今回ご紹介するのはグランドメゾン成城レジデンスです!

[物件概要]

売主:積水ハウス
設計:建築一家
施工:日本建設
価格:8000万円~20000万円
専有面積:68.60㎡~102.49㎡
総戸数:16戸
規模:4階建て(建築基準法上は地上3階地下1階建て)
交通:小田急小田原線「成城学園前」駅徒歩8分
所在地:東京都世田谷区成城3丁目
竣工予定:2020年10月下旬

管理費(月額)35700円~53300円
修繕積立金(月額)13700円~20500円

駐車場:8台(機械式駐車場8台) 40000円~43000円
バイク置場:1台 2000円
自転車置場:20台 300円~1000円

地図はこちらです↓

画像出典:グランドメゾン成城レジデンス公式HP

成城学園前駅からフラットな道のりで徒歩8分、一種低層住居専用地域で国分寺崖線沿いの高台の「最前線」と好条件が揃っています。

一低層内のマンション(戸建てもそうですが)に関しては当然ながら周辺物件も高さ10m(もしくは12m)となりますから日当たりは確保できても眺望の抜け感を得るのはなかなか難しいわけですが今回は高台の最前列ですから南面に窓がある住戸のほとんどで眺望の抜け感を得ることができます。体感的には通常のマンションで10階相当となるでしょうか。目の前から徐々にグラウンドレベルが下がっていきますからほどよく緑(近くのも遠くのも)を望むことができタワーマンションなどの高層階からの抜け感とは違う魅力があります。

近くではロイヤルシーズン成城IIが供給中ですがグランドメゾンと比べるとやや低地となりますし、私道を通らなければ成城学園前駅からフラットな道のりではなくなる(私道のことで揉めています)わけで最前列で駅からフラットな道のりというグランドメゾンの希少性はとてつもないものなのです。

外観デザインに関しては接道面に車寄せをしっかりと設けて植栽豊かに、どこから見ても高級感あるものというのはエリア、価格帯からすれば当然なのですが他マンションとの大きな違いとして注目いただきたいのが二層吹き抜けのエントランスホール正面にある水盤です。こちらの水盤は成城三丁目緑地の湧水をイメージして上部から水が流れていくものなのですが・・・なんと!!各階のエレベーターからもガラス越しに望むことができるのです!それによりエレベーター待ちをしている姿がエントランスホールから見えてはしまうのですが階数や戸数を考慮すればエレベーターの待ち時間やマンション内で住民同士がすれ違うことも少ないでしょうからそこは気にしなくて良いかと思います。

体験談として総戸数20戸ちょいのマンションに住んだときには約1ヶ月間マンション内で誰ともすれ違わなかったこともあるくらいです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※階数表記は建築基準法上

[西角]

Arタイプ 2LDK 68.60㎡ 管理費(月額)35700円 修繕積立金(月額)13700円

3階 9000万円 坪単価433万円

Bタイプ 2LDK 68.72㎡ 管理費(月額)35700円 修繕積立金(月額)13700円

4階 10000万円 坪単価481万円

[南西角]

Cタイプ 2LDK 73.25㎡ 管理費(月額)38100円 修繕積立金(月額)14700円

画像出典:グランドメゾン成城レジデンス公式HP

B1階 12000万円 坪単価541万円
1階 13000万円 坪単価586万円

Gタイプ 3LDK 95.62㎡ 管理費(月額)49700円 修繕積立金(月額)19100円

画像出典:グランドメゾン成城レジデンス公式HP

2階 17000万円 坪単価587万円
3階 18500万円 坪単価639万円

[南向き]

Iタイプ 3LDK 97.52㎡ 管理費(月額)50700円 修繕積立金(月額)19500円
B1階 17500万円 坪単価593万円

Dタイプ 3LDK 92.02㎡ 管理費(月額)47900円 修繕積立金(月額)18400円
1階 18000万円 坪単価646万円

Eタイプ 3LDK 93.38㎡ 管理費(月額)48600円 修繕積立金(月額)18700円

画像出典:グランドメゾン成城レジデンス公式HP

2階 19000万円 坪単価672万円
3階 20000万円 坪単価708万円

[南東角]

Jタイプ 3LDK 102.49㎡ 管理費(月額)53300円 修繕積立金(月額)20500円
B1階 13000万円 坪単価419万円

Fタイプ 3LDK 95.56㎡ 管理費(月額)49700円 修繕積立金(月額)19100円
1階 13500万円 坪単価467万円

Hタイプ 3LDK 96.56㎡ 管理費(月額)50200円 修繕積立金(月額)19300円

画像出典:グランドメゾン成城レジデンス公式HP

3階 18500万円 坪単価633万円

[東角]

Aタイプ 2LDK 68.60㎡ 管理費(月額)35700円 修繕積立金(月額)13700円

2階 8000万円 坪単価385万円
3階 9000万円 坪単価433万円

平均坪単価は約550万円です。

建築基準法上は地下住戸もあるのですが高台の最前列だけあり採光は抜群なものとなります。眺望の抜け感となれば1階以上ではありますがそこは価格差を付けていますから割り切れれば魅力が大きいでしょう。そもそも単なる地下住戸は規制されており、今回は土地の南側が緩やかに傾斜しているための「仕方ない地下住戸」ですから例外の取り扱いとなっています。

