今回ご紹介するのはブランズ川口本町です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:埼玉建興
価格:3600万円台~6400万円台
専有面積:65.77㎡~90.82㎡
総戸数:163戸(事業協力者住戸30戸含む)
規模:地上16階地下1階建て
交通:埼玉高速鉄道「川口元郷」駅徒歩3分 JR京浜東北線「川口」駅徒歩14分
所在地:埼玉県川口市本町二丁目
竣工予定:2019年8月下旬

駐車場:59台
バイク置場:3台
駐輪場:326台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ川口本町公式HP

川口エリアでは4棟目のブランズとなります。

前作のブランズ川口元郷は竣工後も販売中ではありますが残り住戸は少なくなっている状況とのことです。同じブランズブランドでもコンセプトが違うためあまり競合しないものと思われます。

ブランズ川口元郷は年配層に受けるような取り組み(隣の病院と提携するなど)がなされていましたがブランズ川口本町は子育てファミリーに特化しています。

例えば小児科オンラインと提携することで子供が熱を出したときなどにどのような対応をすれば良いのかをLINEメッセージ、LINE動画などで小児科医に無料で相談することができたり、食配ステーションを設けて不在時でも受け取れるようにしたりと子育てファミリー世帯に喜ばれるソフト面を充実させています。また、最大50万円の補助が受けられる子育て応援マンションとして埼玉県に認定されています。

ただし設備仕様としてはブランズ川口元郷よりも劣ります。例えば玄関前カメラ付きインターホンはないですし、可動式ルーバー面格子もありません。トイレ手洗いカウンターもありませんでした。とはいえブランズ川口元郷の記事でも記載しましたがブランズ川口元郷の設備仕様がエリア内では充実しすぎていたということもあり、けしてブランズ川口本町がコストカット満載というわけでもありません。

玄関前には飾り壁を設けて戸建のような邸宅感が出るようにしていますし、ディスポーザー完備、二重床・二重天井などなど単価なりのものとはなっています。ただし食洗機はオプションです。

外観に関しても背中側を隙間だらけの縦格子にはしていませんから大通りから見たときにチープな印象にはなりません。また空地を多く設けることで背の高い建物としているため敷地に対する建物割合が少なく、空地の植栽計画が豊かですから完成すると大通り沿いに位置しているわりに圧迫感がないことがわかるでしょう。

現状の工事中段階では白い囲い部分が歩道ぎりぎりまできていますが大通りを広げる計画(都市計画道路)があるため完成時には国に道路の一部を譲渡するためブランズ川口本町に面する歩道部分は大きく広がることになります。そこからさらに敷地をセットバックしますから現状とは大きく違うゆとりが生まれるわけです。

駅からの道のりとしては一部歩道が狭いものの信号なしの徒歩3分、しかも川沿いからもメインエントランスに入ることができるため国道沿いを歩くのはほんのわずかです。駅出入り口から計測したところ国道沿いを歩いたのは約1分、川沿いを歩いたのは約1分で合計2分ほどで着きました。

ブログ記事作成に伴う参考用のためブレブレですが駅から建設地エントランス想定位置まで計測した動画です。

駅前ではないですが駅近を堂々と謳える距離感ですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Mgタイプ 3LDK 65.86㎡
1階 3600万円台 坪単価180万円

Mタイプ 3LDK 65.96㎡
3階 3900万円台 坪単価195万円

Jタイプ 3LDK 74.87㎡

画像出典:ブランズ川口本町公式HP

3階 4400万円台 坪単価194万円
5階 4600万円台 坪単価203万円

[南東向き]

Dタイプ 3LDK 72.05㎡

画像出典:ブランズ川口本町公式HP

3階 4200万円台 坪単価192万円
5階 4400万円台 坪単価201万円
8階 4600万円台 坪単価211万円
10階 4700万円台 坪単価215万円
13階 4900万円台 坪単価224万円
15階 5000万円台 坪単価229万円

前回の記事で坪単価200万円と予想しましたが大きなブレはなさそうです。

ん~価格設定に歪みがありますね。

例えばDタイプの3階と13階を比べたときに600万円台の差があります。月換算すると約16000円です。当然ながら13階のほうが開放感あるのですがブランズ川口本町の南東向きはリバービューとなり、その先にマーキスシティとビーサイトという板状型大規模マンション、さらにその先にエルザタワー55と高層階にいったから特別抜けてくるということもなく、むしろ3階でも日当たり、眺望ともに条件が悪くないわけで、それでいて70㎡超え、駅徒歩3分という条件で4200万円台となれば普通に良い買い物だなぁ~と思います。

