今回ご紹介するのはブリリア三鷹下連雀です!

[物件概要]普通借地権(賃借権) 借地権の期間:30年 第1期1次販売戸数22戸

売主:東京建物
設計:安宅設計
デザイン監修:SKM設計計画事務所
施工:鍜治田工務店
価格:6090万円~9980万円
専有面積:56.42㎡~81.05㎡(トランクルーム面積0.42㎡~0.68㎡含む)
総戸数:41戸(うち、提携企業優先販売3戸、地権者住戸2戸含む、他店舗1区画)
規模:8階建て
交通:JR中央快速線・総武緩行線「三鷹」駅徒歩10分
所在地:東京都三鷹市下連雀4丁目
竣工予定:2022年10月18日

地代:7316円~10510円(月額)
管理費:16320円~23430円(月額)【内訳】管理費<全体>11180円~16050円、管理費〈住宅〉5140円~7380円
修繕積立金:8870円~12740円(月額)【内訳】修繕積立金〈全体〉5420円~7790円、修繕積立金〈住宅〉3450円~4950円

駐車場:9台(機械式:8台、身障者用平置き:1台)
駐輪場:82台(二段式(上段垂直ラック式31台・下段スライドラック式46台):77台、平置き(平置き3台・子供用平置き2台):5台)
ミニバイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア三鷹下連雀公式HP

中央快速線と総武緩行線の三鷹駅から徒歩10分、三鷹通り沿いとなります。

駅近とは言えなくなってくる距離感ではありますが三鷹通りは電線が地中化されており歩道もそれなりの広さがありますから歩きやすい道のりです。中央通りを経由するなどしても遠回りにはならない(プラス1分弱)ためその日立ち寄るお店や気分でいくつかのルートを使い分けることもできます。

日常の買い物は三鷹駅徒歩10分ですからクイーンズ伊勢丹やオオゼキ、東急ストアなど駅周りで充実していますがマンションの1階にまいばすけっと(三鷹市初出店・営業時間未定)が入るため冷蔵庫代わりに利用することができます。

通学校は第三小学校で徒歩3分、第四中学校で徒歩4分(三鷹中央学園・一貫教育)と近い距離にあります。吉祥寺も生活圏ですから買い物で~だけでなく井の頭公園へ~というだけでも贅沢な休日となるのがこのエリアのいいところですね。

駅周辺は車乗りだと相性よくないのですが東八道路へ出れば車も止めやすいロードサイドのチェーン店も多いですから便利です。自転車移動も便利なため車なしでも東八沿いの施設を利用しやすい距離感です。

エリア柄あるあるですが更新のできる借地権物件となります。定期借地権ではないためより所有権に近い形態ですしだからこその価格であるなどメリットもありますが声を大にして言えるメリットは価格くらいですので(定期借地権の場合は終わりが決まっているので逆に人生設計や修繕計画が立てやすいというメリットもある)とっつきやすいと言えば嘘にはなりますが物件自体に魅力を感じるのであれば普通借地権だからということを理由に購入をやめるのはもったいこともたしかです。

地主さんは三鷹八幡大神社です。元々は駐車場として運用されており一時期は通り沿いにできたプレミスト三鷹のモデルルームがありました。

土地は南北に長い長方形で整っていますが接道は西側のみとなっておりこちらもエリア柄あるあるですが南向き設定が難しく主開口部は東向きと西向きとなっています。(東向きや西向きが多くなりがちなエリアです)

ただ、東側は禅林寺通りとの間に木々豊かな三鷹幼稚園(2024年閉園予定)があり中央通り沿いまでは背の高い建物がない(三鷹通りと中央通りの間は住居系地域のため同じような規模は不可)ですから眺望の抜け感に期待できる住戸が多くなっています。万が一低層の建物などが隣地ぎりぎりまできてしまったとしても東向き住戸は大きくセットバックしているため壁ドンというほどにはなりません。

