プラウド横浜岡野 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド横浜岡野です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：68.04㎡～90.61㎡
総戸数：84戸
規模：6階建て
交通：各線「横浜」駅徒歩12分　相鉄線「平沼橋」駅徒歩6分
所在地：神奈川県横浜市西区岡野二丁目
竣工予定：2020年1月下旬

駐車場：34台　全区画平置き
駐輪場：140台(垂直2段式76台、大型スライドラック式39台、ラック式16台、小型平置き9台)
ミニバイク置き場：2台　全区画平置き

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド横浜岡野公式HP

岡野アドレスっ！！もともとは古河電工の事業所があった土地です。

岡野アドレスといえば横浜駅から徒歩圏内でありながらも住居系エリア、そしてフラットな道のりということで希少性のある条件が揃っているのですがなかなか分譲マンションが出ないんですよね。同じく野村不動産が供給したプラウド横浜岡野公園は2004年築ですし、今回ご紹介するプラウド横浜岡野は岡野アドレスの希少な若手というわけです。

横浜駅からの道のりとしてはダイエー(まもなく閉店しますがスーパーマーケット一体型の住宅として再開発される予定)などがある賑わう通りを歩き徒歩12分。横浜駅のホームからだともう少しかかりますが横浜というビッグターミナルから徒歩12分ですから条件は良いですね。

横浜駅徒歩圏内の物件は数多くあるものの高台立地(高島台アドレスのプラウド横濱ヒルトップなど)の場合はフラットな道のりではなくなってしまいます。もちろん高台立地であれば水害の心配がないというメリットもありますがお世辞にも緩やかな坂とは言えませんから駅までの道のりとしては劣ります。

岡野アドレス

メリット・・・横浜駅からフラットな道のり
デメリット・・・水害には弱い

高島台アドレス

メリット・・・水害に強い
デメリット・・・横浜駅からとにかく坂(階段など)がきつい

ざっくりですがこんな感じです。岡野エリアは水害に強いとは言い難いのでそこは弱点(横浜駅からフラットな道のりで水害にも強いのはみなとみらい)ですが日常の生活を考えれば岡野エリアがいかに魅力的であるかがわかるでしょう。

しかも、岡野アドレスの端っこのためその先は非住居系エリアとなることもあり大型スーパーマーケットのサミットストアがすぐ近くにあるのです。スーパーマーケットの他にも飲食店やクリニックも入っていますから便利です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［北西向き］

Aタイプ　3LDK　81.48㎡

画像出典：プラウド横浜岡野公式HP

2階　7700万円台　坪単価312万円
4階　8000万円台　坪単価324万円

［南西向き］

Bタイプ　3LDK　75.75㎡

画像出典：プラウド横浜岡野公式HP

2階　7500万円台　坪単価327万円
4階　7800万円台　坪単価340万円

Caタイプ　3LDK　68.04㎡
2階　6500万円台　坪単価315万円
4階　6800万円台　坪単価330万円

Cbタイプ　3LDK　68.18㎡
2階　6500万円台　坪単価315万円
4階　6800万円台　坪単価329万円

Dタイプ　3LDK　70.35㎡
2階　6800万円台　坪単価319万円
4階　7100万円台　坪単価333万円

［南東向き］

Eタイプ　4LDK　82.53㎡
2階　8200万円台　坪単価328万円
4階　8600万円台　坪単価344万円

Fタイプ　3LDK　73.40㎡
2階　7000万円台　坪単価315万円
4階　7400万円台　坪単価333万円

Gaタイプ　3LDK　71.95㎡
2階　6900万円台　坪単価317万円
4階　7200万円台　坪単価330万円

Haタイプ　3LDK　73.80㎡

画像出典：プラウド横浜岡野公式HP

2階　7100万円台　坪単価318万円
4階　7400万円台　坪単価331万円

Hbタイプ　3LDK　73.80㎡
2階　7100万円台　坪単価318万円
4階　7400万円台　坪単価331万円

Icタイプ　3LDK　71.00㎡
2階　6800万円台　坪単価320万円
4階　7100万円台　坪単価330万円

Jタイプ　4LDK　80.21㎡
2階　7900万円台　坪単価325万円
4階　8300万円台　坪単価342万円

入札案件なのか価格は目が痛いですね。

南西向き住戸は非住居系エリアを望むことになりますがすでに目の前にナイスパークステイツ横浜岡野公園という分譲マンションがあるためよほどのことがなければ眺望は変わりません。バルコニー同士がこんにちは(ナイスの窓面が若干斜めっているため真正面ではない)となることもありバルコニーを減らして窓面をできる限り外側に出すことによりレースやカーテンを閉めても自然光が入るよう配慮がなされています。

南西向き住戸は逆梁工法として約2200mmのハイサッシとしています。

南東向き住戸はよく見かける一般的な間取りが多く、サッシ高も約2000mmと一般的です。

一列しかない北西向き住戸は岡野公園ビュー、両面バルコニー、浴室に窓があるなど面白みのある間取りとなっています。3階以上は浴室のサイズが1618になるのも魅力的です。

今回すごいのが設備仕様の高さです。

ディスポーザー(ディスポーザー内自動給水のグレード高いもの)、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、キッチンクリンスイ水栓、洗面台三面鏡下モザイクタイル、三面鏡フレーム付き、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター、トイレスティックリモコンなどなど通常であればオプションとなりがちなものまで標準となっており、単価からすればけっこうな頑張りようです。

