今回ご紹介するのはザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:川口土木建築工業
価格:未定
専有面積:57.74㎡~73.20㎡
総戸数:106戸(募集対象外住戸12戸含む)
規模:19階建て
交通:上野東京ライン・京浜東北線「さいたま新都心」駅徒歩9分 各線「大宮」駅徒歩13分
所在地:埼玉県さいたま市大宮区吉敷町2丁目
竣工予定:2023年12月上旬

駐車場:49台(平置9台,機械式39台,カーシェアリング用1台 ※募集対象外住戸用5台含む)
自転車置場:212台(※募集対象外住戸用20台含む)
ミニバイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸公式HP

2020年に竣工したザ・パークハウス大宮吉敷町のお隣で、地主さん、売主、設計、施工会社ともに同じ組み合わせで後発物件という位置づけとなります。

もともとは病院(橋本病院)があった場所で旧中山道に面しています。旧中山道側にバルコニーを振るため車の音問題はけっこうなもの(トラックがバンバン通るような道ではないのですがコクーンシティへ向かう道というのもあり交通量は多い)ですし、線路も近いですから電車の音も気になります。

さいたま新都心から大宮までの間、旧中山道沿いは分譲マンションも多いですし、今作は氷川参道沿いというわけでもないなど立地としての希少性は特別高いわけではありません。ザ・パークハウスさいたま新都心のように「もう二度と出会えないかも…」というほどでもありません。もちろんさいたま新都心と大宮の間ということで便利な立地ではあるのですが中古にシフトすれば選択肢も豊富です。

交通量の多い旧中山道沿い、線路も近いため電車の音も気になる、駅近ではないし他にも似たような立地の分譲マンションは数棟ある…今後も出てきそうな立地…

だからこそ商品力で勝負しています。

今回、マンションに対して商品力を求めるかどうかで大きく評価が分かれます。商品力を求めないのであれば周辺中古や少し団地感は出ますがかっこいいシントシティなどのほうが合ってきます。ここは価値観が大きく分かれるところでしょう。商品力を求める方には…超ハマる出物と言えます。(かっこいいマンションに住みたい方)

まず、病院跡地ということでエリア内では土地が広いこともあり19階建てとできています。土地が広くないのに背を高くしてしまうとペンシル型になってしまうエリアなのですが今作は背が高いもののペンシル型にはならず、しっかりと板状型となっています。周辺だとプラウド大宮(22階建て)に似た位置づけです。

ただ背が高いだけでなくエントランスアプローチはあえて階段(横にスロープあり)にして手摺もホール内へ向けて角度をつけて周りは植栽豊かに、大きくせり出した庇はホール内まで続いていくデザインとすることで旧中山道から見た際に奥行きを感じられるものとしています。

せり出した上部庇に合わせて左右のせり出した庇も素敵なのですよね…

風除室からエントランスホールは二層吹き抜け(高さ約5.4m)、天井部木目調ではなく埼玉県の天然杉となっています。新都心らしく繭玉をイメージした照明も粋ですね。

エントランスホールの横には1部屋分相当の広さのラウンジがありライブラリースペースやパソコンでの軽作業スペースとして利用することができます。ラウンジの天井と壁面一部も天然杉となっています。

低層階のバルコニーガラス手摺は前作のザ・パークハウス大宮吉敷町の格子手摺と統一感あるデザインとしてくれていますし、隔て板もしっかりと背の高いものとしています。正面から見て右半分のバルコニーラインが少しせり出しているのが完成すると良い味付けとなるのではないかと思います。途中でせり出しが切れて色も白から黒系へ変わるのがすごくかっこいいのですよね。

エレベーターホールはしっかりと独立しておりホールからクランクインとしてくれています。背中側から見た際に窓ありのエレベーターホールとなりますし、格子デザインなどもザ・パークハウス大宮吉敷町と連続性あるものとしてくれます。ザ・パークハウス大宮吉敷町と同じく背中側の駐車場部分にサブエントランスが設置されるため車利用の方も便利です。(サブエントランスとエレベーターホールが近い)

エレベーター(分速105m)は2基、19階建てと背は高いですが1基あたり53戸ですからゆとりがあります。

商品力が高いだけでなく価格面もとても納得できるものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

A1タイプ 2LDK 57.74㎡

画像出典:ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸公式HP

6階 5100万円台 坪単価292万円
9階 5400万円台 坪単価309万円
11階 5500万円台 坪単価314万円
13階 5600万円台 坪単価320万円
16階 6000万円台 坪単価343万円

Bタイプ 3LDK 68.10㎡

画像出典:ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸公式HP

6階 5900万円台 坪単価286万円
9階 6100万円台 坪単価296万円
11階 6200万円台 坪単価301万円
13階 6300万円台 坪単価305万円
16階 6700万円台 坪単価325万円