西側は三鷹通り反対車線の建物を見ることになりますが南寄りはマンションが気になってくるものの北寄りは背の高い建物と駐車場ですから苦しくはありませんし上層階になると抜け感もあります。

現状では南側も背が低い建物のため南に開口部のある角住戸であれば南からの日当たりにも期待ができます。(一部住戸を除き南の窓は防火の関係で曇りガラス)

今作は完成販売のためその辺りはすべて実物で確認できるのがいいですね!(完成販売がゆえに建築系オプションが楽しめなかったり現状の眺望や採光がしっかりと価格に反映されて穴場住戸が設定されにくいなどデメリットもあります)

外観デザインは逆梁アウトフレーム工法×ダイレクトウィンドウで重厚感ありますし1階に店舗が入る割には風除室をしっかりと奥まらせてエントランスホール経由でクランクインからのエレベーターという戸数の割にゆとりのある動線となっています。

エントランスホールの大窓からは自然と庭を見れるのもいいですね~東側隣地との間に壁を設けて景石と植栽を配してライトアップさせるなどただの通り道としていません。

共用廊下はカーペット敷の内廊下(エアコンあり)を採用、ごみ置場は1階のみですが屋内で通路前に扉があるため臭い問題も発生しにくいけども雨に濡れない快適な動線としてくれています。

内廊下は住戸玄関を奥まらせているためより高級感があり好印象でした。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※予定価格は正式価格決定前の100万円単位です
※正式価格は第一期一次販売対象住戸です

[西向き]

Aタイプ 3LDK 67.00㎡
3階 7000万円台 坪単価345万円(予定)
4階 7100万円台 坪単価350万円(予定)
6階 7400万円台 坪単価365万円(予定)
7階 7790万円 坪単価384万円

B1’タイプ 3LDK 64.96㎡
2階 6700万円台 坪単価341万円(予定)

B1タイプ 3LDK 65.25㎡

画像出典:ブリリア三鷹下連雀公式HP

5階 7200万円台 坪単価364万円(予定)
6階 7400万円台 坪単価374万円(予定)
7階 7600万円台 坪単価385万円(予定)

B2タイプ 3LDK 65.25㎡
2階 6790万円 坪単価344万円
3階 6890万円 坪単価349万円
5階 7300万円台 坪単価369万円(予定)
6階 7540万円 坪単価382万円

Mrタイプ 3LDK 67.52㎡
7階 7990万円 坪単価391万円

Iタイプ 3LDK 65.34㎡
2階 6900万円台 坪単価349万円(予定)

Cタイプ 3LDK 65.34㎡

画像出典:ブリリア三鷹下連雀公式HP

3階 7000万円台 坪単価354万円(予定)
4階 7090万円 坪単価358万円
5階 7540万円 坪単価381万円
6階 7740万円 坪単価391万円

Pタイプ 3LDK 81.05㎡

画像出典:ブリリア三鷹下連雀公式HP

8階 9980万円 坪単価407万円

Qタイプ 3LDK 76.83㎡
8階 9090万円 坪単価391万円

[東向き]

Gタイプ 3LDK 72.69㎡ ← マンションマニアおすすめ住戸!

画像出典:ブリリア三鷹下連雀公式HP

3階 7790万円 坪単価354万円
4階 7890万円 坪単価358万円
5階 7990万円 坪単価363万円

Orタイプ 3LDK 74.24㎡
7階 8780万円 坪単価391万円

Jタイプ 2LDK 56.42㎡
2階 6090万円 坪単価356万円

Fタイプ 3LDK 65.22㎡
3階 6890万円 坪単価349万円
4階 6990万円 坪単価354万円
5階 7090万円 坪単価359万円

Mタイプ 3LDK 67.41㎡
6階 7290万円 坪単価357万円

Eタイプ 3LDK 65.94㎡
2階 6790万円 坪単価340万円

L’タイプ 3LDK 67.68㎡

画像出典:ブリリア三鷹下連雀公式HP
※Lタイプ

4階 7190万円 坪単価351万円
5階 7490万円 坪単価365万円

Dタイプ 3LDK 67.66㎡
2階 7000万円台 坪単価342万円(予定)

