今回ご紹介するのはクレヴィア文京本駒込です!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
施工:浅沼組
価格:6,430万円~6,830万円
専有面積:54.06㎡・57.07㎡
総戸数:39戸(事業協力者住戸1戸含む)
規模:地上11階
交通:都営三田線「千石」駅徒歩3分 JR山手線「巣鴨」駅徒歩9分
所在地:東京都文京区本駒込6丁目
竣工予定:平成28年10月下旬

※価格と専有面積は記事作成時点

地図はこちらです↓

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マンマニブログでは珍しく山手線内側のマンションをご紹介いたします!なぜ山手線の内側のマンションをご紹介するのか?

・コンパクトなお部屋があるため買いやすい価格帯(記事公開時点では1LDKは完売してしまいましたm(__)m)
・間取りが良い
・資産性が高い
・入居が近い

ということです。

まず価格帯のお話ですが、当初は5000万円を切るお部屋もあったのですが1LDKは完売したため現在は2LDKのみ販売中です。それでも60㎡を切りますから6000万円台で購入可能です。

次に間取りが良い点についてですが、2LDKでありながらスパンが約7.5m(Aタイプ)あったり、全戸角部屋だったりといわゆる行灯部屋が発生しないようになっています。モデルルームを見ても、「57.07㎡でこの広さなら2人でも十分だし、子供が小さい内なら3人でも問題なく住めるなぁ。」と感じました。また、クレヴィアブランドですから収納も工夫がされており、例えば物入れの中にコンセントを配置することによりコードレス掃除機などを収納したまま充電することができます。

次に資産性が高いという面ですが、これは後ほど詳しく解説しますが、やはり山手線駅徒歩10分圏内、山手線内側、文京区アドレスは強いですね。今の市況ですから同マンション含めて新築マンションはどこも高いのですが、そんな高い時代に購入してもどうにかなるのが都心部の好立地にできるマンションの魅力でしょう。

次に入居時期が近い点についてですが、同マンションは年内に入居可能となっています。金利の動きも怪しくなっていますから低金利で決め打ちできそうなタイミングではあるので竣工済み、もしくは竣工間際のマンションのメリットは大きいでしょう。

では同マンションのデメリットは何か?

・新築マンションが高い(同マンションに限らず)
・戸数メリットがないため管理費が高め
・ディスポーザーがない

ディスポーザーに関しては必須アイテムだとは思っていません。実際にマンマニが購入した6件の内ディスポーザーが付いていたのは2件のみです。ディスポーザーを付ければ販売価格はもちろん、何より維持費が大きく変わってきますからないことのメリットもあるのですが、いつも言っていることですが「坪300万円超えるマンションなら付けてくれ~」というのが本音です。(構造上、行政指導などで付けられない土地もありますが)

とはいえディスポーザーがない部分以外は高仕様で、食器棚標準装備、ハンズフリー機能付き非接触キー(EV内もセキュリティあり)、食器洗い乾燥機、収納脚立、トイレ手洗いカウンター、二重床、二重天井、複層ガラス、床暖房、ハイサッシ、そして内廊下となっています。専有面積の割には収納も豊富ですから余計な収納家具は不要でしょう。また、1階部分の天井高が4mあるため一般的なマンションと比べて同一階でも1mほど高くなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします。 ※価格と専有面積は記事作成時点

Aタイプ 57.07㎡ 5階 6730万円 坪単価387万円 管理費(月額)22700円 修繕積立金(月額)5700円
a

Bタイプ 54.06㎡ 6階 6480万円 坪単価395万円 管理費(月額)21500円 修繕積立金(月額)5400円
b

物件全体としては平均坪単価380万円~390万円程度のようです。

残戸数は5戸程度、1LDK住戸については完売しています。

駐車場 2台(事務所用平置1台・身障者兼来客用平置1台) 月額:35000円
自転車置場 39台(スライドラック式)(内、1台は事業協力者用) 月額:500円
ミニバイク置場 4台  月額:4000円

周辺の築浅中古マンション相場を確認しておきましょう!