Cタイプ 3LDK 70.37㎡

画像出典:ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸公式HP

6階 6100万円台 坪単価286万円
9階 6400万円台 坪単価300万円
11階 6500万円台 坪単価305万円
13階 6600万円台 坪単価310万円
16階 7000万円台 坪単価328万円

Dタイプ 3LDK 70.37㎡

画像出典:ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸公式HP

予定価格表記なし

Eタイプ 3LDK 71.60㎡

画像出典:ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸公式HP

6階 6400万円台 坪単価295万円
9階 6700万円台 坪単価309万円
11階 7000万円台 坪単価323万円
13階 7300万円台 坪単価337万円
16階 7900万円台 坪単価364万円

F1タイプ 3LDK 73.20㎡

画像出典:ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸公式HP

6階 6200万円台 坪単価280万円
9階 6800万円台 坪単価307万円
11階 7300万円台 坪単価329万円
13階 7400万円台 坪単価334万円
16階 8200万円台 坪単価370万円

平均坪単価は約310万円です。

ザ・パークハウス大宮吉敷町の平均坪単価約260万円と比べればグッと上がってはいるものの時代が異なる中で赤羽~大宮間の新築マンションとしてはけして割高なものとはなっていません。もちろん駅近でないためもう少しお安ければ良かったとは思うもののもう少しお安くて普通のマンションであったならば「中古でいいじゃん」になってしまうわけで、「中古じゃ同じようなものがないじゃん」と言わせる新築マンションのほうが今はウケが良いですからね。

シントシティみたく規模感と駅近がウリにできないわけで、シントシティを好む方はザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸を好まない(その逆も)であろう差別化を図っているのは皆がハッピーになれて良いですよね。

間取りに関しては一番広くても73.20㎡というのが時代を感じますね。(広い部屋をつくっても買える人が少なくなってしまう)

ただ、共用廊下側の洋室も柱を外に出すなど70㎡前後を求めていた方にはむしろ広く感じることでしょう。(時代を感じる~というのは70㎡前後が狭いという意味ではなく、80㎡超を求めていた方にはそもそもの選択肢がないという意味です)

角住戸の角側窓面は物足りないものの中住戸含めてバルコニーの窓面はしっかりと確保できています。

マルチワークスペースがリビングに背を向けない半個室タイプとなっており、ガチガチのテレワークスペースではなく家族全員で勉強なり趣味なりで使うにはとても良いですね。背を向けない~というのが珍しく気に入りました!

旧中山道を挟んだ先にアパホテルと賃貸マンションがあり、そちらと被るF1タイプは角ながらも単価抑えめです。(被る階数までは同じ階数なら中住戸のほうが眺望良いため)

眺望の抜け感を得られる高層階とそうでない低層階ではしっかりとした単価差があるため好みに合わせて選びやすいのが良いですね。

分譲住戸としては73.20㎡が一番広いのですが最上階の非分譲住戸は143.57㎡とかなり広いものとなっています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗器、ミストサウナ、浴室ダウンライト、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗い器&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子などしっかりしたものとなっています。キッチンにまな板収納スペースがあったり、洗面台のタオル掛けが半分隠せるものとなっていたり、全室ドアキャッチャーとなっているなど細かいところもこだわってくれていました。16階以上はキッチン天板がクオーツストーンになります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2510mm~2610mm、スラブ厚も220mmであるなど階高にゆとりがあります。音対策としてはT-2サッシを基本としています。

各階に各戸専用の宅配ボックス(スマホで応答できる)が設置されます。

エントランス階に食配スペースが設置されます。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズグローベルさいたま新都心セントアヴェニュー 2005年築 吉敷町2 さいたま新都心駅徒歩8分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約200万円

・ライオンズ大宮サウスマークス 2011年築 吉敷町3 さいたま新都心駅徒歩10分 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス大宮氷川参道 2014年築 吉敷町2 さいたま新都心駅徒歩10分 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

・ウィルローズさいたま新都心 2014年築 吉敷町4 さいたま新都心駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約220万円

・シティハウス大宮吉敷町 2018年築 吉敷町2 さいたま新都心駅徒歩10分 新築時の坪単価約245万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス大宮吉敷町 2020年築 吉敷町2 さいたま新都心駅徒歩9分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約300万円

上記相場からザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 70.37㎡ 9階 6400万円台(新築時) → 5580万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置きと機械式混合で設置率約45%、優先権付き住戸を購入すると平置きが確定(希望すれば)となります。機械式の全幅が1850mmなのがなんとも…各社さん1850mmは時代遅れですよ…月額2万円前後を予定しています。

