今回ご紹介するのはファインスクェア川口です!

[物件概要]第2期先着順販売概要

売主:新日本住建
施工:西野建設
価格:4290万円~5040万円
専有面積:62.48㎡~70.24㎡
総戸数:26戸
規模:9階建て
交通:JR京浜東北線「川口」駅徒歩11分
所在地:埼玉県川口市並木元町
竣工:2019年10月下旬予定

管理費(月額)7060円~7940円
修繕積立金(月額)4370円~4920円

駐車場:9台分設置(平置式)(月額:15000円)
自転車置場:53台分設置(ラック式30台、平置式23台)(月額:100円・200円)
バイク置場:5台分設置(平置式)(月額:3000円)

地図はこちらです↓

画像出典:ファインスクェア川口公式HP

並木元町アドレスっ!!

並木元町アドレスといえばもともとはサッポロビール埼玉工場がありましたが現在は再開発され商業施設のアリオやリボンシティレジデンスなどのマンションが主となります。リボンシティレジデンスは私が最初に購入しようとしたマンションで今でも好きなマンションの一つです。(年齢の壁で購入できず)築13年ほど経過しますが新築時よりも25%前後値上りして動いています。

ファインスクェア川口に関してはリボンシティレジデンスよりも川口駅から遠くなりますし、全戸南向きとはいえバルコニーからの視界に囲まれ感があります。目の前がリボンシティレジデンスとスポーツクラブの立体駐車場のためある意味ではしばらく眺望が変わることはないだろう(スポーツクラブの駐車場はわかりませんが)とポジティブな考えもできなくはないですが「これならリボンシティレジデンスの中古で良くないですかね?」とはなってしまいます。

ファインスクェア川口は川口ティーブルーと違い線路沿いではありませんから産業道路が近いとはいえ音問題はそこまで心配ないでしょう。

外観デザインにはこだわっておりバルコニー面の縦の線はブラウン、横の線は黒っぽいガラス手摺に、背中側もしっかりとガラス手摺を採用しているためどこから見ても分譲マンションだとわかるものとなっています。総戸数26戸という小規模マンションだからこそしっかり造りこまないと賃貸マンションのように見えてしまいますから強く評価したいポイントです。大規模マンションだろうと小規模マンションだろうと「分譲マンションを買ってよかった!」と購入者に感動を与えるべきですから。

また、もう一点強く評価したいポイントがあります。

小規模マンションとなれば管理費が高くなりがちですがファインスクェア川口に関しては平置き駐車場を9台設けており、月に換算して135000円の収入となりますからそれにより管理費を大きく抑えることができています。70㎡でも月額8000円ほどというのは魅力的です。もちろん管理費は安ければよいというものではありませんが小規模マンションであることを考えれば抑え目なことはたしかで、これは平置き駐車場がしっかりと確保されているからこそです。

駐車場の設置率は約34%ですからエリア的には少し足りないかなぁ~と思うものの逆に空きが出てしまう心配がほとんどないため管理組合の運営としては魅力が多い設置率と言えます。ただし、平置き駐車場というのは魅力的ですが入居前の抽選ですからお部屋を契約しても確保はできません。設置率は約34%ですからエリア的には抽選になってもおかしくないですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南向き

Aタイプ 3LDK 65.10㎡

画像出典:ファインスクェア川口公式HP

2階 4440万円 坪単価225万円
5階 4690万円 坪単価238万円
7階 4790万円 坪単価243万円

Bタイプ 3LDK 62.48㎡

画像出典:ファインスクェア川口公式HP

2階 4290万円 坪単価227万円
4階 4490万円 坪単価237万円
8階 4690万円 坪単価248万円

Cタイプ 3LDK 70.24㎡

画像出典:ファインスクェア川口公式HP

2階 4690万円 坪単価220万円
3階 4740万円 坪単価223万円
5階 4940万円 坪単価232万円
7階 5040万円 坪単価237万円

物件調査時点では6戸が成約済みとなっていました。

間取りに関しては時代を感じる狭さですがリビングと水回りを狭くして収納抱負としている振り切り方は好きです。ウォークインクローゼットの場合、無駄なスペースが多くなってしまうことはたしかですがある意味では詰め込むことができますから(例えばもともとあるハンガーパイプの手前に市販のハンガーパイプを置いて二列にしてしまうなど)62㎡台の3LDKの割には頑張っていると言えます。

また、角部屋の玄関前にはポーチ、中住戸の玄関前にはしっかりとアルコーブを設けています。

設備仕様に関してもディスポーザーはありませんが食洗機、ユーティリティシンク、マントル型レンジフード、浴室ダウンライトなどなど単価の割には頑張っています。構造もしっかりと二重床・二重天井でスラブ厚は約200mmとしています。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ川口グレイスフォルム 2001年築 並木元町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約155万円

・日神パレステージ川口並木 2003年築 並木元町 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約145万円

・川口ティーブルー 2005年築 並木元町 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約160万円

リボンシティレジデンス 2006年築 並木元町 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約195万円

上記相場からファインスクェア川口の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 70.24㎡ 5階 4940万円(新築時) → 3700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[京浜東北線]

川口 8:00発
赤羽 8:04着
東十条 8:07着
王子 8:10着
上中里 8:12着
田端 8:15着
西日暮里 8:16着
日暮里 8:18着
鶯谷 8:20着
上野 8:23着
御徒町 8:25着
秋葉原 8:27着
神田 8:29着
東京 8:32着
有楽町 8:34着
新橋 8:36着
浜松町 8:38着
田町 8:41着
品川 8:44着

川口 8:04発
西川口 8:06着
蕨 8:09着
南浦和 8:13着
浦和 8:15着
北浦和 8:17着
与野 8:20着
さいたま新都心 8:22着
大宮 8:24着

【総評】

専有部の狭さなど時代を感じる部分もありますが削ってはいけない部分を理解して設計しているというのがはっきりと伝わってきました。

見た目のかっこよさ、共用廊下のゆとり、収納などなど分譲マンションとして削ってほしくない部分はとても頑張っています。とくに外観に関しては総戸数からすればコストかけただろうなぁ~と。建築費が高騰しておりコストカットするのは仕方ない中、ファインスクェア川口のように分譲マンションらしさを残してくれているのを見ると嬉しくなってしまいます。

とはいえ川口駅最寄りでは有名なリボンシティレジデンスの中古との価格差が坪単価約40万円(70㎡換算約850万円)ありますからリボンシティレジデンスを購入してしっかりリフォームしてもトントンくらいです。新築にこだわらないのであればヴィンテージマンションになり得るリボンシティレジデンスの中古とも比較してほしいという思いもあります。

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