今回ご紹介するのはグランドメゾン目黒プレイスです!

[物件概要]

売主:積水ハウス
施工:若築建設
価格:4990万円~9590万円
専有面積:39.92㎡~71.64㎡
総戸数:54戸(事業協力者住戸15戸、店舗1戸含む)
規模:地上14階地下1階建て
交通:JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅徒歩10分
所在地:東京都目黒区下目黒2丁目
竣工予定:2019年12月下旬

駐車場:16台(事業協力者住戸用1台含む)38000円
バイク置場:2台(事業協力者住戸用1台含む)3000円
自転車置場:57台(事業協力者住戸用3台含む、他にレンタサイクル2台:200円~800円)サイクルポート11区画(事業協力者住戸用2区画含む)1500円

管理費(月額)13200円~23700円
修繕積立金(月額)6000円~10700円

地図はこちらです↓

画像出典:グランドメゾン目黒プレイス公式HP

約2年前に強く!強く!おすすめしていたザ・マジェスティコート目黒と同じく山手通り沿いに位置しています。

目黒駅から見ると坂下となるため目黒駅利用の場合にはフラットな道のりというわけにはいかないもののぎりぎり徒歩10分圏内となります。ザ・マジェスティコート目黒が徒歩8分でしたから少し離れてはしまうものの建て替え中のマルエツへはグランドメゾン目黒プレイスのほうが近いですから日常の買い物利便性は高くなります。

北側と南側には同程度のマンションがあり囲まれていますが西側は山手通り、東側は戸建て(目黒駅のほうが高台のため高層階にいかないと抜けにくいです)となっており全戸角住戸(地権者住戸除く)ですからまったく光が入らないというお部屋はほとんどないのですが連窓でないため開口部が少なく、開放感という面ではあまり期待ができません。

外観に関してはグランドメゾンらしい落ち着きある色合いとなっており、エントランスホールの一部は二層吹き抜けとするなど分譲マンションらしさはあるもののザ・マジェスティコート目黒のエントランスホールが豪華だったこともあり比べてしまうと物足りなさはありますがザ・マジェスティコート目黒が頑張りまくっていたわけで、それと比べるのはかわいそうですよね。

ただし、ザ・マジェスティコート目黒は外廊下(建物内のため外からは見えない)でしたがグランドメゾン目黒プレイスは内廊下となっていますからその点は強みとなるでしょう。

施工は若築建設です。記事化した物件ではグランドメゾン新川崎加瀬山が同じ組み合わせとなります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西角]

Iタイプ 2LDK 58.36㎡ 管理費(月額)19300円 修繕積立金(月額)8800円
3階 6590万円 坪単価373万円

Fタイプ 2LDK 55.70㎡ 管理費(月額)18400円 修繕積立金(月額)8400円
4階 6450万円 坪単価382万円
5階 6490万円 坪単価385万円

Dタイプ 2LDK 55.61㎡ 管理費(月額)18400円 修繕積立金(月額)8300円

画像出典:グランドメゾン目黒プレイス公式HP

6階 6690万円 坪単価397万円
8階 6760万円 坪単価401万円
9階 6790万円 坪単価403万円
10階 6860万円 坪単価407万円
11階 6890万円 坪単価409万円
13階 7140万円 坪単価424万円
14階 7290万円 坪単価433万円

[南西角]

Bタイプ 1LDK 44.50㎡ 管理費(月額)14700円 修繕積立金(月額)6700円
2階 5190万円 坪単価385万円

Aタイプ 1LDK 39.92㎡ 管理費(月額)13200円 修繕積立金(月額)6000円
7階 4990万円 坪単価415万円

Drタイプ 2LDK 55.61㎡ 管理費(月額)18400円 修繕積立金(月額)8300円
6階 6590万円 坪単価391万円
8階 6660万円 坪単価395万円
9階 6690万円 坪単価397万円
10階 6760万円 坪単価401万円
11階 6950万円 坪単価413万円
13階 7210万円 坪単価428万円
14階 7390万円 坪単価439万円