100㎡超えが少ないのは残念ではありますが周辺の戸建てが100㎡オーバー(延べ床はもちろん敷地目一杯に建設しないので土地面積だけでもごいすーなエリア)ですから戸建てとの競合を避けていることとエリア的に戸建てのほうが人気ですから広さで戦っても勝てない(売りにくい)というのもあるはずです。戸建て人気のエリアであえて戸建てより高いお金を出してマンションを選んでもらわなければいけないからこそグレードを上げてきているとも言えます。

100㎡を切っている90㎡台でも洗面ダブルボウル、浴室サイズ1620、キッチン5畳(食器棚も横長)とするなどゆとりを感じることができます。

設備仕様はディスポーザー、食器棚、キッチン浄水器別(水栓グローエ、浄水メイスイ)、食洗機、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、浴槽側面タイル、ミストサウナ、水回り天板天然石、廊下・洗面室・トイレ床タイル、リビング天井カセット型エアコン、各戸エネファーム、LOW-E複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホン、各室天井給気口など単価なりに充実したものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmとなります。地盤の固いエリアですから直接基礎を採用しています。

エレベーターセキュリティも導入しており鍵がないと起動しません。

内廊下を採用しており各戸玄関前は床タイルとなっています。内廊下ですがエレベーターホール周りは先に述べた吹き抜けの水盤ですから明るくなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート成城 2008年築 成城3 新築時の坪単価約430万円

~現在の相場~

・地下1階 78.97㎡ 8700万円台(新築時) → 7200万円台(2018年)
・1階 76.03㎡ 8900万円台(新築時) → 7500万円台(2019年)
・3階 108.33㎡ 17900万円台(新築時) → 13200万円台(2019年)

上記相場からグランドメゾン成城レジデンスの将来価値を予想すると

Aタイプ 2LDK 68.60㎡ 2階 8000万円(新築時) → 7080万円(築10年時)
Cタイプ 2LDK 73.25㎡ 1階 13000万円(新築時) → 10800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

高台の最前列とまではいきませんが南面が緑地となりけして条件の悪くないパークコートの相場から見てもリセールバリューに期待ができるというエリアでないことは伺い知れますがリセールバリューでは語れない魅力があるもの事実でしょう。

成城三丁目緑地から建設地を望む

建設地周辺動画

管理費は㎡あたり約520円。ディスポーザー、内廊下、水盤などがあるため致し方のない単価でしょう。

管理費は気にならないのですが駐車場設置率50%は少ないですね。。。それもあってか最初から駐車場の区画分の優先住戸を設けており実質抽選方式ではありません。

【住むレーション】

[小田急線]

成城学園前 8:03発
下北沢 8:08着
代々木上原 8:11着
新宿 8:18着

成城学園前 8:00発
登戸 8:03着
向ヶ丘遊園 8:05着
新百合ヶ丘 8:11着
町田 8:20着
相模大野 8:23着
海老名 8:34着

[小田急線→東京メトロ千代田線]

成城学園前 8:08発
経堂 8:11着
下北沢 8:15着
代々木上原 8:18着
代々木公園 8:21着
明治神宮前 8:23着
表参道 8:25着
乃木坂 8:28着
赤坂 8:30着
国会議事堂前 8:32着
霞ヶ関 8:34着
日比谷 8:36着
二重橋前 8:38着
大手町 8:40着

平日の朝ラッシュ時でも新宿まで15分、大手町まで30分ほどとなります。

マンション自体は住宅街でも駅周辺の商業施設やオーケー成城店、サミットストア成城店も行き来しやすい距離ですから日常の買い物利便性も高くなっています。

人気の明正小学校まで徒歩2分というのは子育て世代にとって魅力が大きいですね。私立派も多いエリアではありますが明正学区目当ての購入検討者もいることでしょう。

【総評】

高額マンションではありますが68㎡台のゆとりある2LDKなら8000万円と買いやすい価格となっています。設備仕様は落としていませんからお得感さえあります。2LDKの8000万円、9000万円のお部屋はサクッと売れてしまうのではないでしょうか。とくにAタイプは隣の戸建てとの兼ね合いでバルコニーに目隠しルーバー設置という影響もあってか坪単価400万円を切っていますから手が出しやすいですね。

表面上の価格を平均しても14500万円超えの超高額マンションですからグレード高いことは当たり前にしても立地条件の良さは成城学園前エリアに精通していない(私もめちゃくちゃ詳しいエリアではないです)方からしても理解できるものなのではないでしょうか。まぁもちろん価格はえげつないわけですがそれを超える希少性があることはたしかです。ただ、都心回帰のトレンドもありますし駐車場の設置率などを考慮すると「駐車場の優先権がないのに高価格帯」の住戸は少し時間がかかるかもしれないですね。

なお、1階には専有面積外となるトランクルームが全戸に完備されています。

成城学園前駅徒歩1分にて三井不動産レジデンシャルが分譲マンションを供給予定ですからそちらも気になりますね。ただ、駅前であることよりも住宅街であることが評価されがちなエリアですから価格はグランドメゾンと同じか少し安いくらいかもしれません。

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