今回ご紹介するのはグローベル ザ・中浦和 日向ノ杜です!

[物件概要]第1期

売主:プロスペクト
設計:PCMC・アーキテクト・サポート
施工:CMC
価格:3788万円~5388万円
専有面積:56.55㎡~70.15㎡
総戸数:31戸
規模:6階建て

交通:JR埼京線「中浦和」駅徒歩10分 JR埼京線「南与野」駅徒歩14分

所在地:埼玉県さいたま市桜区西堀8丁目
竣工:2020年3月下旬

管理費:月額13180円~16080円
修繕積立金:月額6500円~8070円

駐車場:9台 月額8000円~12000円
バイク置き場:3台 月額2000円
自転車置場:62台 月額100円・200円

地図はこちらです↓

画像出典:グローベル ザ・中浦和 日向ノ杜公式HP

中浦和駅から徒歩10分、南与野駅から徒歩14分、フラットな道のりではないものの気になるような高低差ではないでしょう。真鳥日向守が城を築いたとされる西堀エリア内でも高台となりますから歩いただけの価値があると言えます。

南西側には西堀氷川神社があり周辺は落ち着いた環境となっていますから目の前のマンション同様に背を高くして南西にバルコニーを向けたかったかとは思いますが高度地区設定後の計画ですから高さ20m規制がありやむなく全戸南東側にしたことでしょう。そのため一部住戸は目の前のマンションと被ってきます。とはいえ南東向きという条件良い方向を向いていますから日当たりに期待できる住戸が多くなります。

外観に関しては両端住戸のみバルコニー隣戸境を黒色で吹き付けたコンクリートとしてデザイン性をだし、中住戸はガラス手摺として先の黒色コンクリートを引き立たせたものとなっています。隔て板をトールタイプにすればもっとかっこよくなったと思うのですが。

接道からのセットバックがほとんどないため植栽計画は地味目なものとなってしまっています。ただ、エントランス周りの基壇部を濃いめのタイルとしてその横のエントランスホールをあえて見せつけるガラス面を豊かなものとしていますから周辺でも目立つ存在(夜はそこそこ暗くなるエリアのため余計に)となるでしょう。

エントランス周りは濃いめの色合いでありながらもエントランスホールは壁面、床ともにホワイトとして印象を大きく変えています。これは中を通る住民も外から見る通行人も目を引くものと言えるでしょう。

また、東側に接道しており、そちら側はウェルカムロードとして植栽豊かな導線としています。東西に出入り口があるためメールコーナーが敷地真ん中(エレベーターの近く)に設けられます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

A2タイプ 3LDK 64.26㎡ 管理費(月額)14780円 修繕積立金(月額)7390円

画像出典:グローベル ザ・中浦和 日向ノ杜公式HP

3階 4478万円 坪単価230万円
4階 4498万円 坪単価231万円

B2タイプ 3LDK 56.55㎡ 管理費(月額)13180円 修繕積立金(月額)6500円

画像出典:グローベル ザ・中浦和 日向ノ杜公式HP

2階 3788万円 坪単価221万円

C2タイプ 3LDK 57.42㎡ 管理費(月額)13380円 修繕積立金(月額)6600円
3階 3898万円 坪単価224万円

D1タイプ 3LDK 61.73㎡ 管理費(月額)14280円 修繕積立金(月額)7100円
1階 4178万円 坪単価223万円

D2タイプ 3LDK 61.73㎡ 管理費(月額)14280円 修繕積立金(月額)7100円

画像出典:グローベル ザ・中浦和 日向ノ杜公式HP

3階 4198万円 坪単価224万円

E2タイプ 3LDK 60.45㎡ 管理費(月額)14080円 修繕積立金(月額)6950円
4階 4158万円 坪単価227万円

F1タイプ 3LDK 65.80㎡ 管理費(月額)15180円 修繕積立金(月額)7570円
1階 4488万円 坪単価225万円

Gタイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16080円 修繕積立金(月額)8070円

画像出典:グローベル ザ・中浦和 日向ノ杜公式HP

6階 5388万円 坪単価253万円

平均坪単価は約230万円です。

56㎡台の3LDKなど時代を感じる専有面積ですね。。。中浦和駅から徒歩10分歩くなら70㎡超が欲しいという方も多いでしょうけどそうなれば表面価格が5000万円近くになってしまいエリアとしては厳しい表面価格ですから売りやすい価格に抑えるための狭い3LDKと言って間違いはないでしょう。

特徴としてはD2タイプなどにあるフリースタイルウォールとなります。行灯となるリビング隣の洋室扉を動かせること自体は一般的ですがそれをキッチン側にもってこれるようになっておりリビングとより一体感を出すことができるのです。上部に吊りはでちゃいますがあくまで上吊りですから気になるほどのものではなく、可変性が広がるというのはメリットが大きいでしょう。共用廊下側の洋室扉を引き戸とするなど狭いながらも工夫は見受けられます。

エレベーターは1基、最上階のみ1フロア2戸となります。

設備仕様はディスポーザーがありません。食洗機、浴室ダウンライト、玄関前カメラ付きインターホン、構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm・2500mmと単価や戸数からすれば違和感ないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・パークハウス中浦和 2005年築 西堀7 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約140万円

・日神パレステージ中浦和ウインフォート 2005年築 西堀7 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約140万円

・サニーコート南与野第二 2008年築 西堀9 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約120万円

・モナークレジデンス中浦和 2013年築 西堀8 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円

上記相場からグローベル ザ・中浦和 日向ノ杜の将来価値を予想すると

D2タイプ 3LDK 61.73㎡ 3階 4198万円(新築時) → 3000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(中浦和駅から建設地まで)

【住むレーション】

[埼京線]

中浦和 8:00発
武蔵浦和 8:02着
北戸田 8:10着
戸田 8:12着
戸田公園 8:14着
浮間舟渡 8:17着
北赤羽 8:20着
赤羽 8:23着
十条 8:26着
板橋 8:29着
池袋 8:32着
新宿 8:38着
渋谷 8:44着
恵比寿 8:46着
大崎 8:50着

中浦和 8:01発
南与野 8:03着
与野本町 8:06着
北与野 8:07着
大宮 8:11着

2019年11月30日(土)のダイヤ改正で埼京線と相鉄線の直通運転が開始されます。それに伴い中浦和駅は快速停車駅となります。ただ、各駅停車が減便されるため運行本数が増えるわけではないようです。

通学校は土合小学校で徒歩8分、土合中学校で徒歩14分となります。

周辺には別所沼公園などもありますし自転車で秋ヶ瀬公園へ出かけるのも容易ですから子育て世代にとっての魅力は大きいエリアでしょう。

マミーマート、ヨークマート、西友などスーパーマーケットの多いエリアですから日常の買い物利便性が高くなっています。

【総評】

リセールバリューに関してはあまり期待できないでしょう。あくまでリセールバリューを気にせず新築にこだわる方向けとなります。

私自身さいたま市桜区で購入して住んでいましたが新築で坪単価140万円前後(マンション内でも条件良い部屋)でしたから新築時とたいそ変わらない価格で売れましたが坪単価230万円で買うとなればそうはいかないでしょう。時代が違うと言えばそれまでですが。。。

低地でも問題なければ中浦和駅徒歩4分のブランズ浦和別所沼公園と比較しても面白いでしょう。ブランズの割には設備仕様を抑えていましたが平均専有面積70㎡は確保していますしブランズブランドあることに変わりはなく、坪単価240万円と単価ベースでは大差ないです。

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