今回ご紹介するのはソライエ成増です!

[物件概要]※記事作成時点の先着順住戸

売主:東武鉄道
施工:長谷工コーポレーション
価格:4098万円~5798万円
専有面積:55.82㎡~75.18㎡
総戸数:111戸
規模:6階建て
交通:東武東上線「成増」駅徒歩11分 東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩11分
所在地:東京都板橋区成増3丁目
竣工:2018年2月26日

管理費(月額)8300円~11100円
修繕積立金(月額)5030円~6770円

駐車場:34台(平置:4台(身障者用1台、来客用2台含む))、機械式:30台 月額:20000円~25000円
バイク置場:12台 月額:3000円
自転車置場:222台 月額100円~200円

地図はこちらです↓

画像出典:ソライエ成増公式HP

1年前にモデルルームを訪問して記事化したソライエ成増ですがはっきり申し上げて売れていません。今年の2月に竣工して春から入居が開始されたわけですが総戸数111戸のうち入居済み住戸は約2割。残りの約8割が完成在庫となります。

これはまずいということで新価格を発表、徐々にですがモデルルームへの来場者が多くなっています。

もともとの価格から約1000万円(お部屋にもよります)、個別の値引きではなく価格改定という形で値下げしています。

タイトルにある大田六郷に続けるかというのはここ最近売れ行き好調のプラウドシティ大田六郷のことです。少しでもマンションにお詳しい方であればプラウドシティ大田六郷と聞くと「いいマンションだけど売れ行き悪い物件だよね?」と思われているのではないでしょうか。しかしながらそれは大きな間違いで今となっては関東圏の板状マンションで一番売れているのではないかと思えるほどのスピードで販売が進んでいます。今はラストスパート状態ですから完売も近いでしょう。

プラウドシティ大田六郷は

・大手売主
・東京23区
・大規模マンション
・駅徒歩10分圏内
・70㎡が約5000万円
・都心までの鉄道アクセスが良い

という条件なわけですが大規模という部分以外はソライエ成増も共通しています。

プラウドシティ大田六郷に関しては品川に近く、かつ川崎や横浜にも近いためソライエ成増よりも地元外需要が多いことも売れ行き好調の理由ですがソライエ成増が現在の新価格で売れ行き好調となるには地元外需要をいかに取り込めるかがポイントとなります。大田六郷と違い後背地が強くありません。新価格になったとはいえ地元の方からすれば目が痛い価格ですし、成増以西に行けば和光市があり、和光市物件のほうが価格が目に優しいためなかなか地元外需要を取り込めていないようです。

プラウドシティ大田六郷に関しては以西に行っても川崎と横浜があるためマンション価格がお安くなく、むしろプラウドシティ大田六郷のほうがお安いという状況でさえあります。だからこそ売れている。それを考えるとソライエ成増が動き出すようになるには和光市よりもお安くする必要があると考えます。「和光市よりお安くて東京23区に住めるなら・・・」となるのが一般的な考え方でしょう。

ここは成増駅最寄りでも低地エリアですから強気な価格では動かないのです。プラウド練馬光が丘公園とは立地が違うのです。和光市のライオンズが坪単価245万円ほどですからソライエ成増はせめて坪単価230万円ほどにすべきでしょう。70㎡換算で約4870万円です。旧価格が70㎡換算約6000万円、今回の新価格が70㎡換算約5190万円、そう!もう一声必要ですよ東武さん!!坪単価230万円にしてようやく一般的な売れ行きになるのではないでしょうか。

ましてや北区にはザ・パークハウスオイコス赤羽志茂という強敵がいます。最寄り駅の強さでは圧倒的に成増が上ですがマイナー駅とはいえ志茂駅から徒歩6分で共用施設の充実した地所レジマンションが坪単価230万円前後で購入できます。それを考慮するとやはり坪単価230万円にしてようやく同じ土俵で戦えるのではないでしょうか。

ソライエ成増はディスポーザーがないものの全戸に食器棚を標準装備。全戸南東向きということで条件の良いお部屋ばかりですし、敷地外の桜に加えて敷地内の植栽計画も豊かにしており夜には一目で高級マンションとわかるくらいの輝きがあります。フラットな道のりではないものの交通利便性、買い物利便性が高い成増駅まで徒歩10分、一言で言えば良いマンションなのです。あとは価格だけです。