平均坪単価は約365万円です。

全戸8m超のワイドスパンとなっています。扉位置の関係もあり表記以上にリビングが狭く感じるであろう間取りが多いのですがリビング横の洋室ウォールドアを開放することができるため3LDKを2LDKとして使いやすくしてくれています。

全体的に収納の少なさが気になりました。玄関近くにトランクルームはありますけども専有面積カウントしていますし、やはり室内の充実した収納+αでトランクルームとあるべきですから子育てファミリー層からするとワイドスパンの魅力はあれど収納の少なさが気になってしまいそうです。また、下がり天井も目立つ間取りが多く、ダイレクトウィンドウは腰高で天井部までですが掃き出し窓はハイサッシではない(逆梁アウトフレーム工法×ハイサッシではない)など惜しいと感じる部分もありましたがやはりワイドスパン自体は魅力が大きいでしょう。

3LDKだけで計算しても平均専有面積は約67㎡と時代を感じる狭さですから収納などにしわ寄せがくるのは致し方ないところではあります。原価が高い時代に専有面積調整をしてくれているおかげで買える価格に抑えられているとプラスに考えられるかどうかでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。総戸数からすると致し方ないものの周辺に付いているマンションが多いため余計に気になってはしまいました。食洗機、キッチン天板シーザーストーン、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなど悪くありませんが特別な豪華さはありません。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2430mmです。

周辺相場を確認しましょう!

[駅南側]

・クレッセント三鷹ザタワー 2007年築 三鷹市下連雀3 三鷹駅徒歩1分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約410万円

・アトラス三鷹レジデンス 2015年築 三鷹市下連雀3 三鷹駅徒歩3分 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約410万円

・リビオ三鷹ステーションレジデンス 2017年築 三鷹市下連雀3 三鷹駅徒歩3分 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約345万円 ※普通借地権

・グレーシアタワー三鷹 2019年築 三鷹市下連雀3 三鷹駅徒歩1分 新築時の坪単価約440万円 現在の坪単価約470万円

・プレミスト三鷹 2019年築 三鷹市下連雀4 三鷹駅徒歩9分 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約340万円 ※普通借地権

・イニシア三鷹 2021年築 三鷹市下連雀3 三鷹駅徒歩5分 新築時の坪単価約375万円 現在の坪単価約380万円 ※普通借地権

[駅北側]

・武蔵野タワーズ(スカイゲートタワー・スカイクロスタワー) 2010年築 武蔵野市中町1 三鷹駅徒歩2~3分 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約465万円

・ザ・パークハウス武蔵野 2014年築 武蔵野市西久保3 三鷹駅徒歩13分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約370万円

・テラス武蔵野中町 2014年築 武蔵野市中町3 三鷹駅徒歩10分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約330万円 ※普通借地権

・ザ・パークハウス武蔵野中町 2015年築 武蔵野市中町2 三鷹駅徒歩7分 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約410万円

・プラウドシティ武蔵野三鷹 2018年築 武蔵野市中町 三鷹駅徒歩10分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約355万円 ※普通借地権

上記相場からブリリア三鷹下連雀の将来価値を予想すると

Gタイプ 3LDK 72.69㎡ 5階 7990万円(新築時) → 7180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先を除いて機械式でターンテーブル利用となりますが屋内のため作業中も雨に濡れないですし住戸との行き来も屋根ありです。設置率は約21%です。

~機械式駐車場サイズ~

・全長4850mm×全幅1950mm×重量2300kg
・全長5300mm×全幅1950mm×重量2300kg

全高は2000mm~2100mm

駐輪場は出入口にオートドアあり、屋外ですがサブエントランスがあるため接道へ戻らずに建物内と行き来できます。設置率は200%です。

管理費㎡単価は月額約289円、ディスポーザーはありませんがエアコン付きの内廊下でこの単価であれば違和感ないでしょう。エレベーターは1基、ウォークスルーエレベーターとなっています。