ミライフルを採用(当然ながら二重床・二重天井)できていますし、バルコニー隣戸境はコンクリートもしくは背の高い隔て板として見た目のかっこよさ、プライバシー性にもしっかりと配慮されています。

天井高は2450mmと一般的な2500mmに比べるとやや低めですがキッチンのリビング寄りの天井高が下がっておらず、通常であれば有料オプションとなりがちなオープンキッチンも無償で選べます。

かなりのコストをかけたことはたしかなのですが1点だけずっこけるくらいコストカットしたものがありました。それはトイレの棚です。坪単価150万円くらいのマンションでよく見かけるちゃっちい棚です。他を頑張っているのになぜにあの棚にしてしまったのか・・・。謎すぎます。

共用廊下部分にもゆとりがあり玄関前には支柱を設けてそこに部屋番号を記載するなど戸建て感覚を味わえる粋なことがなされています。これが分譲マンションなんですよね。玄関ドア開けたら通行人と扉がぶつかってしまうくらいゆとりがない新築分譲マンションが増えている中で素晴らしい取り組みです。

総戸数84戸に対して34台の敷地内駐車場がありすべて平置きとなっています。修繕費用がほとんどかからない平置き駐車場が34台あることで駐車場収入を管理費などの維持費に有効活用できますから管理費は㎡あたり月額210円ほどに抑えられる予定とのことです。駐車場の出入り口にはシャッターゲートが設けられます。

接道する三面の沿道に様々な植栽を配置、さらには敷地内のエントランスからエレベーターホールまでの道のりに坪庭を設けるなど全体的に植栽豊かであることを考慮すれば管理費が抑えられており、これは平置き駐車場の収入がしっかりあるからこそとなります。

とくに坪庭は要注目ポイントとなっており、エントランスホールからエレベーターホールまでの間に1階住戸の玄関前を通らない導線としています。規模感のある板マンの場合、エントランスホールからエレベーターホールまでの間に1階住戸の玄関前を通るというのはよくあることですからこれは粋な計らいです。(坪庭に屋根はないため雨の日は1階の共用廊下を通るのが現実的です)

ごみ置き場はエントランスホール横の便利な場所にありながらもしっかりと前室を設けています。

センター北や市川マークスと同じくアトラクティブ30導入物件のため大規模修繕を当初計画から16年～18年ごととしています。(一般的には12年ごと)

周辺相場を確認しましょう！

・グレーシア横濱西　1997年築　岡野2　新築時の坪単価約200万円　現在の坪単価約180万円

・ナイスパークステイツ横浜岡野公園　2000年築　岡野2　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約200万円

・サーパス横濱岡野公園　2002年築　岡野2　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約185万円

・プラウド横浜岡野公園　2004年築　岡野2　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約220万円

・ヨコハマタワーリングスクエア　2005年築　西平沼町　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約230万円

上記相場からプラウド横浜岡野の将来価値を予想すると

Aタイプ　3LDK　81.48㎡　4階　8000万円台(新築時)　→　6350万円(築10年時)　

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

［上野東京ライン］

横浜　8:00発
川崎　8:09着
品川　8:20着
新橋　8:27着
東京　8:31着

［湘南新宿ライン］

横浜　8:02発
新川崎　8:10着
武蔵小杉　8:14着
西大井　8:19着
大崎　8:23着
恵比寿　8:27着
渋谷　8:30着
新宿　8:35着

［東横線］

横浜　8:04発
菊名　8:12着
日吉　8:18着
武蔵小杉　8:21着
自由が丘　8:28着
中目黒　8:36着
渋谷　8:40着
新宿三丁目　8:48着

［京急線］

横浜　8:00発
京急川崎　8:13着
京急蒲田　8:18着
品川　8:31着

【総評】

価格に関してはお安いという感じは一切ないのですが単価なりもしくは単価以上の仕上がり(トイレの収納を除いては。。。)となるでしょう。

あまり使わなくとも相鉄線の平沼橋駅徒歩6分ということでぎりぎり駅近と呼べるかなぁ～という距離感ですし、ビッグターミナルの横浜駅へフラットな道のりで徒歩12分、そして現地は住宅街。しかも、大型のスーパーマーケットが近くにあり小中学校も近い(平沼小学校徒歩9分、岡野中学校徒歩2分)などとにかく好条件が揃ったマンションです。

立地良し！外観のかっこよさ良し！設備仕様良し！交通利便性・買い物利便性・住環境良し！

あとは予算さえ届けばというところです。

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～2019年3月11日追記～

第1期1次販売開始です！

販売戸数：52戸
販売価格：6248万円～10988万円
最多価格帯(100万円単位)：7500万円台(5戸)
間取り：3LDK ～4LDK
専有面積：68.04㎡～90.61㎡

管理費：月額14300円～19000円
修繕積立金：月額9250円～12320円
enecoQシステム料金/月額1,804円

駐車場：34台（平置32台、小型用平置1台、身障者優先平置1台）月額:20000円～25000円
駐輪場：140台（垂直2段式76台、スライドラック式12台、大型スライドラック式27台、ラック式16台、小型用平置9台）月額:100円～500円
ミニバイク置場：2台　月額:2000円