イニシア板橋桜レジデンス　価格は？！　現地を見てきました！

※タイトルを「イニシア板橋本町グローリオ(予想)　価格は？！　現地を見てきました！」から「イニシア板橋桜レジデンス　価格は？！　現地を見てきました！」に変更しました

［(仮称)本町29プロジェクト新築工事　建築概要］

用途：共同住宅
所在地：東京都板橋区本町29

敷地面積：2270.42㎡
建築面積：905.06㎡
延べ面積：10483.11㎡

階数：15階建て
高さ：44.67m(最高46.22m)

建築主：コスモスイニシア　セコムホームライフ
設計者：司建築設計事務所
施工者：大豊建設(物件調査時点では建築看板に記載ありませんでしたが問い合わせ先に確認しました)

着工：2019年4月1日
完成：2021年3月31日

地図はこちらです↓

都営三田線の板橋本町駅から徒歩5分ほど、目の前に石神井川かつ仲宿商店街の入り口という希少性ある立地条件で分譲(売主的におそらくですが)マンションが建設中です。

板橋本町駅周辺は中山道と首都高を抱えていますから空気感は気になるところですが丁度良いくらい一歩だけ中に入り、しかも既存マンション(グローリオ板橋本町)が首都高側に被ってきますから板橋本町駅近立地でありながらも落ち着いた環境となります。

石神井川沿いとしては2006年築のクレアホームズ板橋桜雅の杜(改めてみるとすごい名前だ)がありますがそちらよりも駅近となりますから周辺の既存マンションにはなかなかない条件が揃っておりもしかしたらおすすめマンションとなるかもしれません。

一概には言えませんが建築費高騰の中での近郊・郊外新築マンションは周辺の既存マンションよりも価格が高いのに周辺の既存マンションとたいそ変わらない条件しか持ち合わせておらず、「強みは新築のみ！」なんてことも多いのですが今回はそうなることはなさそうです。

周辺相場を確認しましょう！

・コスモ板橋本町シティフォルム　2000年築　本町　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約175万円

・板橋仲宿パークホームズ　2000年築　仲宿　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約180万円

・コスモ板橋区役所前　2002年築　仲宿　新築時の坪単価約160万円　直近売り出し事例なし

・クレストフォルム板橋仲宿　2002年築　仲宿　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約165万円

・グローリオ板橋本町パークサイド　2002年築　氷川町　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約175万円

・コスモ板橋グレイスアベニュー　2005年築　仲宿　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約190万円

・グローリオ板橋本町　2006年築　本町　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約180万円

・クレアホームズ板橋桜雅の杜　2006年築　本町　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約195万円

・藤和シティホームズ板橋仲宿　2007年築　仲宿　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約215万円

・イニシア板橋区役所前　2009年築　氷川町　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約205万円

・パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート　2015年築　本町　新築時の坪単価約200万円　現在の坪単価約230万円

・リビオ板橋本町ステーションサイド　2019年7月竣工予定　大和町　新築時の坪単価約295万円　新築販売中

上記で石神井川沿いなのはグローリオ板橋本町及びクレアホームズ板橋桜雅の杜となりますがグローリオ板橋本町は真横に首都高、クレアホームズ板橋桜雅の杜は駅から少し離れるためポジション的には(仮称)本町29プロジェクトが優位です。

リビオ板橋本町ステーションサイドは狭めのお部屋に単価を盛り広めのお部屋の価格をグッと抑えてきましたから広めのお部屋はサクッと完売しました。狭めのお部屋は坪単価320万円、広めのお部屋は坪単価260万円ほどとけっこうな価格差がありました。もしリビオ板橋本町ステーションサイドみたく狭めのお部屋で単価を稼ぐのであれば平均坪単価300万円弱(ファミリータイプは坪260万円ほど)で攻めてくるのではないでしょうか。もし狭めのお部屋がなければ単価がならされてしまうため平均坪単価280万円ほどと予想します。

～予想価格～

・狭めのお部屋も多い場合・・・狭めのお部屋の坪単価320万円　広めのお部屋の坪単価260万円

・広めのお部屋がメインの場合・・・坪単価280万円

と予想します。

低地となる志村三丁目駅最寄りのプレミスト志村三丁目が坪単価約260万円ですから上記であれば違和感ない水準です。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

［都営三田線］

板橋本町　8:04発
板橋区役所前　8:06着
新板橋　8:08着
西巣鴨　8:10着
巣鴨　8:12着
千石　8:14着
白山　8:16着
春日　8:18着
水道橋　8:21着
神保町　8:23着
大手町　8:26着
日比谷　8:29着
内幸町　8:31着
御成門　8:33着
芝公園　8:35着
三田　8:37着
白金高輪　8:40着
白金台　8:42着
目黒　8:45着

［国際興業バス］

上宿　7:56発
池袋駅　8:15着

上宿　8:00発
サンシャインシティ　8:23着
池袋駅東口　8:27着

上宿　8:00発
赤羽駅西口　8:20着

都営三田線は2022年度に8両化(現在は6両編成)を目指しており、それに伴い既存のホームドア更新が2019年6月17日から始まります。

国際興業バスの上宿停留所もすぐ近くですから池袋駅へも容易にアクセスできます。

コスモスイニシアとセコムホームライフのJVですがどこまでコスモスイニシア色が反映されるかが楽しみです！

コスモスイニシアの素晴らしき間取り、コンセプトに加えてセコムホームライフの素晴らしきセキュリティ、耐震等級が反映されたら神です！！

リビオレゾン板橋本町ステーションサイド　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

オーベル板橋本町　価格は？！　現地を見てきました！

～2019年8月8日追記～

［物件概要］

売主：コスモスイニシア　セコムホームライフ
施工：大豊建設
価格：未定
専有面積：43.65㎡～146.59㎡
総戸数：152戸（うち一般分譲対象外住戸43戸含む）
規模：15階建て
交通：
都営三田線「板橋本町」駅徒歩8分
都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩9分
各線「池袋」駅「池袋駅西口」バス停よりバス15分「上宿」バス停徒歩5分
所在地：東京都板橋区本町
竣工予定：2021年2月下旬

駐車場：29台　平置4台、機械式25台、身障者用1台、来客用3台
駐輪場：310台
バイク置場：6台
ミニバイク置場：9台

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