カーシェアとしてテスラを採用します。カーシェアが電気自動車だとガソリン満タン返しがないのも楽で良いですよね。

駐輪場は屋内と屋外混合で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約215円、ザ・パークハウス大宮吉敷町に比べると重たいですが今作もディスポーザーありですし、エレベーターも2基であるなど今の時代にしては悪くないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

※下記マンションもすべてディスポーザーあり

・ライオンズグローベルさいたま新都心セントアヴェニュー 総戸数94戸 管理費㎡単価月額約164円

・プラウド大宮 総戸数168戸 管理費㎡単価月額約180円

・ザ・パークハウス大宮 総戸数89戸 管理費㎡単価月額約190円

・ザ・パークハウス大宮吉敷町 総戸数66戸 管理費㎡単価月額約173円

建設地

【住むレーション】

[京浜東北線]

さいたま新都心 8:02発
与野 8:04着
北浦和 8:07着
浦和 8:10着
南浦和 8:12着
蕨 8:16着
西川口 8:19着
川口 8:22着
赤羽 8:25着
東十条 8:28着
王子 8:31着
上中里 8:33着
田端 8:36着
西日暮里 8:38着
日暮里 8:40着
鶯谷 8:42着
上野 8:44着
御徒町 8:46着
秋葉原 8:48着
神田 8:50着
東京 8:53着
有楽町 8:55着
新橋 8:57着
浜松 町9:00着
田町 9:02着
高輪ゲートウェイ 9:04着
品川 9:06着

[上野東京ライン]

さいたま新都心 8:03発
浦和 8:07着
赤羽 8:16着
尾久 8:22着
上野 8:28着
東京 8:36着
新橋 8:41着
品川 8:47着

[湘南新宿ライン]

大宮 8:05発
浦和 8:12着
赤羽 8:22着
池袋 8:33着
新宿 8:39着
渋谷 8:45着
恵比寿 8:47着
大崎 8:52着

大宮駅も日常使いできる距離(線路沿いの雰囲気が苦手であれば旧中山道を経由してもプラス1分)のため鉄道利便性も日常の買い物利便性もさいたま新都心プラスαとなるのが大きな強みとなります。

さいたま新都心駅との間にはコクーンシティ(ライフとイトーヨーカドー)がありますし、大宮駅へ出ればデパート、大宮門街に入るザ・ガーデン自由が丘、そして…角上魚類も近い!!

通学校に関しては大宮南小学校で徒歩6分、大宮南中学校で徒歩8分と近いですし、繁華街を通る必要がありません。図書館(区役所)も近く、氷川参道の癒しもありますから子育てファミリーにもとっつきやすいことでしょう。(シントシティのウィークポイントは大宮区の端がゆえに学校が遠かった)

入れるかは別として大宮高校もすぐ近くです。(偏差値70超)

【総評】

駅近にこだわらず線路近接、旧中山道沿いというのを飲めるのであればさいたま新都心と大宮のいいとこどり立地なのですよね。さいたま新都心、大宮ともに鉄道利便性と日常の買い物利便性が高いですし、学校も近い。全戸南西向きで採光も恵まれており階数によってはタワマンレベルの眺望となります。(富士山ビューもあります)

商品力も高い中で今の時代にしては新築としては価格も現実的なのでおすすめしやすいです。

ただ、ザ・パークハウスさいたま新都心と違って立地(ザ・パークハウスさいたま新都心は初の新都心アドレスというのも強かった)面での希少性はないですし、プラウド大宮桜木町みたく駅近という周りの中古がなかなか出ないというわけでもありません。そのため先に述べたように今回の商品の高さにビビビとくるかどうかですね。ビビビときたなら線路近接と旧中山道沿いネックは飲んで購入されることをおすすめしたいです。

今回のように尖っているマンションっていいですよね。買った後の後悔が考えにくいですから。

商品力の高さがウリと言っても竣工前ですから感じにくいでしょう。ただ、モデルルーム訪問の際は玄関周りに注目です。コストカットすることの多い玄関周りをデザイン性豊かなものとしています。それを見た際に「お~!!」となるのか、「何が違うの?」になるのかどうかでご自身たちが求めるものがわかるはずです。

もちろん私は模型とモデルルームの玄関前で「お~かっちょえ~!!」となりました。(笑)

ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸を気に入る価値観の人だと、今の時代の一般的な新築マンションはもう検討できなくなってしまいそうですね…(同じ単価で比較した場合)

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

  • いつも参考にさせていただいています。
    本物件を検討しているのですが、第2期(最終期)と現在募集中の先着順住戸について、可能でしたら再度お取上げを頂けますと参考になります。
    宜しくお願い致します。

    • 氷川太郎様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ぜひ個別相談会へお越しください。
      現状の残り住戸からアドバイス可能です。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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