プラウド白金長者丸　価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド白金長者丸です！

［物件概要］第1期販売戸数8戸

売主：野村不動産
施工：佐藤工業
価格：20800万円～36500万円
専有面積：89.68㎡～170.29㎡（全戸に専有バイシクルトランクルーム面積3.97㎡～8.15㎡あり）
総戸数：26戸（非分譲住戸6戸含む）
規模：地上3階地下1階建て
交通：JR山手線「目黒」駅徒歩6分　都営三田線・東京メトロ南北線・東急目黒線「目黒」駅徒歩7分
所在地：東京都品川区上大崎2丁目
竣工：2023年1月
引き渡し予定：2023年9月下旬

管理費：月額50480円～95320円
修繕積立金：月額28470円～53760円

駐車場：12台　機械式(地下循環式)　月額50000円
駐輪場：6台(平置式)　月額1700円
バイク置場：2台　月額3000円
ミニバイク置場：4台　月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド白金長者丸公式HP

目黒駅から徒歩6分、こちらの道のりはほぼほぼフラットなため日常使いとしては目黒駅となる立地ではありますが恵比寿駅へも起伏は大きいもののスカイウォーク経由で徒歩14分ほどと恵比寿も徒歩での生活圏にできます。

リニューアルされた恵比寿ガーデンプレイスまでは徒歩8分ですから目黒駅の東急ストア、ザ・ガーデン、成城石井だけでなくライフと明治屋も利用できるため第一種低層住居専用地域の物件ながら駅も近くて日常の買い物も便利という足回りの良さです。

通学校は第三日野小学校で大人の足でも15分ほどかかってしまうため距離は気になるところですが人気学区ですし、受験組も多いでしょうからそこまでウィークポイントにはなってこないでしょう。

現地は細めの接道を挟んで西側にJR線の線路があります。そのため第一種低層住居専用地域ながらも音問題としてはかなりのものにはなるわけですがしっかりとした接道幅のため間口が広いというストロングポイントもあります。

前回ご紹介したパークコート白金長者丸は線路ではなく首都高沿いでそれを呑めれば眺望が抜ける～というのがウリの一つでしたが今作はそのひらける側に大きな窓をもってきているわけではないため眺望がスペシャルというわけではなく、南方位の日当たりの良さがウリとなります、さらに今作は駅徒歩6分とパークコート白金長者丸よりも駅に近くなり、同エリア内比較としても駅に近い物件となります。

もちろん二重窓にて音対策、実際の部屋から確認しましたが電車だけでなく飛行機の音も気になりませんでした。当然窓を開ければがっつり聞こえるわけですが窓を開けなくても快適に生活できる床快full導入物件(1LDKを除く)となっています。

棟内モデルルーム(案内は五反田ギャラリー)のため人生初の床快full体感となったわけですが…羨ましいの一言です…ディスポーザーや各階ごみ置場と同じで床快full物件にお住いの方が非床快full物件(エアロテックなどを除く)に買い替えるってかなりの少数派になりそう…それくらい満足度高い設備だとこの身をもって改めて感じました。

エアコンは快適設備ではなく命を守るものという日本において(少なくとも東京はエアコンなしでは厳しい)エアコンを稼働している部屋だけでなく水回りなどすべての部屋が涼しい(冬は暖かい)というのはスペシャルすぎる価値ですよね～。

「この家にずっと住む」と購入者に思ってもらえるのって売り手としては一番うれしい話(商売としては何度も買い替えてほしいでしょうけども)でしょうから床快fullのような手放したくないスペシャルな設備が増えていくと嬉しいですよね。ただ、予算が伸びるエリアでないと導入は難しいですからプラウド物件でもごく一部となっています。

竣工販売のため外観や共用部もありのままの姿を確認できるわけですが現地へ到着して最初に思ったことが「マンションっぽくない」ということです。超金持ちの豪邸(戸建て)なのなかぁ～と思えるくらい良い意味でマンションっぽくないのです。

テーパー形状の窓部分をざらざらにすることでぱっと見の印象が美術館風デザインでとても素敵ですし、時間帯によって影の動きが変わる面白さもあります。間口が広いためそれがより目立つため総戸数26戸にしては存在感もあります。

また、同じく間口が広いことを活かしてアプローチを長めにとれていますし、駐車場出入口も戸数の割にはゆとりある空間でシャッターゲートが外観デザインとは対照的な黒であるなど高級感をより引き立たせてくれています。

エントランスアプローチから建物内へ入った先のエントランスホールはこじんまりとしているもののすぐに下階へ繋がる階段があるため吹き抜けではないものの空間を広く感じることができます。下階のラウンジはゲストを招いた際に待ってもらうスペースとしても使えますし、機械式駐車場でバッティングしてしまった際に(12台シェアなので滅多にバッティングしないでしょうけども)時間調整するスペースとしても使うことができます。

現地は若干の傾斜地となっておりラウンジが地下階となるわけですがその地下階は1階住戸のメゾネット、全戸分のバイシクルトランクルーム(BTR)とするなどラウンジ含めて地下階をうまく活用しています。BTRは2台分の自転車を余裕で収納できる広さとなっており高額な自転車をお持ちの方にも嬉しいですし、一般的なトランクルームとしても使えます。コンセントと照明も完備されています。

