プラウド渋谷本町 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド渋谷本町(しぶやほんまち)です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：鴻池組
価格：未定
専有面積：36.09㎡～70.22㎡
総戸数：100戸 (非分譲住戸29戸含む)
規模：13階建て
交通：都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩5分　京王線「初台」駅徒歩9分
所在地：東京都渋谷区本町三丁目
入居予定：2020年2月中旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド渋谷本町公式HP

歩道が広く、インターロッキング舗装でキレイに整備された山手通り沿いに位置しています。山手通り沿いですが高速道路は地下を走っている(初台駅付近はまだ地上)ため囲いがないのもいいですね。とはいえ車の走行音は避けられませんから北東向き住戸は二重サッシとしています。

最寄り駅は都営大江戸線の西新宿五丁目駅ですがアドレスは渋谷区です。西新宿五丁目駅だけでなく京王線の初台駅へ徒歩9分、物件目の前のバス停からは渋谷駅や中野駅にアクセスできるなど交通利便性の高さは言わずもがな。どちらもものすごく有名な駅というわけではありませんが東京を六の字で回る都営大江戸線、東京を横断する都営新宿線(京王線から直通)が日常使いできるとなれば便利でしょう。山手通り沿いですからタクシー利用も便利です。タクシーを拾うのも楽ですし、どこからかタクシーで帰宅するときも「山手通りを・・・」これで伝わるのはいいですね。せっかくタクシーで帰宅するのに細かく説明をするのはめんどくさいですから。

最近の分譲マンション購入検討者のトレンドは駅近です。プラウド渋谷本町は駅徒歩5分ですから駅近トレンドには当てはまると言えるでしょう。しかしながらただ駅近に住めば良いというものではありません。住まいというのは暮らす場所ですから最寄り駅までの距離だけでなく周りに何があるかも大切です。住まいを選ぶ際には「生活圏の強さ」もしっかりと見てほしいものです。

プラウド渋谷本町に関しては新宿と渋谷が生活圏になりますから双方の商業施設はもちろん新宿中央公園、代々木公園など新宿区の大きい公園、渋谷区の大きい公園を使い分けられるなど自然環境としても優れています。

物件周辺の道が整備されていますから自転車の利用も便利で、それに合わせてか敷地内の駐輪場をセキュリティエリア内の屋内としてさらには平置きをメインとしています。高価格帯の自転車を所有する方が好む立地ということもあってか駐輪場にもしっかりと力を入れています。

間取りは北東向きもしくは南西向きが主となり数戸だけ南東向きがあります。

北東向きは日当たりにはさほど期待できないものの山手通り側となり向かいの建物まで距離がありますから囲まれ感はありません。新宿の夜景を楽しむことができますから夜の眺望を楽しみたい方向けです。南西向きは接道面から高さ20m規制が入るため8階以上(7階でも大丈夫だとは思いますが8階のほうが安心)を購入しておけばよほどのことがない限り眺望と日当たりが確保できます。日当たり抜群で富士山を望むことができますから夜景ではなく日中の日当たりと抜け感を楽しみたい方に向いています。

北側と南側には分譲マンションが建っていますから囲まれ感あるものの幸い接道していますし、バルコニー面を北東と南西に逃がしていますから条件は悪くありません。

傾斜地のため表記上はエントランスホールが地下1階となりますが段差はありません。地下1階部分にエントランスホールとラウンジ、駐車場、ごみ置き場、1階部分に屋内駐輪場を設けています。2階以上が住戸階となります。

エントランスホールは縦に長いため手前にエレベーター、その奥にラウンジとできていますから奥行を感じることができます。山手通り側の地下1階、1階の外観は格子にてデザイン性を出し、駐車場出入口にはリングシャッターを設けますから存在感が出るでしょう。バルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板もしくはコンクリートとできているのも好印象でした。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

天井高：2階～5階　2600mm　6階～12階　2550mm　13階　3000mm(サッシ高は変わらず)

［南西向き］

Aタイプ　2LDK　64.00㎡
4階　7900万円台　坪単価408万円
7階　8300万円台　坪単価428万円
10階　8600万円台　坪単価444万円

Bタイプ　1LDK　49.07㎡

画像出典：プラウド渋谷本町公式HP

9階　6100万円台　坪単価410万円

Cタイプ　2LDK　60.14㎡

画像出典：プラウド渋谷本町公式HP

4階　7300万円台　坪単価401万円
7階　7800万円台　坪単価428万円
10階　8000万円台　坪単価439万円

Dタイプ　1LDK　50.63㎡
4階　5900万円台　坪単価385万円

Jタイプ　2LDK　70.22㎡

画像出典：プラウド渋谷本町公式HP

7階　9300万円台　坪単価437万円
10階　9500万円台　坪単価447万円

［南東向き］

Eタイプ　1LDK　36.09㎡
4階　4400万円台　坪単価403万円

［北東向き］

Fタイプ　1LDK　46.14㎡

画像出典：プラウド渋谷本町公式HP

4階　5500万円台　坪単価394万円

Kタイプ　2LDK　68.03㎡
7階　8700万円台　坪単価422万円
10階　8900万円台　坪単価432万円

Gタイプ　1LDK　42.01㎡
10階　5200万円　坪単価409万円

Iタイプ　2LDK　55.70㎡
4階　6900万円台　坪単価409万円
7階　7000万円台　坪単価415万円
10階　7300万円台　坪単価433万円

無茶のない価格設定ですね。即完するほど安いというわけではありませんが売れ行き不振になるような単価ではありません。

先にも述べましたが山手通り沿いのお部屋も道路の幅がしっかりと取れているためバルコニーからの眺望に関しては圧迫感がなくお部屋によっては新宿の夜景を望むことができます。(パークタワー渋谷本町とは正面被りになりません)南西方向を向くお部屋に関しては背の高い建物が少ないエリアを望みますから抜け感、日当たりともに期待ができます。夜景を楽しみたいなら山手通り沿い、日当たりと抜け感にこだわるなら南西方向のお部屋という選び方が良いでしょう。

内廊下を採用しており、玄関ドアはしっかりと共用廊下から奥まらせています。内廊下の分譲マンションでも玄関ドアを奥まらせていないことも多いですからこれはさすがだなと。奥まらせている部分のカーペットは模様を変えていますからデザイン性にも凝っています。

設備仕様はディスポーザー(自動給水！)、食洗機(1LDKなし)、トイレ手洗いカウンター、浴室フラットライト、浴室調光ライト、洗面台三面鏡は框付き、玄関前カメラ付きインターホン、バルコニー隣戸境は背の高い隔て板を採用、構造面では二重床・二重天井です。床スラブ厚が非ボイドスラブで約300mmとしっかり確保されたものとなっています。

Eタイプ以外(Eタイプは壁掛けエアコンが標準)のリビングには天井カセット型エアコンが採用されています。しかしながら近郊・郊外でよく見る電動給気シャッターがリビングにあるのが気になりました。同時吸排のレンジフードにするか、せめて電動給気シャッターを格子タイプではなくフラットタイプにしてほしかったところです。天カセがかっこいいだけに残念。2LDKの浴室サイズが1317というのも残念。60㎡くらいのゆとりある2LDKが多いのに浴室サイズにゆとりを持たせなかったのはなぜでしょうか。

間取り的にシングル層も検討されることが多いためかホワイト系の床(他の色も選べます)としており、モデルルームはカッシーナの商品を多く採用しているためまぁ素敵でした。モデルルームタイプの寝室からウォークスルークローゼットを抜けて洗面室という導線は魅力的です。

バルコニーの奥行きが約2mとしっかり確保されています。また、ミライフル導入物件ですから将来のリフォーム時にも間取りの自由度を高めてくれます。階数によってはメニュープランやオーダーメイドにて対応してくれます。

宅配ロッカーが各戸専用ではないものの総戸数100戸に対して100台設けています。宅配ロッカー設置率100％はすごいですね。忙しく働く世代が好むマンションですからこれは評価すべき点でしょう。ネットスーパーにも対応しています。

エレベーターは13階建て総戸数100戸に対して1基ですからどちらに評価すれば良いか絶妙ですね。もう1基あれば「ゆとりがある！」という評価にはなるものの100戸で1基を維持から50戸で1基を維持に変わるわけで販売価格だけでなく維持費にも影響してきます。坪単価400万円のマンションであれば9人乗り2基でも構わないので50戸に1基にしてあげても良かったような気もしますが、その分コストはかさみますから難しいですね。

地下1階(エントランス階)にあるごみ置き場はエントランスホールとしっかり離しているのは良いのですが駐車場を経由するってのがちょいといけてないですね。各階ごみ置き場があるわけではありませんから皆がそこに捨てに行くわけで、車を出し入れする人からすれば歩行者導線と分かれていないことは不安ですし、歩行者としてもターンテーブルで回っている車の横を通ってごみ捨てってのはどうもなぁ～と。まぁ車利用者からすれば出かけるついでに捨てれるのは便利なのですが・・・。

周辺相場を確認しましょう！

・パレ・ソレイユ西新宿　2003年築　西新宿五丁目駅徒歩2分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約285万円

・パークタワー渋谷本町　2013年築　西新宿五丁目駅徒歩6分　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約380万円

上記相場からプラウド渋谷本町の将来価値を予想すると

Fタイプ　1LDK　46.14㎡ 4階　5500万円台(新築時)　→　5080万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

