今回ご紹介するのはリビオ錦糸町です!

[物件概要]土地:普通借地権による準共有

売主:新日鉄興和不動産
施工:アイサワ工業
価格:2700万円台~5800万円台
専有面積:32.57㎡~70.56㎡
総戸数:49戸
規模:11階建て

交通:
JR総武線「錦糸町」駅徒歩15分
東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩16分
都営浅草線「本所吾妻橋」駅徒歩11分
都営大江戸線「両国」駅徒歩13分

所在地:東京都墨田区石原4丁目
竣工予定:2020年2月上旬

駐車場:5台[平置き4台、身障者用1台]月額:23000円・26000円
ミニバイク置場:5台 月額:1500円
自転車置場:79台 [上段ラック式20台、下段スライド式56台、平置き3台シェアサイクル]月額:150円・300円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ錦糸町公式HP

単刀直入に申し上げると立地はそこまで魅力あるものではありません(駅近トレンドなので余計に)。錦糸町を謳っていますがどの駅もそこそこ遠いです。駅から遠くても価格が目に優しければよいのですがこの時代ですから普通借地権の割に所有権マンションの周辺相場と比べればまぁまぁお高いです。

・駅から遠い
・所有権ではない
・小規模マンション

デメリットばかり・・・

そんなこと売主は百も承知ですから当然売れる努力をしてきます。

その努力とは・・・

ぬわぁんと!niko and…とのコラボです!!

全身niko andでコーディネートしてモデルルーム訪問しました!(笑)

アーバンリサーチドアーズとコラボしたルネ八王子トレーシアの記事はこちら

ルネ八王子トレーシア 価格と間取り モデルルーム訪問

niko andとコラボしたマンションは初となります。(今後は増えていくかもしれません)

共用施設やモデルルームだけでなく外観デザインにもniko andの意見(設計は啓建築設計)がしっかりと入っていますからかっこよいものとなっています。

西向きが11階、東向きが7階となるのですがむき出しとなる西側9階以上のエレベーターホールは黒フチにガラス(1階のエントランスホール付近と同じ)とすることでおしゃれな雰囲気としています。バルコニー部分だけでなく背中側にもこだわっていますし、北側の側面もタイルの色を使い分けるなど全体的にデザイン性豊かなものとしています。

評価できるのは外観だけではありません。1階のランドスケープも素晴らしいものとなっています。三ツ目通りに面しているエントランス周りのデザイン性はもちろん、真ん中を吹き抜けとして左右それぞれに目いっぱい建物を寄せて西側に駐輪場、東側にミニバイク置き場と平置き駐車場を設けることですべてを建物内で完結することができるようになっています。(エントランスホールから駐輪場及びミニバイク置き場・駐車場に屋根あり)

また、建物を左右それぞれに寄せることで外から見た時に戸数の割に大きさを感じることができますからデザイン性含めてパット見で分譲マンションとわかるような存在感となるでしょう。エレベーターホールが建物中央部にくるのですが北側に階段を設置して目隠しとしているとこもうまいなぁ~と。外から廊下を歩いている人ができる限り見えないよう配慮がなされています。

24時間利用できるごみ置き場はエントランスホールから近い場所にあるのですがしっかりと扉を分けています。

西棟の屋上部分には広場を設けており20時まで解放される予定です。(隅田川花火大会開催日は延長)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※維持費も予定です

[西向き]

・Aタイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:リビオ錦糸町公式HP

管理費(月額)19680円 修繕積立金(月額)7760円 地代(月額)8350円 更新料積立金(月額)950円

3階 5300万円台 坪単価248万円
6階 5400万円台 坪単価253万円
10階 5700万円台 坪単価267万円

・Bタイプ 2LDK 55.13㎡

画像出典:リビオ錦糸町公式HP

管理費(月額)15380円 修繕積立金(月額)6060円 地代(月額)6530円 更新料積立金(月額)740円

3階 4300万円台 坪単価257万円
6階 4500万円台 坪単価269万円
10階 4800万円台 坪単価287万円

・Cタイプ 3LDK 63.23㎡

管理費(月額)17640円 修繕積立金(月額)6950円 地代(月額)7490円 更新料積立金(月額)850円

3階 4800万円台 坪単価251万円
10階 5200万円台 坪単価271万円

[東向き]