3階のルーフバルコニー付き住戸に挟まれる形でルーフテラスがあります。マンションのキャラクターからすればそこまで求められていないものかもしれませんが管理用扉と管理用階段の空間をうまく使ってくれたことで実現しているものと思われます。ソファなどが置いてあるわけでもないため特別大きな維持費がかかるというわけでもありません。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※坪単価はBTR込みで計算

Bmタイプ　3LDK　144.96㎡　BTR合わせて150.35㎡　南向き

画像出典：プラウド白金長者丸公式HP

1階　32200万円　坪単価708万円

Lタイプ　2LDK　70.75㎡　BTR合わせて74.23㎡　南向き

画像出典：プラウド白金長者丸公式HP

2階　16600万円台　坪単価739万円

Mタイプ　3LDK　98.51㎡　BTR合わせて103.98㎡　南向き

画像出典：プラウド白金長者丸公式HP

2階　23800万円台　坪単価756万円

Ftタイプ　3LDK　89.68㎡　BTR合わせて93.66㎡　北向き
1階　20900万円台　坪単価737万円

平均坪単価は約750万円です。

元々は2つの敷地に分かれておりお屋敷のような歴史ある建物がありました。地権者住戸がありそちらは先行引き渡しのためすでに住まわれている方もいます。(賃貸での募集もあります)

総戸数の割に間取りを選ぶ楽しみがあるのですが一番特徴あるのがメゾネットタイプでしょう。1階と地下階どちらにも玄関があるため徒歩で帰宅の際も車で帰宅の際もエレベーターや階段を使うことなく行き来できます。メゾネットタイプとなれば室内に階段があるわけですが玄関ドアが地下階にもあることで駐車場動線が良いだけでなくBTRも近い(玄関ドアの横にある)など暮らした後に感じる利便性はかなりのものとなるでしょう。

地下階はバルコニー向かいが壁で距離も近いですし、1階に関してもテラスがあるわけではない(非常時などに通る空地)ため部屋外の楽しみがないのは戸建て派には惜しいところですが地下階玄関周りはエントランススタジオとして趣味のスペースやワークスペースとしても使えるなど楽しみが大きいですし、床快fullのため階段部分含めて快適となります。

メゾネットで150㎡前後のためリビングの広さはその専有面積からすると今一つではあるもののトイレ2カ所、浴室2024サイズなどリビング以外はその専有面積らしいゆとりを感じることができます。

眺望に関しては北東方向に東京タワーが見えるなど北側の住戸のほうが隙間からの抜け感があります。南側は現在空き地になっておりどのような距離感になるのかなどがわからないため少々買いにくいですね。(一低層なのでどいひーなことにはならないでしょうけども)

全戸に乾太くんが設置されるのですがその設置場所は多くの間取りでリビングから続くコンサバトリーとなります。せっかく洗濯機置場に扉をつけて生活感出ないようにしている間取りも多いわけでその近くに乾太くんを設置してくれたほうが日常動線としても効率的だった印象を受けました。ただ、コンサバトリーの横で室内干しができるためおしゃれ着などが多い方にはむしろ嬉しい空間なのかもしれないですね。

コンサバトリー自体は奥様の基地、猫ちゃんスペースなどなど楽しい使い方ができるわけですがそこに乾太くんがあることで使いにくくなってしまうという方も少なくはないでしょう。もちろん乾太くんがあること自体はとても便利ですし、南向きのコンサバトリーとなれば暑さが気になりますが埋め込み型エアコンを設置してくれています。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン・洗面・トイレ手洗いカウンター天板クォーツストーン、パナソニック製ですが大型食洗機、廊下・洗面・トイレ床タイル、浴室日ポリ化工、ミストサウナ、玄関電気錠、玄関前カメラ付きインターホン、床快fullなど単価なりに充実しています。

構造は二重床・二重天井(ミライフル)、基本天井高は2600mmがボリュームゾーンで部屋によっては2700mmなど高めです。コンサバトリー付近の下がり天井はそれなりにありますが洋室もリビングと変わらぬ天井高であることも多いなど専有面積以上のゆとりを感じることができました。

周辺相場を確認しましょう！

・イトーピア長者丸イデア　2000年築　上大崎2　目黒駅徒歩10分　新築時の坪単価約400万円　現在の坪単価約560万円

動き一例　約93㎡　新築時12000万円台　中古時15800万円台

・リジェ白金長者丸　2003年築　上大崎2　目黒駅徒歩8分　新築時の坪単価約415万円　現在の坪単価約600万円

・パークコート白金長者丸　2021年築　上大崎2　目黒駅徒歩8分　新築時の坪単価約690万円　現在の坪単価約800万円

動き一例　約76㎡　新築時13500万円台　中古時17900万円台

上記相場からプラウド白金長者丸が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Mタイプ　3LDK　98.51㎡　2階　23800万円台　→　21000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式で12台、タワーパーキングのように前進入庫で出庫時は反転してくれます。

