾン目白レジデンスの将来価値を予想すると
Fタイプ 2LDK＋S 74.16㎡ 2階 9490万円(新築時) → 7700万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
管理費は㎡あたり月額約500円と目が痛いですが総戸数少ない割にディスポーザー、内廊下、植栽豊かなこともあり致し方ない水準でしょう。
【住むレーション】
［山手線］
目白 8:02発
高田馬場 8:04着
新大久保 8:06着
新宿 8:09着
代々木 8:11着
原宿 8:13着
渋谷 8:16着
恵比寿 8:19着
目黒 8:21着
五反田 8:24着
大崎 8:25着
品川 8:30着
田町 8:33着
浜松町 8:36着
目白 8:00発
池袋 8:03着
大塚 8:06着
巣鴨 8:08着
駒込 8:10着
田端 8:12着
西日暮里 8:14着
日暮里 8:16着
鶯谷 8:18着
上野 8:20着
御徒町 8:22着
秋葉原 8:24着
神田 8:26着
東京 8:29着
有楽町 8:31着
新橋 8:33着
［都営バス 池65］
下落合三丁目 8:02発
目白駅前 8:07着
目白警察署前 8:08着
千登世橋 8:09着
東京音楽大学前 8:10着
南池袋三丁目 8:11着
池袋駅東口 8:12着
とりあえず山手線の駅徒歩圏内に住んでおけば鉄道利便性の高さは手堅いですね。ただ、単駅かつ山手線の内側でないこともあり地下鉄利用が不便ですからその点は妥協が必要です。山手線の内側にいけば土地が低くなりがちなエリア(同じ外側でもおとめ山公園側は低い)ですから目白台地の住宅街に価値を感じる方が選ぶマンションでしょう。
西武線の椎名町駅もほど近いですが池袋が終点ですから所沢方面へ出るとき以外はあまり使うことがないかと思います。池袋駅へも徒歩15分ほどですから休日などは散歩がてらに歩くのもいいでしょうね。池袋駅もぎりぎり徒歩圏内という距離感となります。
駅からの導線上はほぼ住宅街ですが途中にまいばすけっと(住宅街に合わせた見慣れないデザイン)、目白通りに出ればピーコックストアとOKストアが近いですから日常の買い物も便利です。
通学校が目白小学校というのも子育てファミリーからすれば魅力が大きいでしょう。
敷地東側は計画道路(補助73号線)となりますが現実的ではない計画道路ですからそこまで気にしなくて良いかと。仮に百年、二百年後などに実現しても接道がゆえに容積率緩和となるでしょうから建て替えや土地売却も容易であると予想できます。メトロポリタンあたりから建設地、ピーコックストアあたりを通る計画道路ですけど実現は困難でしょうね。。。
【総評】
もともとシャーメゾン(ソフィア目白)があった土地ということもあり相対取引での土地取得なのでしょう。(そのかわり地権者住戸が1戸あります)
加えてモデルルームが合同(コンセプトルーム)ということもあってか現実的な単価設定ですね。気に入ったら迷わず購入という考え方で良いかと思います。今の相場でみればトータルバランスがよく安心しておすすめすることができます。とはいえ少し潜り気味の1階住戸はエリア的にお客が付くかは微妙です。駅前マンションなどではないですから価格が安くて条件悪い住戸より価格が高くても条件良い住戸のほうが動きやすいですからね。そのため13000万円ほどの高価格部屋はサクッと売れるのではないでしょうか。
おすすめとしてはやはり2階・3階です。1階も気にしなければ単価安なことはたしかですが先に述べたように単価安を求める層が好むエリアではないためバランスをとって2階、尖って3階のほうが満足度はもちろんいつか売るときにもリセールしやすいでしょう。
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