・D1タイプ 1LDK 33.36㎡

画像出典:リビオ錦糸町公式HP

管理費(月額)9300円 修繕積立金(月額)3660円 地代(月額)3950円 更新料積立金(月額)450円

3階 2900万円台 坪単価287万円
5階 3100万円台 坪単価307万円

・E1タイプ 1LDK 32.57㎡

管理費(月額)9080円 修繕積立金(月額)3580円 地代(月額)3850円 更新料積立金(月額)440円

3階 2800万円台 坪単価284万円

・E2タイプ 1LDK 32.57㎡

管理費(月額)9080円 修繕積立金(月額)3580円 地代(月額)3850円 更新料積立金(月額)440円

3階 2800万円台 坪単価284万円

・D2タイプ 1LDK 33.36㎡

管理費(月額)9300円 修繕積立金(月額)3660円 地代(月額)3950円 更新料積立金(月額)450円

3階 2900万円台 坪単価287万円

・F1タイプ 2LDK 66.86㎡

管理費(月額)18650円 修繕積立金(月額)7350円 地代(月額)7920円 更新料積立金(月額)900円

6階 5600万円台 坪単価276万円

・F2タイプ 2LDK 66.86㎡

管理費(月額)18650円 修繕積立金(月額)7350円 地代(月額)7920円 更新料積立金(月額)900円

6階 5600万円台 坪単価276万円

狭めのお部屋の洋室は引き戸にするなど細かい配慮の見られる間取りとなっています。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機、ミストサウナ、洗濯機上収納、トイレ手洗いカウンター、ローシルエットトイレ、LOW-E複層ガラス(T-3)など単価なりのものとはなっています。構造は二重床・二重天井です。基本天井高は2450mmと少し低めです。ただし下がり天井が少ないため圧迫感はないでしょう。

1LDKは珍しく単価が盛られていない(目の前に建物があることも影響していると思いますが)ため普通借地権であることを考慮しても割高感ないですね。フルローンでも管理費など合わせて月額10万円を切りますし、10年後の残債は2150万円ほどになりますから残債割れの心配も少なくシングル層の最初の1件目としては条件良いでしょう。

最近の小規模新築マンションとしては管理費も抑えられています。同規模のブリリア亀戸が㎡あたり約409円であるのに対して約278円となっています。地代を含めても約397円ですから戸数の割にはそこまで重たくありません。(地代がかかる代わりに土地の固定資産税は発生しません)

土地所有者は個人となります。

周辺相場を確認しましょう!

・D´クラディア錦糸町石原 2006年築 石原3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・シャリエ錦糸町石原 2008年築 石原3 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約210万円

・ライオンズ錦糸町シーズンテラス 2009年築 石原4 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約220万円

・エクセレントシティ両国石原 石原4 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし

上記相場からリビオ錦糸町の将来価値を予想すると

Bタイプ 2LDK 55.13㎡ 3階 4300万円台(新築時) → 3400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[浅草線→京急線]

押上 7:58発
本所吾妻橋 7:59発
浅草 8:01着
蔵前 8:02着
浅草橋 8:04着
東日本橋 8:06着
人形町 8:08着
日本橋 8:10着
宝町 8:12着
東銀座 8:13着
新橋 8:15着
大門 8:18着
三田 8:20着
泉岳寺 8:23着
品川 8:25着

[大江戸線]

両国 8:01発
蔵前 8:04着
新御徒町 8:05着
上野御徒町 8:07着
本郷三丁目 8:09着
春日 8:11着
飯田橋 8:14着
牛込神楽坂 8:16着
牛込柳町 8:18着
若松河田 8:20着
東新宿 8:22着
新宿西口 8:25着
都庁前 8:28着

両国 8:03発
森下 8:05着
清澄白河 8:06着
門前仲町 8:09着
月島 8:12着
勝どき 8:14着
築地市場 8:17着
汐留 8:19着
大門 8:21着

[総武快速線]

錦糸町 8:03発
馬喰町 8:07着
新日本橋 8:09着
東京 8:11着
新橋 8:15着
品川 8:20着

[総武緩行線]

錦糸町 8:00発
両国 8:03着
浅草橋 8:05着
秋葉原 8:08着
御茶ノ水 8:10着
水道橋 8:12着
飯田橋 8:14着
市ヶ谷 8:16着
四ツ谷 8:18着
信濃町 8:20着
千駄ヶ谷 8:22着
代々木 8:24着
新宿 8:26着

[半蔵門線]

錦糸町 8:01発
住吉 8:02着
清澄白河 8:05着
水天宮前 8:09着
三越前 8:12着
大手町 8:14着
神保町 8:17着
九段下 8:18着
半蔵門 8:21着
永田町 8:23着
青山一丁目 8:26着
表参道 8:28着
渋谷 8:31着

駅距離はありますがバス便も豊富です。物件の斜め横にある石原三丁目停留所からは木場、豊洲、晴海方面への都バスが、信号を渡ったところにある石原三丁目停留所からは錦糸町方面への都バスが運行されています。

【総評】

中途半端なコラボレーションでないことが評価できます。外観から室内までまるっとniko andです。

駅までの距離はそこそこありますがお休みの日にお散歩するのが楽しい立地ですよね。錦糸町、スカイツリー、浅草、蔵前などへお散歩としては程よい距離感です。

モデルルームの家具もniko andの商品ですからモデルルームそっくりにしたとしても現実的な価格で済みます。建具の色もniko and色を用意していますから家具との相性もばっちりです。個人的にはコンセプトがしっかりとしていて好印象でした。「そこまで割安感はないです!」「駅から遠いです!」「でも周辺にはないようなおしゃれなマンションをつくります!」と。

モデルルームだけを有名ブランドとコラボしていることはちょくちょく見かけますが全体的にniko andの意見が入っているため「素敵なマンションになるだろうなぁ~」と完成後にもう一度見てみたいと思えました。

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リビオ錦糸町の物件詳細はコチラ

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