さらに！！今回はすべてフラットパレットです！！さらにさらに！！庫内から建物内廊下へ出れる扉があるため便利な動線ですし作業中雨に濡れることはありません。(駐車場出入口を入ってすぐは屋根なしですが作業する付近は屋根がある)

出庫時も共用廊下側に操作盤があるため表へ回ることなく作業できます。

周辺の道は狭いため運転技術は求められますが首都高速の出入口も近いなど車利用が便利な立地ですし、この価格帯となれば車を大事にされる方が多くなるのは自然の流れですからしっかりとした駐車場事情はさすがですね。

～パレットサイズ～

全長5300mm×全幅(タイヤ外幅)2050mm×全高2100mm×重量2600kg　月額50000円

設置率は約46％ですが新築時は分譲される20戸に対して12台フルで付与されます。

管理費は㎡単価月額約539円、小規模マンションなりに重たい単価ですがディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場もあるなどコストパフォーマンスは悪くありません。エレベーターは13人乗り(分速60m)が1基です。

修繕積立金は当初から重たいですし修繕積立基金もかなりの高額となります。ただ、長く住まう方が好むマンションですからむしろそこは評価されることでしょう。(短期的な住み替え派には合わないためそういった考えの方が購入しないのは長く住みたいという方にとっては好材料)

Mタイプ 3LDK 98.51㎡(103.98㎡)の場合

管理費(月額)56,050円
修繕積立金(月額)31,610円

修繕積立基金(入居時一括)6,527,760円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークコート白金長者丸　総戸数34戸　管理費㎡単価月額約432円　ディスポーザー・内廊下・各階ごみ置場

建物西側(線路側)

【住むレーション】

［山手線］

目黒　8:00発
恵比寿　8:02着
渋谷　8:05着
原宿　8:07着
代々木　8:10着
新宿　8:12着
新大久保　8:14着
高田馬場　8:16着
目白　8:18着
池袋　8:21着

目黒　8:03発
五反田　8:05着
大崎　8:06着
品川　8:11着
高輪ゲートウェイ　8:12着
田町　8:15着
浜松町　8:17着
新橋　8:19着
有楽町　8:22着
東京　8:24着

［三田線］

目黒　8:05発
白金台　8:07着
白金高輪　8:09着
三田　8:13着
芝公園　8:15着
御成門　8:16着
内幸町　8:18着
日比谷　8:20着
大手町　8:22着
神保町　8:25着
水道橋　8:27着
春日　8:29着

［南北線］

目黒　8:00発
白金台　8:02着
白金高輪　8:04着
麻布十番　8:07着
六本木一丁目　8:09着
溜池山王　8:12着
永田町　8:14着
四ツ谷　8:17着
市ヶ谷　8:19着
飯田橋　8:21着
後楽園　8:23着

［目黒線］

目黒　8:12発
武蔵小山　8:14着
大岡山　8:17着
田園調布　8:21着
多摩川　8:23着
武蔵小杉　8:26着
日吉　8:31着
新綱島　8:34着
新横浜　8:38着

【総評】

山手線内側のいわゆる高級住宅街はいくつかあるわけですが山手線×地下鉄線が利用可能な駅から徒歩6分の一低層というのは強いですね。

線路沿いというネックはあるものの特徴ある外観デザインや共用空間、ゆとりある面積帯のお部屋にディスポーザーや床快fullなど充実した室内スペック、駐車場事情や内廊下はもちろん各階ごみ置場などザ・億ションらしさを立地以外でも感じることができます。

ただ、唯一気になったのは部屋のスパン(開口部)でしょうか。ワイドスパンではあるものの南向きがウリで2億ションがボリュームゾーンとなればもう一部屋分スパンがあると嬉しかったかなぁ～と。その上でコンサバトリーがあるとなれば＋αの空間として考えやすいのですがそこまでのワイドスパンでない中でコンサバトリーをつくっているためコンサバトリーがメインになってしまっているという印象を受けました。(スパンの話でいくと三田ガーデンヒルズも価格帯からすると物足りなさはありましたね。求めすぎかもですが求めすぎても許される単価帯かなぁ～と。笑)

それでもその空間を実物で確認できるわけで購入後の不一致が発生しないのは安心でしょう。

山手線内側の非タワマンとしては三田ガーデンヒルズという強キャラがいるわけですがそちらよりかはしっかりとお安いですから坪単価1000万円を検討したけども「もう少しお安ければ…」「(同じ価格で)もう少し広ければ…」という方の代替案としてもおすすめしやすいです。

メゾネットタイプやコンサバトリーなど尖っている部分が多いため王道な高級マンションがお好きな方からすると「？？」となりやすいのかもしれませんがその尖りが合う方からすれば替えが効きにくいですね。いずれにしてもアッパー層でないと手が届かない価格帯ではあるのですがどちらかというとこの価格帯にしては若年層からのウケが良いかもしれないですね。

「高級マンションとはこうだ！！」という価値観が出来上がってしまっている人ではなく「こういう面白い高級マンションもありだよね！！」という捉え方で足回りの良さを求める方に合ってくる高級マンションなのではないでしょうか。

動画もご覧ください！

■プラウド白金長者丸　現地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション