今回は読者様にご協力をいただきプラウドシティ加賀学園通りの棟内を見学してきました!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工会社:三井住友建設
総戸数:363戸
専有面積:72.38m2~115.63m2
規模:地上15階建て
交通:JR埼京線「十条」駅徒歩9分  都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩12分
所在地:東京都板橋区加賀1丁目
建物竣工:2016年2月

同マンションは今年の2月に竣工したばかりではありますがすでに中古マンションとしての成約事例があります。

・新築時5000万円台→中古成約6100万円台

すごいですね!近郊エリアの駅徒歩10分程度のマンションで引き渡しと同時に2割以上の価値向上です。

新築マンションは住んだ瞬間に2割価値が下がるともいわれる中で同マンションのように引き渡しと同時に含み益を得られることもあるわけです。新築時の価格もけしてお安くはなかったのですがここまで値上がりしたのはプラウドシティというブランド力はもちろん「現物の出来の良さ」が一番の理由ではないでしょうか?

現地を見て感じたのはモデルルームや図面で見て想像していたものより素晴らしい出来となっていることです。中古マンションを検討する方は実際の建物、敷地内を見ます。そのときの印象の良さが物件価格上昇の要因となっているはずです。

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竣工して9ヶ月程度ですが植栽の配置がうまく緑豊かで癒されます。

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エントランスを入るとコンシェルジュカウンター、大きな机、ソファがあります。

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ライブラリーコーナーもあります。

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白い郵便受けはおしゃれですね!

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共用廊下、玄関周りです。

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ミニショップもあります。

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フィットネスルームも気軽に利用することができます。

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アトラス加賀 予定価格と間取り 見学してほしいマンションです!!

~以下、2015年1月18日掲載の「モデルルーム訪問 その141 プラウドシティ加賀学園通り 予定価格表あり」より転載~

今回は野村不動産注目の分譲マンションプラウドシティ加賀学園通りのモデルルームを訪問してきました!!

・立地・周辺環境

まずは地図をご覧ください!

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画像出典:プラウドシティ加賀学園通り公式HP

板橋区のブランドアドレス【加賀】となります。十条駅、板橋区役所前駅両方とも歩きました。私は許容範囲ですが板橋区役所前駅からだとやはり多少歩くなぁ~という感じはあります。十条駅からは近いのですが、途中細い道もあるので夜はどうなのかな?と。不安な方は夜も歩いてみてください。マンションも多くあるので人通りはあると思うのですが。

帰りは物件目の前の国際興業バス「加賀一丁目」バス停から板橋駅行きに乗り10分程度で板橋駅に着きました。

王22 板橋駅⇔王子駅 の路線です。

雨の日など十条駅まで歩くのが大変だなぁと思うときは気軽に使える距離なのでいいですね!

本数はそれぞれ毎時3本程度出ています!

プラウドができる場所にはもともとは東洋インキの十条工場がありました。

近年に加賀アドレスで分譲されたマンションは

・加賀レジデンス(プラウドの隣)
・シティテラス加賀

があります。

では、プラウドが上記2物件の立地と比べてどうか?をお話します。まず、加賀レジとシティテラスに比べると土地の形状がきれいです。そのため配当計画が良く、無駄のない造りになっています。

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画像出典:プラウドシティ加賀学園通り公式HP

交通利便性ですが、駅近マンションではありません。ただ、歩くだけの価値がある場所です。マンションを買うということにはいろいろな動機があるはずです。もし【利便性】を重視しているならば、ここはパスすべきでしょう。私が言うまでもなく選ばないとは思いますが、プラウドの広告ではあたかも池袋徒歩圏内か?と思えてしまう内容だったので念のため!ここは【環境】を第一に考え、次に【利便性】を考える人が選ぶマンションです。環境に関しては私が語るまでもなく、ご自身の足で確かめていただきたく思います。「板橋区で、都心寄りで、駅からもそこまで離れていない距離にこんな静かな街があったのか」こう思うはずです。

その反面、マンションのすぐ近くに大型スーパーなどはありません。十条、仲宿の商店街利用がメインになるでしょう。スーパーは仲宿商店街によしや、ライフがあります。ですからディンクスよりかはお子様のいるファミリー、定年を迎えて静かに暮らしたい老夫婦に向いている街かと。もちろんシングル、ディンクスではだめか?というわけでもないのですが、忙しい人なら【環境】よりも【利便性】をとるでしょうから。
シングル、ディンクスでも定時で帰れるような仕事ならいいかもですね~。池袋3キロ圏内でこんな環境のよいところないですから!

