今回ご紹介するのはシティハウス千代田外神田です!

[物件概要]第3期2次

売主:住友不動産
施工:住友不動産シスコン
価格:5390万円~9690万円
専有面積:40.18㎡~67.72㎡
総戸数:93戸(地権者住戸6戸含む) 
規模:13階建て

交通:
JR山手線、京浜東北線、総武線、つくばエクスプレス、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩12分
東京メトロ銀座線、日比谷線、JR山手線、京浜東北線、東北本線、高崎線、常磐線「上野」駅徒歩13分
東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩2分
東京メトロ銀座線「末広町」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅徒歩7分
都営大江戸線「上野御徒町」駅徒歩7分
JR各線「御徒町」駅徒歩8分
東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線・JR総武・中央線「御茶ノ水」駅徒歩11分
京成本線「京成上野」駅徒歩13分

所在地:東京都千代田区外神田6
竣工:2018年12月19日

管理費(月額)10115円~16125円 
修繕積立金(月額)4800円~8090円 

駐車場:14台(身障者用1台含む)(月額)33500円~40000円 
自転車置:96台(月額)200円~400円 
バイク置場:2台(月額)5000円 
ミニバイク置場:4台(月額)2000円 

地図はこちらです↓

画像出典:シティハウス千代田外神田公式HP

千代田線湯島駅から徒歩2分でありながらも千代田区アドレスというのが大きなウリとなっています。湯島駅前にはロータリーがないため湯島駅徒歩2分表記がけして珍しいわけではないのですが湯島駅前でありながらも千代田区アドレスを名乗れるということは希少です。

千代田線自体はマイナー感もありますが大手町駅勤務であれば末広町や秋葉原駅に近いよりも千代田線湯島駅からのほうが便利ですからとくに勤務先最寄り駅が大手町の方にはウケるだろうなぁ~という立地条件です。

昨年激押ししたブリリア秋葉原とどちらが良いかと言われれば同じ価格帯だったとしてもブリリア秋葉原のほうがおすすめしやすい条件は揃ってはいるのですがすでに完売済みですし、住友不動産もそれをわかってか(もともと急いで売らないデベですが)ゆったり~ゆったり~と販売しています。

昨年末に竣工したものの今から契約する方の入居は2020年4月というのが住友不動産らしいですよね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[東向き]

40E’-1タイプ 1LDK 38.25㎡ 管理費(月額)9695円 修繕積立金(月額)4570円

画像出典:シティハウス千代田外神田公式HP

10階 5390万円 坪単価465万円

[西・北・東角]

55A-1タイプ 2LDK 56.68㎡ 管理費(月額)13715円 修繕積立金(月額)6770円

画像出典:シティハウス千代田外神田公式HP

7階 7590万円 坪単価442万円

[西・南角]

55C-1タイプ 2LDK 55.06㎡ 管理費(月額)13365円 修繕積立金(月額)6580円

画像出典:シティハウス千代田外神田公式HP

6階 7590万円 坪単価455万円

ブリリア秋葉原よりも坪単価40万円ほどお高いですが東京建物のように現実的な価格で販売するわけもないですから違和感はありません。また、リセールバリューとしてはけしてブリリア秋葉原に負けないどころか上をいく可能性もあると思います。ブリリア秋葉原の場合は東京タイムズタワーという強敵がいる中で湯島駅のすぐそばで千代田区アドレスとなればライバルが少ないのです。シティハウス千代田外神田を選ばれる方の多くが千代田線で大手町までサクッと通勤できることに魅力を感じているでしょうから思っている以上に湯島駅前×千代田区アドレスは強いことでしょう。

ただ、設備仕様などは単価に見合ってないなぁ~と。最近の住友不動産はディスポーザーをカットすることが多いのですがこちらもカットされています。もちろんその分管理費などはお安くなりますがこの単価を出せる人からすれば維持費が上がってもディスポーザーが欲しかったという方も多いことでしょう。さらには外廊下です。この単価ならディスポーザーもしくは内廊下のどちらかは実現してほしかったとは思ってしまいます。ただし、外廊下でありながらも外から見た時に階段部分がかっこよく見えてしまうのはさすが住友不動産です。

エントランスホールは縦三層分ですから外から見るとかっこいいものの中に入ってからの視線としては広がりを感じにくいでしょう。縦に長いのは外から見るとかっこいいのですが中に入ると狭く感じるというのは数多くのマンションを見てきていつも思うことです。

周辺相場を確認しましょう!

