今回ご紹介するのはルジェンテ木場です!

[物件概要]

売主:東急リバブル
施工:古久根建設
価格:2960万円~3230万円
専有面積:25.42㎡
総戸数:33戸(内、非分譲住戸3戸)
規模:12階建て
交通:東京メトロ東西線「木場」駅徒歩3分
所在地:東京都江東区東陽3丁目
竣工:2020年2月21日

駐車場:平置き1台 月額30000円
バイク置場:2台 月額3000円
自転車置場:33台 上段月額200円・下段月額300円

管理費(月額)12680円
修繕積立金(月額)5720円

地図はこちらです↓

画像出典:ルジェンテ木場公式HP

東西線の木場駅から徒歩3分、永代通りから一歩中へ入っているため駅近の割には静かな住環境となります。また、全戸30㎡切りの1Rではあるのですが全戸南向きを取れており、南方向には1ブロック挟んで緑道、そしてその先は背の高い建物が少ないエリア(容積率からして背の高い建物を建設するのは非現実的)ですから採光・眺望に期待できる住戸も多くなっています。

駅から近いオール1Rのマンションだと大通りや線路に面していたり、壁ドンで採光・眺望が期待しにくいことも多い中で今作はそれらのデメリットを抱えませんから駅近×1R×住環境とバランスの取れる立地となります。住環境という面では静かというだけでなく、深川ギャザリアと木場公園も近いですから日常の買い物&休日の癒しも得られる魅力があります。

外観デザインに大きな特徴はないもののエントランスホールは床も壁面も大判タイルを多用した素敵なものとなっていますし、玄関前の引っ込みはないものの内廊下となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※初回調査2020年7月

Aタイプ 1K 25.42㎡

画像出典:ルジェンテ木場公式HP

3階 2990万円 坪単価388万円
6階 3060万円 坪単価397万円
7階 3150万円 坪単価409万円
8階 3170万円 坪単価412万円
11階 3230万円 坪単価420万円

Bタイプ 1K 25.42㎡

画像出典:ルジェンテ木場公式HP

4階 2960万円 坪単価384万円
6階 2990万円 坪単価388万円
9階 3110万円 坪単価404万円
10階 3120万円 坪単価405万円

Cタイプ 1K 28.29㎡
6階 3310万円 坪単価386万円
7階 3350万円 坪単価391万円
8階 3370万円 坪単価393万円

平均坪単価は約400万円です。

分譲のコンパクトマンションではありますが広さは賃貸のコンパクトマンションレベルとなっています。そのため総額としてはお若い方や年収がそこまで伸びない方にも手が届きやすいですね。

キッチンと洋室の間に扉を設けるため1K表記となっています。

設備仕様としてはディスポーザーなし、食洗機なし、床暖房なし、浴室ブラケットライトなど分譲マンションらしさはこれといってありません。ただ、エアコン、照明器具、レースカーテン、全身ミラーが付いているあたりは初期費用を抑えたい方、そして最初から貸す目的の方には嬉しいですね。構造は二重床・二重天井で窓は複層を採用してくれています。

周辺相場を確認しましょう!

・リビオレゾン木場公園 2013年築 木場5 木場駅徒歩1分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約300万円

・ルフォンリブレ木場 2015年築 東陽3 木場駅徒歩3分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約315万円

上記相場からルジェンテ木場の将来価値を予想すると

Bタイプ 1K 25.42㎡ 6階 2990万円(新築時) → 2400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約384円、小規模マンションですから致し方ないのですが重たいですね。

リビオレゾン木場公園の管理費は㎡単価月額約263円、ルフォンリブレ木場公園の管理費は㎡単価月額約292円でしたから余計に重たく感じます。

駐車場は平置き1台のみです。

現地

【住むレーション】

[東西線]

木場 8:08発
東陽町 8:10着
浦安 8:17着
西船橋 8:24着

木場 8:01発
門前仲町 8:03着
茅場町 8:07着
日本橋 8:09着
大手町 8:11着
竹橋 8:14着
九段下 8:16着
飯田橋 8:18着
神楽坂 8:21着
早稲田 8:23着
高田馬場 8:26着
落合 8:29着
中野 8:33着

混雑する路線ではありますが大手町へ直通10分は近いですね~。木場駅のコンコース拡張(それによりホームも広がります)工事も進んでおり、数年後には構内が大きく変化する予定です。

日常の買い物としては深川ギャザリアはもちろん物件近くには複数のコンビニ、まいばすけっともありますから便利です。

【総評】

立地のバランスは良いですし、部屋は狭いものの総額は抑えていますから買いやすいことはたしかです。

ただ、貸したとしても11万円がやっとの世界です。現実的には10万円で付けば良いかなぁ~と。

例えば2990万円の部屋を変動金利、35年フルローンで購入した場合の毎月の支払いは維持費を合わせて月額97000円ほど。固定資産税を無視したとしてもトントンなのです。修繕積立金が少しでも上がれば赤字(借りてたほうがお得)となってしまいます。

もちろんそれは毎月の収支の話であり、将来的には自分のものとはなるのですが賃料より支払いが大きくなってしまうと住宅ローンを組むメリットが薄れてしまうのです。

満足度重視の方であれば専有面積のゆとりが欲しいとなるでしょうし…25㎡というのは貸しやすい広さではあるのですがトントンだと投資目線としては弱くなってしまいます。

それでも年収300万円~400万円のシングル層が23区の便利な場所で新築マンションを購入しようと思えばなかなか出物がないこともたしかですし、住んで便利なことはたしかなわけで投資的なことになにツッコんでるのと言われるかもですが公式HPが投資目線強めで…その割に毎月の支払いと想定賃料がほぼトントンであることの明記がないのはちょいと誤解を招きそうかと思い書かせていただきました。

投資目線除けば買って良かったと思えるような立地ですし、公式HPも石黒エレナさんを起用して都心で働くシングル女性が家を買ってイキイキ(東陽町のイキイキおすすめです)とした生活をおくるシーンが描かれているあたりは違和感ありません。石黒エレナさんくらいの年齢(31歳)のシングル女性が無理なく購入できるシングル向け新築マンションとしては住む目線で考えれば魅力が大きいでしょう。

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