・眺望

配当計画は上記の画像で確認していただきたいのですが、ほぼほぼ確定眺望です。南側には14階建てと6階建ての築10年ちょいのマンション、東側には東京家政大学があります。

サウスコート

一番西寄りの部屋は別ですが、道路を挟んで14階建てと6階建てのマンションを見る形になります。6階建てを向く部屋でそれを超えたとしてもグランフィーネ加賀という14階建てのマンションがありますので、完全に抜けることはありません。サウスコートは眺望よりも陽当たりを重視する方向きです。

ブライトコート

真東になりますから、午前中のみ陽が入ります。目の前はプラウドの駐輪場で、その先が東京家政大学の学生寮があります。
寮は5階建てと6階建てです。ですから7階、8階になると眺望が抜けてきます。抜け感ある眺望がほしいかたはこちらの高層階がおすすめです。

センターコート

こちらは戸数稼ぎに無理やり造った感があります。自分の敷地とサウスコートを見る形になります。ですが、東寄りの低層階を買えば自分の敷地の緑が見えるためおすすめです。

・構造・内装

二重床、二重天井
天井高 2450mm
床スラブ 220mm以上
複層ガラス
ディスポーザー
食器洗い乾燥機
スロップシンク
床暖房
ルーバー面格子
通風玄関ドア
魔法瓶浴槽
手洗いカウンター付きトイレ

さすがは野村不動産!うまいなぁ~(笑)周辺の物件より少しレベル上げてくるんですよね~。通風玄関ドアも素晴らしいし、下足入れの真ん中がカウンターなのもおしゃれ!ほんと野村さんには頭上がりません!

・価格

予定価格表はこちらをご覧ください。

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サウスコートの平均坪単価は約@256万円
センターコートの平均坪単価は約@243万円

ブライトコートは第二期以降になりますが、おそらくサウスとセンターの間、@250万円くらいを平均としてくるのではないでしょうか?眺望重視の方なら第二期まで待っていただき、ブライトコートを買うことをおすすめします。マンションマニアが昨年の8月に書いた記事での予想坪単価は@240~250でしたから、ほぼ正解!!早期完売が目標の野村不動産ですから比較的価格は当てやすい?!妥当な価格設定で、ワンランク上の品質なのはさすが野村不動産。このマンション、売れないはずがありません!

プラウドシティ加賀学園通りは各部屋の専有面積が広いため、表面価格は目に厳しいかもしれませんが、坪単価に直すと良心的です!

プラウドシティ加賀学園通り、自信をもっておすすめいたします!!

参考までに、お隣にある加賀レジデンスの売り出し中のお部屋を見てみましょう!

加賀レジデンス  2008年築 埼京線 「十条」駅 徒歩8分

・2階  南西向き 95.92m2  6780万円  坪単価@233万円

・6階  西向き   88.24m2  6380万円  坪単価@238万円

・8階  西向き 130.09m2 9280万円  坪単価@235万円

プラウドシティ加賀学園通りが築5年になったときに売り出すと

704号室 6800万円 5年後→ 6396万円

となります。

フルローンで組んでいた場合、残債はおおよそ5900万円。

新築時の価格が適正なので値崩れ感がまったくありません!リセールに関しても何も心配いらなそうです。なお、東向きの棟は第二期以降の販売となるようです。

・維持費

管理費  
修繕積立金  
駐輪場 726台 
ミニバイク置き場 27台 
バイク置き場 10台
駐車場 実質174台

使用料、管理費、修繕積立金は未定です。

363世帯で24時間有人管理、コンシェルジュ配置なのでそれなりの管理費になるでしょう。75㎡で管理費、修繕積立金合わせて25000円くらいかと思います。

・共用施設

ママラウンジ、キッズスペース
ゲストルーム
パーティールーム
ミニショップ(管理組合運営)
フィットネスルーム

・総評

間違いなく 買ってもいいマンション です。いや~野村さんさすがっす!!板橋区加賀をものすごく研究されています。そこがほかのデベロッパーと違うところなんですよね~。その土地を研究しまくり、それを販売員一人一人に叩き込む。プレゼンテーションの鬼です。マンションマニアも野村さんの虜になってしまいました。野村さんのモデルルーム行くとその物件の強みを120%引きだしてるから欲しくなっちゃうんですよね。冷静になって考えても、ちゃんと研究しているから説明に筋が通ってる。300年の歴史をさらなる未来へ継承する東京永住レジデンスプラウドシティ加賀学園通りが誕生します。 

PS:ほんとおすすめです。おすすめすぎてモデルで鳥肌立ちました。
リセールの心配もないですし、安心しておすすめできるマンションです。

20150611追記

第二期の登録が始まりました!!

販売戸数 60 戸
販売価格 48,580,000円 (1戸) ~106,380,000円 (1戸)
最多価格帯(万円) 5,700万円台(6戸)
間取り 3LDK ~4LDK
専有面積 72.38m2~ 118.84m2

20150729追記

第三期の登録が始まりました!!

販売戸数 40戸
販売価格 47,680,000円 (1戸) ~85,380,000円 (1戸)
最多価格帯(万円) 5,200万円台(8戸)
間取り  3LDK ~4LDK
専有面積  72.38m2~ 104.61m2

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