・東京タイムズタワー 2004年築 千代田区外神田4 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約470万円

・ライオンズタワー上野黒門町 2006年築 台東区上野1 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約345万円

・アトラス千代田末広町 2014年築 千代田区外神田6 新築時の坪単価約305万円 直近売り出し事例なし

・グランリビオザ・レジデンス 2018年築 文京区湯島3 新築時の坪単価約410万円 直近売り出し事例なし

・ブリリア秋葉原 2019年5月竣工予定 千代田区外神田4 新築時の坪単価約415万円 建設中

上記相場からシティハウス千代田外神田の将来価値を予想すると

55A-1タイプ 2LDK 56.68㎡ 7階 7590万円(新築時) → 7200万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

高値市況の中で販売されている新築マンションとしてはリセールバリューにはそこそこ期待しても良いのではないでしょうか。大暴落するような要素は見つかりませんでした。

駐車場に関してはターンテーブル利用の機械式ですが1階部分にありますから雨に濡れずに操作でき魅力的です。機械式駐車場であるだけで「残念・・・」と思う方もいるかもしれません(このエリアでは思わないでしょうけども全体的にみて)が機械式駐車場が外にあった場合が一番残念なのであって雨に濡れない場所にあるならむしろ使い勝手が良いのです。

・機械操作の際に雨に濡れない
・後方確認の際に雨に濡れない

と魅力も多いのです。

もちろん自走式で雨に濡れないほうがいいのですが、機械式駐車場でも雨に濡れなければ恵まれていると思います。

私はマンション選びをする際には駐車場の種類、平面?自走式?パズル方式の機械式?タワーパーキング?ということを気にすることはもちろん(ここまでは誰でもすると思います)ですが「車を出し入れする際に雨に濡れないか?」「お部屋から駐車場まで雨に濡れずに行き来できるか?」ということをしっかりと確認します。

車で出かけて帰ってきた際に車を止めてから屋根のないところを歩くのってどうなのかな?と。平面なら妥協できますが機械式やタワーパーキングでも建物と繋げていないマンションが山ほどあるのです。

シティハウス千代田外神田の駐車場はシャッターゲートあり、建物下で雨に濡れない、駐車場専用のサブエントランスありと機械式の中では理想形となっています。(あくまで車利用の際の目線であり修繕的に良いものではありません)

竣工済みです

【住むレーション】

[千代田線]

湯島 8:00発
新御茶ノ水 8:02着
大手町 8:04着
二重橋前 8:06着
日比谷 8:08着
霞ヶ関 8:10着
国会議事堂前 8:12着
赤坂 8:14着

【総評】

まぁ~勤務先が大手町駅最寄りだとすればハマるでしょうね~。千代田線湯島駅最寄りの新築マンションは他にもあるのですが最終的に比較する際に「せっかくなら千代田区で」となりがちですし、同じく大手町駅まで5分ほどでアクセスできる最寄り駅で供給されている新築マンションがほとんどないんですよね。

新川あたりでの供給は多いですがどちらかと言えば東京駅へのアクセス押しですし、比較対象がほとんどない。もちろんそれをわかっての強気販売(価格だけでなく入居時期も)なのでしょうね。

丸の内線でサクッと大手町駅にアクセスできるパークホームズ千代田淡路町は品薄状態。記事作成時点ではジオ千代田大手町にてキャンセル住戸が発生しているのでそちらとは比較するべきでしょう。ジオ千代田大手町を買い逃してしまった方を数多く見ているのでキャンセル住戸(とくに2LDK)は瞬間蒸発でしょう。

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