アルファグランデ一之江七番街　予定価格と間取り　駅徒歩3分の環七沿いながら主開口部は住居地域を望む開放感

今回ご紹介するのはアルファグランデ一之江七番街です！

［物件概要］

売主：スターツデベロップメント
施工：スターツCAM
価格：6600万円台～9000万円台　※100万円単位
予定最多販売価格帯：7900万円台（4戸）
専有面積：66.61㎡・73.50㎡
総戸数：39戸
規模：14階建て
交通：都営新宿線「一之江」駅徒歩3分
所在地：東京都江戸川区一之江7丁目
竣工予定：2026年4月下旬
引き渡し予定：2026年12月上旬

駐車場：14台（機械式：13台 平置：1台）
駐輪場：80台（スライドラック式：48台、二段式：32台）　サイクルポート8区画

地図はこちらです↓

画像出典：アルファグランデ一之江七番街公式HP

都営新宿線の一之江駅から信号なしで徒歩3分、敷地の一部が環七に面しています。

スターツのお膝元(旧本社が一之江)ということもあり物件名の通りシリーズ化していますね。

駅に近いことはもちろんのこと最寄り出入口付近にエレベーターがあるのも便利ですね。

用途地域は近隣商業地域の環七沿いですから賑やかなロケーションではあるものの主開口部を西方面へ振っており、望む先は第一種住居地域のため駅徒歩3分の割には静かですし日当たり＆眺望の抜け感も抜群です。(静と動のギャップ萌えが良い感じ、笑)

住戸によっては富士山や東京スカイツリーが見えてきます。(4階でもしっかりとスカイツリーが見えました！！)

竣工済みのため環七沿いの音ネックやスペシャルな眺望などを現物で確認できるのも買いやすいポイントの一つでしょう。

日常の買い物は駅前にヤマイチとマルエツがあるため駅周りで済ますことができます。

区役所が移転してくる予定の船堀駅も2キロ弱という距離感のため自転車であれば船堀エリアも十分日常使いすることができますし、環七沿いのためロードサイド店も利用しやすいですね。

通学校は一之江第二小学校と二之江中学校で徒歩5～6分、環七を渡る必要はないですし新大橋通りには歩道橋が設けられています。

エリア柄ハザードマップでがっつり色がつきます。

一之江エリアも公園は点在していますが自転車やシャトルセブンを利用すれば総合レクリエーション公園、葛西臨海公園も身近な存在となります。

建設地は東側の一部と西側が接道、従前はスターツ管理の賃貸マンションがありました。

主開口部は西向き、正面は都立葛西工科高等学校のグラウンドを望むことになるため部活動がある際などは声が聞こえてはきそうですがその周りは住宅街ですから環七沿い物件としては落ち着いていると言えるでしょう。

メインアプローチに関しても環七側ではなく住宅街側に設けており外周部の植栽とライティングで雰囲気が良いですし、エントランスホールも正面を緑化して横にちょっとしたラウンジを設けるなど雰囲気良いですね。環七側の出入口は階段となるため徒歩での利用が基本となります。

外観デザインも正面(バルコニー側)をガラス手摺、隣戸境をせり出しコンクリートライン、背中(廊下側)を黒ルーバーとすることで環七側から見ても住宅街側から見ても重厚感がありカッコいいですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

A　3LDK　73.50㎡

画像出典：アルファグランデ一之江七番街公式HP

B　3LDK　66.61㎡

画像出典：アルファグランデ一之江七番街公式HP

C　2LDK（2階～10階）3LDK（11階～14階）　73.50㎡

画像出典：アルファグランデ一之江七番街公式HP

平均坪単価は360万円ほどになりそうでしょうか。

背中側が環七で賑やかですから前作のアルファグランデ一之江六番街のように内廊下設計としてほしかったところではあります。(部屋へ入れば静かですが共用廊下が環七をフルに感じる賑やかさ)

ただ、主開口部は住宅街側ですし、1フロア3戸のためポーチ付きの角住戸比率が高いだけでなくワイドスパンとするなど開口部はしっかりしています。

とくにCタイプのリビング4連窓は魅力が大きいですね。

66㎡台の中住戸も有効面積としては良いのですが浴室サイズ1317は惜しいですね。

角住戸のAタイプはしっかりとしたワイドスパンを活かしきれないリビング開口部が気になりました。L字キッチンは特徴的で良いですけども。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、リビング＆主寝室床暖房、玄関前カメラ付きインターホン、バルコニースロップシンク、各洋室引き戸ドアキャッチャー、ゼッチ基準を満たしているなど単価帯以上です。当然ですが窓の等級(一部二重サッシ)で音対策しています。

基本天井高は2450mm、構造は二重床・二重天井、前作のアルファグランデ一之江六番街と同じく免震構造です。さすがスターツですね！！

Pabbitという置配システムを導入してくれているのは良いのですがしっかりと玄関前宅配ボックスを設けてくれた方がより良かったところではあるでしょう。

周辺売買相場を確認しましょう！

■ガーラ・レジデンス一之江

2009年築　一之江駅徒歩4分

新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約220万円

■プレミスト一之江

2010年築　一之江駅徒歩4分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約230万円

■サンクレイドル一之江

2020年築　一之江駅徒歩4分

新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約300万円

周辺賃貸相場を確認しましょう！

■プレミスト一之江

2010年築　一之江駅徒歩5分

70㎡台　月額21.5万円

■アルファグランデ一之江六番街

2013年築　一之江駅徒歩2分

71㎡台　月額22万円

■Qスクエア

※スターツの免震賃貸マンション

2024年築　一之江駅徒歩2分

63㎡台　月額20万円

上記相場からアルファグランデ一之江七番街が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B　3LDK　66.61㎡　7階　6900万円台　→　5800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式13台、平置1台で設置率約35％です。