Eタイプ 2LDK 57.63㎡ 管理費(月額)19100円 修繕積立金(月額)8600円
5階 6490万円 坪単価372万円

[南東角]

Cタイプ 1LDK 44.04㎡ 管理費(月額)14600円 修繕積立金(月額)6600円
2階 5190万円 坪単価389万円

Gタイプ 2LDK 57.77㎡ 管理費(月額)19100円 修繕積立金(月額)8700円
6階 7090万円 坪単価405万円
8階 7190万円 坪単価411万円
9階 7240万円 坪単価414万円
10階 7290万円 坪単価417万円
11階 7390万円 坪単価422万円
12階 7490万円 坪単価428万円
13階 7590万円 坪単価434万円
14階 7790万円 坪単価445万円

[北東角]

Hタイプ 2LDK 57.15㎡ 管理費(月額)18900円 修繕積立金(月額)8600円
3階 6790万円 坪単価392万円

Jタイプ 3LDK 71.64㎡ 管理費(月額)23700円 修繕積立金(月額)10700円

画像出典:グランドメゾン目黒プレイス公式HP

6階 8790万円 坪単価405万円
8階 8890万円 坪単価410万円
9階 8950万円 坪単価413万円
10階 8990万円 坪単価414万円
11階 9090万円 坪単価419万円
12階 9290万円 坪単価428万円
13階 9390万円 坪単価433万円
14階 9590万円 坪単価442万円

平均坪単価は約410万円となります。

販売中のシティハウス中目黒サウス(目黒駅徒歩14分)と同じくらいの単価設定となります。

間取りに関してはリビングの開口部が少ないのは残念ですが全戸角住戸(地権者住戸除く)のため行灯部屋(窓のないお部屋)がないのは魅力的です。

ザ・マジェスティコート目黒の平均坪単価が約380万円でしたから値上がったなぁ~ということはたしかですが2017年と2019年では全体的な相場が違いますから致し方ないでしょうか。

行政からの補助金事業ということもあり地権者住戸と1LDKを除くお部屋は賃貸に出すことはできません。(将来的にも×)

これは現金一括で購入される方も同じです。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、水回り天板天然石、ローシルエットトイレ・トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、洗濯機上部収納・ハンガーパイプ、玄関前カメラ付きインターホン、ハンズフリーシステム(お部屋の玄関も!!)、室内廊下床タイルなど一通りのものは備えられています。洗面室がフローリングであったり洗面台のモザイクタイルが標準であったりと補助金事業ということで廊下幅を広くするなど細かい部分にもこだわっています。(グランドメゾンはもともと廊下幅が広い)

構造は二重床・二重天井です。

1階の店舗は所有権となっておりスキューバダイビングのショップが入る予定とのことです。将来的にも飲食店は不可という規約になっています。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ目黒アーバンレジデンス 2005年築 下目黒2 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約315万円

・ジオ目黒 2013年築 下目黒2 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約370万円

・リビオ目黒ザ・プレイス 2016年築 下目黒2 新築時の坪単価約405万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス目黒ザ・ツインノース棟 2018年築 下目黒2 新築時の坪単価約435万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス目黒ザ・ツインサウス棟 2018年築 下目黒2 新築時の坪単価約425万円 直近売り出し事例なし

・ザ・マジェスティコート目黒 2018年築 下目黒2 新築時の坪単価約380万円 現在の坪単価約380万円

上記相場からグランドメゾン目黒プレイスの将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 55.61㎡ 6階 6690万円 → 5800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

管理費は㎡あたり約330円です。ザ・マジェスティコート目黒が㎡あたり約263円であったことを考えると高く感じてしまいますが総戸数にすると約100戸の差がありますから致し方ない差となります。

【住むレーション】

[山手線]