まぁエリア的に5000万円に近づけば近づくほど割高に見えてしまうエリアですからそう感じるのだとは思うのですが個人的にはこの予定価格のまま攻めてくるなら3階あたりが良い買い物(定価ベースで)になるのではないかと思いました。

南東向きの眺望

1階想定から見てもこれだけの採光、眺望ですから低層階でも条件が良い、それなのに高層階と価格差がある。となれば高層階にこだわらない限りは低層階を狙いたいところです。

ただし、まだ予定価格が出ていなかった最上階である16階の価格次第では最上階が狙い目となる可能性があります。というのもマーキスシティとビーサイトは14階建てのため階高を考慮したとしても16階であれば背の高さが一つ抜けるはずです。(眺望シミュレーションで要確認)

ブランズ川口本町は空地を多く設けることで背の高い建物とできていますから仮に16階にあまり価格が盛られないとなれば予算が届くなら狙い目(中途半端に中層階から高層階を狙うよりかは)となるかもしれません。

しかしながら価格設定次第では最上階は激戦になるかもしれません。非分譲住戸があることと、そもそも16階まであるのは南東向きのみ(南向きは11階建て)ということで最上階の分譲戸数は5戸のみとなっているからです。まぁ普通に考えれば最上階プレミアムをのっけてくるとは思うのですが・・・のっけてこなければ最上階、狙い目ですよ!(価格維持率としては低層階のほうが高そうですが最上階なら眺望も少し抜けてくるはずなので満足度が高くなるという意味でのおすすめです)

周辺相場を確認しましょう!

エルザタワー55 1998年築 元郷2 川口元郷駅徒歩6分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約150万円

・シャリエ川口本町グリーンマークス 2004年築 本町2 川口元郷駅徒歩4分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

マーキスシティ 2004年築 元郷1 川口元郷駅徒歩1分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約145万円

・クレアシティ川口本町 2005年築 本町2 川口元郷駅徒歩4分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約155万円

ビーサイト 2007年築 元郷1 川口元郷駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

上記相場からブランズ川口本町の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 72.05㎡ 8階 4600万円台(新築時) → 3500万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ビーサイトの賃料が70㎡で14万円~15万円くらいですからブランズ川口本町でほぼ同条件のお部屋をフルローンで購入すると14万円~15万円の支払いになるため「賃貸より安い支払い」というのは成り立ちそうにはないですね。

新築マンション価格高騰の影響でモデルルームにおいて「賃料より安い支払いで新築マンションに住めます!!」という謳い文句をほとんど聞かなくなったのは賃料の変動がない割に新築マンション価格が高騰しすぎていることが原因となります。

最近探し出した方にはあまり耳にしない謳い文句かと思いますが新築マンション価格が高騰するまではどこのモデルルームに行ってもそれを謳っており、実際に賃貸より購入するほうがお安かったのです。例えば14万円~15万円で貸し出すことができるビーサイトをフルローンで購入した方は管理費なども合わせて12万円ほどに抑えられていますから賃料よりも2~3万円低くい支払いになっているのです。

ただ新築マンション価格が高騰しているのは建築費高騰の影響ですから売主が利益を盛っているわけではなく、むしろ利益率を下げても高値販売になってしまうわけで辛いのは売主も買い手側も同じなのです。オリパラ2020が過ぎればマンション価格が下がるとも言われていますが本当に建築費が下がるのでしょうか?一度上がった人件費が下がるのは難しいと個人的には思っています。もし人件費が下がるならば建築業界が人気職業になるか、外国人労働者を多く受け入れるか(外国人労働者だからと賃金を抑えるのには賛同できないですが・・・)しかないでしょう。オリパラ2020が過ぎても公共事業やビル建設は続くわけですから・・・。

【住むレーション】

[埼玉高速鉄道→南北線]

川口元郷 8:02発
飯田橋 8:27着
永田町 8:34着

[バス]

川口市立文化財センター 8:11発
赤羽駅東口 8:28着

【総評】

川口駅周辺の新築マンションは都内よりも価格が高くなっている状況ですから「川を渡って住居費を抑える」が成り立たないわけですが川口元郷エリアではそれが成り立つため都心までの近さを重視しながらも住居費を抑えたいという方には向いているマンションです。そのため東川口や浦和美園との競合というよりかは都内の北区、板橋区辺りと比較される方が多いのではないでしょうか。

例えばザ・パークハウスオイコス赤羽志茂よりも同じ広さで比べると500万円前後の差はでそうです。規模感が違いますから共用施設やソフト面はザ・パークハウスオイコス赤羽志茂のほうが充実していますが設備仕様はブランズ川口本町のほうが上と感じました。