駅近ということもあり月極が少なく、調べた限り空きもないためすでにマイカーをお持ちの方からすると微妙な設置率がネックになってきますね。

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm/1700mm/1950mm/2100mm×最低地上高120mm×重量2300kg

駐輪場は1世帯2台は確保できます。別途サイクルポートが8区画設けられています。

管理費は㎡単価月額約323円、外廊下ではありますが総戸数39戸でディスポーザー完備ですから今の時代の新築マンションとしては違和感ないでしょう。

ただ、戸建てとバッティングするエリアがゆえに地元民からすると重たく感じやすいでしょう。(一概には言えませんが地元の方はマンションと戸建を比較することが多いエリア)

今時の第三者管理となります。

～支払額一例～

※変動金利0.7％、35年ローンで計算

B　3LDK　66.61㎡
7階　6999万円(最大値で計算)

住宅ローン：月額約18.8万円
管理費：月額21500円
修繕積立金：月額12000円
インターネット使用料：月額2640円

合計：月額約22.4万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プレミスト一之江　総戸数97戸　管理費㎡単価月額約191円

■サンクレイドル一之江　総戸数36戸　管理費㎡単価月額約210円

■アルファグランデ一之江六番街　総戸数44戸　管理費㎡単価月額約230円

【住むレーション】

［都営新宿線］

一之江　8:01発
船堀　8:03着
東大島　8:05着
大島　8:08着
西大島　8:09着
住吉　8:11着
菊川　8:13着
森下　8:15着
浜町　8:17着
馬喰横山　8:19着
岩本町　8:21着
小川町　8:23着
神保町　8:25着
九段下　8:26着
市ヶ谷　8:29着
曙橋　8:31着
新宿三丁目　8:34着
新宿　8:36着

［路線バス］

一之江駅前　7:37発
～中略～
亀戸駅前　8:10着

一之江駅前　7:35発
～中略～
新小岩駅前　7:57着

一之江駅前　7:44発
～中略～
葛西駅前　7:59着

一之江駅前　7:33発(始発)
～中略～
葛西臨海公園駅前　7:58着

［シャトルセブン］

一之江駅前　7:26発
～中略～
小岩駅前　7:47着

一之江駅前　7:35発
古川親水公園　7:39着
葛西駅前　7:47着
総合レクリエーション公園前　7:52着
葛西臨海公園駅前　7:59着
東京ディズニーランド　8:08着
東京ディズニーシー　8:17着

［空港リムジンバス］

一之江駅前　5:00発(始発)
葛西駅前　5:10着
羽田空港第2ターミナル　5:35着
羽田空港第1ターミナル　5:40着
羽田空港第3ターミナル　5:50着

一之江駅前　6:20発(始発)
葛西駅前　6:30着
成田空港第3ターミナル　7:25着
成田空港第2ターミナル　7:28着
成田空港第1ターミナル　7:33着

都営新宿線のみの単駅ではあるものの環七があることでバス便が充実しています。

一般的な路線バスに加えて夢の国へダイレクトアクセスできるシャトルセブン、空港へダイレクトアクセスできるリムジンバスを利用できるため大変便利です。

C2の船堀橋、7号線の一之江など高速道路の出入口も近いため車での遠出も大変便利です。

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【総評】

これはいいですね～！！

駅から近いながらも主開口部は住宅街を望むためうるさいという感じではないですし、日当たり＆眺望抜群ということで好条件が整っていますね。

とはいえ環七沿いとなれば音ネックが気になる方がほとんどでしょうけども、そこは現物で確認できますし年内引き渡しも可能なため一次取得者にとってもとっつきやすいでしょう。(感じ方は様々ですが私は部屋の中はとても静かに感じました。共用廊下はめちゃうるさいですがその廊下に面している部屋も二重窓なので室内は静かでした。)

スターツらしく免震という安心感、ディスポーザーやバルコニースロップシンクなど単価帯以上のスペックも心躍らせてくれます。

従前がスターツ管理の賃貸マンションということで土地仕入れは相対取引、だからこそできた価格以上のハイスペックと言えるでしょう。(一般的な土地仕入れでは実現不可でしょうね…)

価格に関しても周辺相場と比べれば新築らしく高値ではあるものの今の時代にしては現実的と言えるでしょう。(管理費が少々高い分、もう300万円ほどお安いのが理想ではあります)

最近ではプラウド青砥も東京23区の新築マンション希望者にとって救世主的存在ではあったのですが駅距離がありましたからそれをネックに前へ進めなかった方にも合ってきます。

ブランズシティ船橋ビアレや幕張ベイパークブルームテラスタワーなど千葉県内で盛り上がっているエリアの新築マンションを検討中の方にも候補にしていただきたいところです。

最近の価格高騰で「23区内はもう無理か…」と諦めて千葉へ目を向けていた層にとって、この物件は「ギリギリ23区に踏みとどまれる救世主」になり得ますね。

都営新宿線でいくと船堀駅と比べてマイナー感あるものの一之江の落ち着いた雰囲気と駅チカ・高スペック・免震というキーワードは実需層に刺さりそうです。

なんと言っても今作は『東京23区』であるのに対して価格は千葉県寄りなわけですから。

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