私は今プラウドシティ大田六郷が完売したらどうしようと悩んでいます。

・70㎡が4500万円~5500万円(坪単価260万円まで)
・都心に出やすい
・東京23区
・駅から近い(徒歩10分圏内)

という合理的な考えをもつファミリー層に対して安心してご紹介できる物件はどこだろうと。

以前はスカイティアラ、ザ・ガーデンズ東京王子をおすすめしていましたが今現在はプラウドシティ大田六郷を強くおすすめしています。しかしプラウドシティ大田六郷の完売が近づいている今どうするかなぁ~と。まぁザ・パークハウスオイコス赤羽志茂になるのが王道なのだとは思うのですができれば対抗できるマンションも出てきてほしい。そこでソライエ成増にはもう少し価格面で頑張ってもらえたらと。

個人的に東武鉄道のファンでもあるため応援したい。でも現状では自信をもっておすすめです!!とは言えない。ただ仮にですが今現在70.50㎡5398万円のお部屋が5000万円を切って4900万円ほどになればおすすめしやすくなります。東京23区、駅力がある成増駅から徒歩10分、東武ブランドのグレード高いマンションとなればおすすめできないはずがありません。

体力のある企業ですから何年かけて販売しようと大きなダメージを受けることもないわけでこのまま現在の新価格で販売し続けるのかもしれませんが。

植栽豊かで高級感のあるマンション出入り口付近

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南東向き

Kタイプ 2LDK 55.82㎡ 管理費(月額)8300円 修繕積立金(月額)5030円

画像出典:ソライエ成増公式HP

4階 4098万円 坪単価242万円

Mタイプ 3LDK 62.59㎡ 管理費(月額)9300円 修繕積立金(月額)5640円
2階 4398万円 坪単価232万円
4階 4598万円 坪単価242万円
5階 4688万円 坪単価247万円

Oタイプ 3LDK 69.91㎡ 管理費(月額)10300円 修繕積立金(月額)6300円
2階 4898万円 坪単価231万円
5階 5198万円 坪単価245万円

Eタイプ 3LDK 70.50㎡ 管理費(月額)10400円 修繕積立金(月額)6350円
1階 4798万円 坪単価224万円
4階 5398万円 坪単価253万円
6階 5598万円 坪単価262万円

管理費が抑えられているのも魅力的ですね。駐車場は先着順で押さえることができます。

周辺の分譲マンション相場を確認しましょう!

・シティハウス成増駅前 駅徒歩1分 2012年築 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約275万円

・シティハウス成増ステーションコート 駅徒歩5分 2005年築 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約205万円

・シティテラス成増 駅徒歩8分 2011年築 新築時の約坪単価215万円 現在の坪単価約210万円

・レクセルガーデン成増 駅徒歩9分 2006年築 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約185万円

周辺相場から考えられるソライエ成増の将来価値としては

Oタイプ 3LDK 69.91㎡ 5階 5198万円(新築時) → 4200万円(築10年時)

となります。

【住むレーション】

[東武東上線]

成増駅 8:01発
池袋駅 8:14着

[有楽町線]

地下鉄成増駅 8:05発
池袋駅 8:21着
飯田橋駅 8:33着
銀座一丁目駅 8:47着
豊洲駅 8:54着

[副都心線]

地下鉄成増駅 8:00発
池袋駅 8:15着
新宿三丁目駅 8:25着
渋谷駅 8:32着

【総評】

個人的にも好きな街、好きなブランドということで少々厳しい意見とはなってしまいました。好きだからこそ。

ただ竣工時点で8割ほどが未入居ということには危機感を持つべきではと思ってしまいます。東武鉄道だから蚊に刺されたようなダメージかもしれませんが中小デベであればえらいこっちゃ状態です。

一度新価格を発表した以上、今後は個別での価格交渉となるのかと思いますが私から検討者にできるアドバイスとしては平均的なお部屋で坪単価230万円となるのであればかなりの狙い目と言えます。もちろんあくまで今の新築市場でのお話ですから過去の相場と比べれば高いです。でもそれはどこも同じですし、建築費が大きく下がる気配もありません。今時点で安心しておすすめできる価格としては坪単価230万円です。

もちろん今の価格で買うことが悪いとも思いませんし、すでに購入済みの方が悩むことでもありません。すでに購入済みの方は当然ながら人気の間取りなど条件の良いお部屋を選んでいるでしょうし、今から買う方もすでに購入している方ほどではないものの良い条件のお部屋が選べます。

新価格となった今、一度見学をおすすめしたいマンションとなります。

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