またブランズ川口元郷では小学校遠すぎ問題がありましたがブランズ川口本町の通学区は本町小学校となり物件近くに位置していますからファミリー層にはウケが良いでしょう。大通り沿いでありながらリバービューということで囲まれ感がなく、計画道路に伴うセットバックが強制的にあるなど本来なら弱点になるはずの大通り沿いがプラス材料に働いていることも魅力です。

買い物環境に関しては大きめのスーパーが点在しているものの駅近であるがゆえに通り道にはなにもありません。(駅構内にデイリーヤマザキがあります)

駐車場は機械式&ターンテーブルと難はあるもののETC対応でリモコン操作不要のチェーンゲートがあります。設置率は約36%と少なめですが川口元郷駅徒歩5分のブランズ川口元郷が設置率約50%で余裕で足りたという結果がある以上は同駅徒歩3分で設置率約36%なら大抽選会になるというほどではないと思います。

駐車場代は周辺相場に合わせるとのことでしたから15000円くらいはしそうですね。管理費などの維持費は未定でしたが管理費、修繕積立金合わせて70㎡換算2万円ちょっとになるのではないかということでした。

エルザタワー55が築20年となりました。

竣工した1998年、私は13歳。当時板橋区に住んでいたのですがまぁかなりの話題になりましたね。当時はまだマンションマニアではありませんがすごいものが川口にできたぞと。

ダイエー川口店(当時はバンドール川口という商業施設の一部という記憶。現ミエルかわぐち)まで自転車で遊びに行くついでにエルザタワー55周辺を散策してびっくりすることもできないほど未知の世界と感じたものです。当時はタワーマンション自体が珍しかったですからね。

竣工からしばらくは日本一背の高いタワーマンションではあったのですがその後タワーマンションブームが起きたこともあり日本一ではなくなったものの埼玉県内では一番背の高いタワーマンションとなってます。武蔵浦和に60階建てのタワーマンションが建設されれば抜かれていたものの結局は実現しませんでした。(現、武蔵浦和スカイ&ガーデン)

エルザタワー55は築17年となる2015年に約12億円かけて大規模修繕を実施したことでニュースにも取り上げられていました。広さなどを無視した単純計算ですが戸当たり約185万円、月額に直すと約1万円ほどでした。

ブランズ川口本町のモデルルーム訪問の際はエルザタワー55周辺も散策されることをおすすめいたします。

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ブランズ川口元郷 2017年1月時点の販売状況

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ブランズ川口本町の物件詳細はコチラ

~2018年10月8日追記~

第一期供給戸数は20戸

追記時点の先着順販売住戸

販売戸数:6戸

価格:4250万円~5970万円
間取り:3LDK~4LDK
専有面積:72.05㎡~90.82㎡

管理費(月額) 14200円~17900円
修繕積立金(月額) 7900円~10000円
インターネット利用料:918円
コミュニティ形成費:300円
                                  
駐車場:59台(月額:14000円~19000円)
バイク置場:3台(月額:3000円)
駐輪場:324台(月額:200円~400円)

[南東向き]

Cタイプ 3LDK 72.05㎡
8階 4480万円 坪単価205万円

Dタイプ 3LDK 72.05㎡

画像出典:ブランズ川口本町公式HP

14階 4770万円 坪単価218万円

~2018年11月11日追記~

[南東向き]

Eタイプ 3LDK 72.05㎡
2階 3990万円 坪単価183万円

Fタイプ 3LDK 74.06㎡
7階 4530万円 坪単価202万円


マンションマニアの住まいカウンター 海浜幕張店

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2 件のコメント

  • マンションマニア様

    ご無沙汰しております。
    マンション初検討です。
    いつも楽しく拝見させて頂いてます。

    ブランズ川口本町はブランズ川口元郷と比べると122号線沿いというのを除けば、私は利便性などを考えても川口元郷より良いと思いました。
    買い物するにもサミットや西友も利用出来ると思いますし、JRの駅までも信号待ちなど除けば10数分で行けると思いました。
    川口元郷は検討した上で私の家庭の事情なども含めて止めましたが、川口本町は小学校も本町小学校で近いですし、前向きに検討してみようかと考えてます。
    近くにリビオシティ川口元郷も建設されるので、そちらもいずれ特集してくれたら嬉しいです。

    • マンション初検討様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ブランズ川口本町ですが全体的にバランスが良いですね!

      リビオシティ川口元郷ですがご見学されましたら予定価格表などを共有いただけますと記事化候補にしやすくなりますのでご協力お願いいたします。

      対面相談会なども合わせてご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします!

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