プラウド文京千石 2007年築 千石駅徒歩3分 坪単価330万円程度
パークリュクス本駒込 2009年築 千石駅徒歩1分 坪単価345万円程度

で動いています。

隣で建設中のブランズ文京本駒込六丁目は72㎡台で9500万円台というお部屋もありますから新築マンションカテゴリーの中でもクレヴィア文京本駒込は比較的目に優しい価格帯ではあります。

都心の新築マンションの魅力としては中古相場との大きな離れがないことですね。例えば、近郊、郊外エリアでは新築が坪単価200万円、築浅中古が坪単価120万円というような離れ方をしているエリアが多くあります。都心部に関しては新築マンションは高いのだけども中古も高いのでいわゆる「新築プレミアム」に払うお金が少なくて済むのが特徴です。

また、マンマニがクレヴィア文京本駒込をおすすめとして紹介する大きな理由が「山手線駅徒歩10分圏内」であることです。上記で築浅中古マンションとして紹介した2物件は同じ千石駅最寄りのマンションでも山手線の駅へは徒歩10分を超えます。購入後の資産価値を考えると「山手線駅徒歩10分圏内」というのはインパクトがあります。正直「千石駅」はマイナーです。大変便利な駅ではあるものの、「千石駅最寄りでマンションを探そう」という方は地縁のある方がメインになるかと思います。しかし、山手線の駅で検索をかける方は多いでしょう。その際に徒歩10分圏内であれば検索条件にHITする可能性が高く、その際に「千石駅徒歩3分」「山手線の内側」「内廊下設計」という材料がプラスになり選ばれる可能性が高くなるわけです。

マンマニへの相談割合は近郊、郊外エリア9、都心エリア1くらいです。しかし、この都心エリア1の方々の即決力というのには驚きます。近郊、郊外エリアに関しては基本的には永住目的がメインであり、金融商品としてマンションを見るのではなく「住まいへの満足度」で選ぶことが多いですね。そのため見学件数も多くなりますし、家族の意見が割れることも多く決断までは時間がかかります。それは当然のことであると考えます。

しかし、クレヴィア文京本駒込のような都心マンションを選ぶ方は決断が早い傾向にあると感じます。それは住まいへの満足度はもちろん、資産性と合理性を重視するため条件が良ければスパッと決断するからです。都心のマンションであれば子供が増えたなどの理由で住まなくなってもいかようにでもなるからだと思います。

最近では近郊、郊外エリアの新築マンション価格が高騰しており、山手線の外側でも70㎡~80㎡程度のお部屋を買おうとすると5000万円、6000万円という予算が必要になってきました。先日マンマニの相談者様で20代半ばの若いご夫婦が「将来は子供が欲しいので6000万円程度で○○マンション(某大規模マンション)の80㎡くらいのお部屋を買おうと思いますがどうですか?できれば都心が良いのですが予算的に手が届きません。」という質問が来ました。

それに対して「まだ20代半ばですし1件目は回しやすいマンション、広さを選んではどうですか?基本的には築浅中古マンションをおすすめします」と回答したところ「絶対新築です!!」と返答があったため「それなら山手線最寄りで50㎡~60㎡くらいの新築マンション、例えばクレヴィア文京本駒込、ディアナコート文京本郷台なんてどうですか?」とアドバイスをしました。(山手線内側希望だったため)

将来子供が欲しいからと最初に近郊、郊外エリアで広めのお部屋を買うというのはけして悪い選択ではありません。しかし、それは【都心派でない方に限る】と思っています。都心派の方でなければ無理して都心に住まずに最初から近郊、郊外エリアに城を構えるというのは大ありなのですが、都心派の方が広さを求めて近郊、郊外エリアに行くというのはあまりおすすめしていません。それは心のどこかに「やはり都心が・・・」という思いができてしまい、いざ買い替えようとしても都心のマンションと違い身動きとれなくなってしまう可能性があるからです。

都心派の方は1件目はとりあえず都心でコンパクトなお部屋を購入、いざ広さが必要になったら2件目として新たに探しだせば良いのではないでしょうか?

記事内画像出典:クレヴィア文京本駒込公式HP

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