オペラシティの東側では西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業として日本最高層235m、最高階数65階の分譲マンションと商業・業務施設などが開発予定ですから伸びしろのあるエリアでもあります。

西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業の事業協力者は野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社、前田建設工業、竣工は2029年度を予定しています。

プラウド渋谷本町建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

［大江戸線］

西新宿五丁目　8:00発
都庁前　8:02着
新宿　8:04着
代々木　8:06着
国立競技場　8:09着
青山一丁目　8:11着
六本木　8:14着
麻布十番　8:17着
赤羽橋　8:19着
大門　8:22着
汐留　8:24着

都庁前　8:04発
新宿西口　8:06着
東新宿　8:09着
若松河田　8:11着
牛込柳町　8:12着
牛込神楽坂　8:15着
飯田橋　8:17着
春日　8:19着
本郷三丁目　8:21着
上野御徒町　8:24着

［京王線］

初台　8:03発
新宿　8:05着
新宿三丁目　8:08着
曙橋　8:11着
市ヶ谷　8:13着
九段下　8:16着
神保町　8:18着
小川町　8:20着
岩本町　8:22着
馬喰横山　8:24着

［京王バス］

関東国際高校　8:05発
渋谷駅　8:28着

関東国際高校　8:07発
中野駅　8:24着

本町三丁目　8:01発
新宿住友ビル　8:04着
新宿センタービル・新宿野村ビル　8:06着
新宿駅西口　8:14着

目の前にある関東国際高校バス停から乗車すればNHK方面を経由して渋谷に出ることができます。

徒歩4分ほど歩きますが本町三丁目バス停からは新宿野村ビル経由の新宿駅西口駅行きに乗車することができます。野村不動産社員も買いそうな物件ですね(笑)転勤があるにしても本社の近くの自社物件に住んでおけば手堅いでしょう。ましてや割高感があまりない割に設備仕様など頑張っていますから尚更。

小さめのスーパーマーケットであれば物件周辺にありますし、徒歩7分の場所にはサミットストアがありますから日常の買い物に困ることはないでしょう。オペラシティ内には成城石井もあります。

広めのお部屋がないとはいえ公立の小中一貫校となる渋谷本町学園が徒歩4分という距離感ですからお部屋の広さを妥協して3人家族で2LDKを買うという方も多いのではないでしょうか。

【総評】

アジアヘッドクォーター特区に近接しています。初台駅近くの西新宿三丁目西地区市街地再開発事業、新宿駅の東西自由通路などなど伸びしろが多く、将来性あるエリアに住まいを構えるということは手堅いと言えるでしょう。

安心しておすすめすることができる新築マンションとなります。

この立地でもって設備仕様もそこそこ高いプラウドが坪単価400万円・・・客観的に見ても気に入ったのなら購入を迷う必要もないレベルでしょう。

ただし見学時点では維持費が未定でしたからそこも加味して考える必要はあります。プラウド大泉学園ステーションフロントのように物件価格は思いのほかお安かったのだけども維持費がえげつない(㎡約382円)というパターンも0ではありませんので。それでもプラウド大泉学園ステーションフロントは価格がお手頃感あったため完売まで早かったですね。

維持費がべらぼーに高くなければ先に述べたように「迷わずGO！」してほしいくらいの好条件と言えるでしょう。

ほんとにこの立地に住めば便利そうですよね～。野村不動産の社員さんここ買えばいいのに！

しかし浴室のサイズって誰が決めるんですかね～。プラウドタワー東池袋の60㎡台が1418サイズだったようにプラウド全体で浴室サイズに力を入れていないというわけではないのですが。3人家族でも2LDKを買う時代かつ売主もそれを推奨しているわけで、せめて浴室は70㎡と同じにしてゆったり疲れをとれる空間としてほしいものです。

プラウド渋谷本町(予想)　価格は？！　現地を見てきました！

ザ・パークワンズ渋谷本町　価格と間取り　30㎡以上のお部屋が多いパークワンズ

ウエリス渋谷本町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

～2019年6月14日追記～

第一期販売概要

販売戸数：46戸
販売価格：4319万円～9959万円
間取り：1LDK・2LDK
専有面積：36.09㎡～70.22㎡

トランクルーム：1.00㎡（月額:1000円）

管理費：月額13000円～25300円
修繕積立金：月額5310円～10340円

駐車場：19台（機械式16台、小型専用平置2台、身障者優先平置1台）月額:29000円～34000円
駐輪場：186台（スライド式66台、平置67台、大型用平置31台、小型用平置22台）月額:500円～800円
ミニバイク置場：10台　月額:2500円

～2019年6月26日追記～

［南西向き］

Aタイプ　2LDK　64.00㎡
13階　8799万円　坪単価454万円