別途地代がかかります。

~支払いイメージ(変動金利35年フルローン)~

C 3LDK 65.34㎡ 4階 7090万円 維持費込みで毎月約22万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・リビオ三鷹ステーションレジデンス 総戸数25戸 管理費㎡単価月額約386円 ディスポーザーあり

・プレミスト三鷹 総戸数55戸 管理費㎡単価月額約320円 ディスポーザーあり 内廊下(エアコンあり)

現地 三鷹通りから撮影

【住むレーション】

[中央快速線]

三鷹 8:01発
吉祥寺 8:03着
西荻窪 8:06着
荻窪 8:08着
阿佐ヶ谷 8:11着
高円寺 8:13着
中野 8:16着
新宿 8:22着
四ツ谷 8:27着
御茶ノ水 8:32着
神田 8:34着
東京 8:37着

三鷹 7:58発
武蔵境 8:00着
東小金井 8:03着
武蔵小金井 8:05着
国分寺 8:08着
西国分寺 8:10着
国立 8:13着
立川 8:16着
日野 8:20着
豊田 8:23着
八王子 8:28着

[総武緩行線]

三鷹 8:01発(始発)
吉祥寺 8:04着
西荻窪 8:07着
荻窪 8:09着
阿佐ヶ谷 8:11着
高円寺 8:14着
中野 8:17着
東中野 8:19着
大久保 8:22着
新宿 8:25着
代々木 8:27着
千駄ヶ谷 8:29着
信濃町 8:31着
四ツ谷 8:34着
市ヶ谷 8:36着
飯田橋 8:38着
水道橋 8:40着
御茶ノ水 8:43着
秋葉原 8:45着

[総武緩行線→東西線直通]

三鷹 8:04発(始発)
吉祥寺 8:07着
西荻窪 8:09着
荻窪 8:12着
阿佐ヶ谷 8:14着
高円寺 8:16着
中野 8:19着
落合 8:22着
高田馬場 8:26着
早稲田 8:30着
神楽坂 8:33着
飯田橋 8:35着
九段下 8:37着
竹橋 8:40着
大手町 8:42着
日本橋 8:44着
茅場町 8:46着

三鷹は総武緩行線の始発駅のため座っての通勤・通学等も容易です。

バスに乗るほどの距離ではないですが横断歩道を渡った先にバス停留所があります。

【総評】

周辺の築浅中古マンションと大きな価格差がなく新築でありながらも2023年2月下旬には入居できるということでとても買いやすい新築マンションです。

駅近ではないものの歩きやすく楽しい徒歩10分ですし土地形状も整っており間取りもワイドスパン、外観デザインも重厚感がありエントランスホールも戸数の割に広くて庭も楽しめると。足元にまいばすけっとが入る(もちろん賃貸契約のためずっととは限りませんが)のもとても便利でしょう。

三鷹駅の北側で検討されているのであれば根気強く中古の出物を待つべきだと思いますが三鷹駅南側で価格抑えたい方にはドンピシャの出物です。もちろんプラス坪単価100万円出せば駅前の所有権も手が届きますがその差は大きいですからね。

地元検討者で売れてしまう総戸数ではありますが中広域検討者にもおすすめしやすい新築マンションとなります。

戸数は多くないマンションですが間取りの種類は豊富です。

個人的には東向きのGタイプが一番いいなと感じました。リビング扉位置の関係もありリビングダイニングは10畳と思えぬ狭さではありますが洋室3を開放して2LDKとすることができますし主開口部側にエアコン設置可能なDENがあるため作業部屋を確保することができます。エアコンが設置できないなんちゃってDENではなく主開口部側の贅沢な空間となっています。カウンターもありますしもちろんマルチメディアコンセントもあります。

動画もご覧ください!

■ブリリア三鷹下連雀 現地周辺レポート

■ブリリア三鷹下連雀 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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