目黒 8:02発
恵比寿 8:05着
渋谷 8:07着
原宿 8:10着
代々木 8:12着
新宿 8:14着
新大久保 8:17着
高田馬場 8:19着
目白 8:21着
池袋 8:23着
大塚 8:26着
巣鴨 8:28着
駒込 8:30着
田端 8:32着
西日暮里 8:34着

目黒 8:00発
五反田 8:02着
大崎 8:04着
品川 8:08着
田町 8:12着
浜松町 8:14着
新橋 8:17着
有楽町 8:19着
東京 8:21着
神田 8:24着
秋葉原 8:25着
御徒町 8:27着
上野 8:29着
鶯谷 8:31着
日暮里 8:33着
西日暮里 8:35着

[南北線]

目黒 8:01発
白金台 8:03着
白金高輪 8:06着
麻布十番 8:09着
六本木一丁目 8:11着
溜池山王 8:14着
永田町 8:16着
四ツ谷 8:19着
市ヶ谷 8:21着
飯田橋 8:23着
後楽園 8:26着
東大前 8:29着
本駒込 8:31着
駒込 8:33着
西ヶ原 8:36着
王子 8:37着
王子神谷 8:40着
志茂 8:42着
赤羽岩淵 8:44着

[三田線]

目黒 8:04発
白金台 8:06着
白金高輪 8:08着
三田 8:12着
芝公園 8:14着
御成門 8:16着
内幸町 8:17着
日比谷 8:19着
大手町 8:21着
神保町 8:24着
水道橋 8:26着
春日 8:28着
白山 8:30着
千石 8:32着
巣鴨 8:34着
西巣鴨 8:36着
新板橋 8:38着
板橋区役所前 8:40着
板橋本町 8:42着
本蓮沼 8:44着
志村坂上 8:46着
志村三丁目 8:48着
蓮根 8:50着
西台 8:52着
高島平 8:54着
新高島平 8:55着
西高島平 8:57着

[目黒線]

目黒 8:04発
武蔵小山 8:06着
大岡山 8:09着
田園調布 8:13着
多摩川 8:15着
武蔵小杉 8:18着
日吉 8:23着

[東急バス]

大鳥神社前 8:08着
不動尊参道 8:08着
不動前駅入口 8:09着
大崎郵便局 8:11着
大崎広小路 8:12着
大崎警察署前 8:13着
大崎駅西口バスターミナル 8:24着

大鳥神社前 8:04発
田道小学校入口 8:05着
目黒警察署前 8:06着
東京共済病院前 8:07着
正覚寺前 8:08着
中目黒駅 8:14着
東山一丁目 8:15着
菅刈小学校 8:16着
大橋 8:17着
大坂上 8:18着
道玄坂上 8:19着
渋谷駅 8:28着

大崎方面のバス停が目の前にあります。渋谷方面は交差点を渡った斜め向かいとなりますから行きは少し歩きますが渋谷から帰宅時にはバスを降りて数秒後にエントランスホールという距離感です。日中でも毎時10本ほどと日常使いしやすくなっています。

通学区は下目黒小学校(徒歩4分)、大島中学校(徒歩5分)と近い距離にあります。

【総評】

同エリアにて2年前に供給されていたザ・マジェスティコート目黒が神物件であったためそれと比べてしまうと・・・ですが今の市況でみれば無茶な単価設定になっていない割には設備仕様も高めですから検討候補にされてはいかがでしょうか。目黒駅から見れば坂下ではありますが駅徒歩10分圏内となりますし、55㎡ほどのグレード高い2LDKが6700万円ほどとなれば値下がりリスクも少ないでしょう。

1LDKを除くと将来的にも賃貸に出せないというのは気になりますね。転勤になった際に家族で引っ越しとなれば半強制的に売却という選択になりますので。。。

比較検討していただきたい物件としてはプラウド渋谷本町です。エリアは違うものの同じく山手通り沿いとなりターゲット層も似ているところがありますから比較検討しやすい物件でしょう。価格帯も同じくらいです。

グランドメゾン目黒プレイスの駐車場設置率は約29%。すべて地下ピットの機械式駐車場となります。

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