今回ご紹介するのはザ・パークハウス川口本町です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:埼玉建興
価格:3900万円台~8700万円台 予定最多価格帯:5400万円台
専有面積:55.29㎡~84.25㎡
総戸数:162戸(事業協力者住戸27戸含む)、他に店舗3戸
規模:地上19階・地下1階建て
交通:JR京浜東北・根岸線「川口」駅徒歩4分
所在地:埼玉県川口市本町4丁目
竣工予定:2020年10月中旬

駐車場:31台(平置3台、機械式28台)、他に来客用兼宅配レンタカー用2台(平置)
自転車置場:254台(平置35台、2段ラック下部スライド式219台)、他に店舗用8台(平置)
ミニバイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス川口本町公式HP

川口市、中核都市への移行おめでとうございますっ!!

新築マンションの供給が多い川口駅近くですがザ・パークハウス川口本町のモデルルームが公開されました。

川口駅東口と聞くとわちゃわちゃ感を嫌う人からすると「住むにはちょっと・・・」となりがちですが繁華街とは真反対かつ線路からも少し離れるということで川口駅東口の駅近くでありながらもそこそこ静かな環境となるのは強みでしょう。

駅から信号なしで整備された歩道経由(物件側の歩道も整備されます)ですから道のりも良好です。駅前のマルエツ経由で帰宅できますから買い物利便性も高いです。商業施設だけでなく図書館などの公共施設も近くにありますからファミリー層にもウケは良いでしょう。ぎりぎりですが本町小学校が通学区となります。

今回は分譲マンションの建て替え(その他の土地も合わせて)事業となるため事業協力者住戸があり、南向きの最上階角部屋などは抑えられてしまっています。

また、距離はそこそこあるものの南側で再開発の計画(まだ勉強会レベルなので実現するかはわからず)があるため将来的に日当たりは問題なくとも眺望の抜け感は失うことになるかもしれません。シティハウス川口ステーションコートも南側にザ・パークハウス川口本町が建つため南面の抜け感が悪くなってしまいましたが同じようなことが起こる可能性があるということです。

しかしながらすでに勉強会が始まっているということもあり検討者にその事実を伝える、つまりはあまり強気な価格設定にできないという面もありシティハウス川口ステーションコート、プラウドタワー川口よりも目に優しい価格となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西・北角]

Eタイプ 3LDK 69.02㎡
3階 5100万円台 坪単価244万円
8階 5300万円台 坪単価253万円
17階 5600万円台 坪単価268万円

[南・西角]

Iタイプ 4LDK 84.25㎡ 駐車場優先権付
2階 7400万円台 坪単価290万円
8階 8000万円台 坪単価313万円
11階 8100万円台 坪単価317万円

[南向き]

Fタイプ 3LDK 70.04㎡
4階 5500万円台 坪単価259万円
8階 5700万円台 坪単価269万円
17階 6000万円台 坪単価283万円

Dタイプ 3LDK 66.52㎡
2階 4700万円台 坪単価233万円
8階 5400万円台 坪単価268万円
17階 5700万円台 坪単価283万円

[南・東角]

Hタイプ 3LDK 73.98㎡ モデルルームタイプ

画像出典:ザ・パークハウス川口本町公式HP

2階 6100万円台 坪単価272万円
8階 6700万円台 坪単価299万円
17階 7200万円台 坪単価321万円

[東・北角]

Aタイプ 2LDK 55.29㎡

2階 3900万円台 坪単価233万円
8階 4400万円台 坪単価263万円
17階 4700万円台 坪単価281万円

平均坪単価としては270万円ほどになりそうです。

間取りに関しては中住戸のスパンがあまり取れていないのは残念です。収納も少ないお部屋が多いです。一概には言えないのですが地所レジさんのマンションって収納にこだわることが少ないのですよね。。。

2LDKの角住戸、とくに低層階は人気出そうですね。割安感さえあります。

設備仕様としては安定の地所レジさんですからツッコミどころはほとんどなく、ディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、バルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板、構造は二重床・二重天井で基本天井高は2500mm。いつも通り文句を言わせないものとしてくるのはさすが地所レジさんです。

エレベーターは総戸数162戸、19階建てに対して2戸ですから丁度よいのではないでしょうか。分速150mと板状マンションにしては速いものを採用しています。

1階のごみ置き場はエレベーターホール横と便利な場所でありながらもしっかりと前室を設けているため臭い問題(エレベーターホールにごみ置き場の臭いが漏れる)は心配ないでしょう。たまにエレベーターホール横にごみ置き場を設けるのに前室がないところもありますからね、、、前室は愛を感じられます。(エレベーターホールの横ではなく離れたところなら前室なしでも良いかと思います)

一部を公開空地とすることで背の高いものが建てれることになっているためランドスケープにもゆとりがあります。車寄せも設けていますし、ただでさえ広い歩道からさらにセットバックしているため通り沿いということを感じさせない距離感です。エントランスの前が既存の本町四丁目公園となりますからエントランスを抜けると目の前に緑が溢れます。

外観に関しても一部の柱にホタテ貝の殻を埋め込むなどデザイン性にも力を入れています。板状の19階建てですが角面を左右それぞれ2部屋として背中側から見ると中央がくぼんだ形になっているのがかっこいいんですよね。

周辺相場を確認しましょう!

・スカイスクエア川口 2003年築 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約195万円

キャメリアタワー 2004年築 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約175万円

リビオアクシスプレイス 2005年築 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約210万円

オーベルタワー川口コラージュ 2006年築 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約210万円

リビオタワー川口ミドリノ 2006年築 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約210万円

イーストゲートタワー川口 2010年築 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約230万円

パークホームズ川口ザ・レジデンス 2014年築 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約270万円

・ブランズ川口幸町 2017年築 新築時の坪単価約230万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス川口ステーションコート 2018年築 新築時の坪単価約290万円 新築販売中

・プラウドタワー川口 2020年竣工予定 新築時の坪単価約290万円 新築販売中

上記相場からザ・パークハウス川口本町の将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 70.04㎡ 8階 5700万円台(新築時) → 4700万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費などの維持費は未定でしたが管理費と修繕積立金合わせて月額㎡あたり320円前後となるのではないでしょうか。プラウドタワー川口と違い非免震であったり、各階ごみ置き場がありませんからプラウドタワー川口と比べると維持費は抑え目にしてくると思います。

建設地

【住むレーション】

[京浜東北線]

川口 8:00発
赤羽 8:04着
上野 8:23着
秋葉原 8:27着
東京 8:32着
有楽町 8:34着
新橋 8:36着
浜松町 8:38着
田町 8:41着
品川 8:44着

川口 8:04発
南浦和 8:13着
浦和 8:15着
さいたま新都心 8:22着
大宮 8:24着

[赤羽から埼京線]

赤羽 8:08発
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:30着
恵比寿 8:32着
大崎 8:36着

駅ビルに力を入れるJR東日本ですが川口駅は乗降客数が多いのにあまり力を入れていません。個人的には京浜東北線の王子、川口あたりは今後化ける(JRが駅を綺麗にする)可能性が高いと睨んでいます。

【総評】

プラウドタワー川口のように免震×長期優良住宅などのインパクトはないのですが全体的に見ても手堅いマンションと感じました。

周辺道路も今後整備(線路の地下道も整備予定)されていきますし、この駅距離で購入しておけば資産価値が大暴落(残債割れなど)という心配はほとんどありません。

一番のデメリットと感じたのは駐車場です。

東側の土地が一部事業協力に至らず歪な形状になっているがゆえに駐車場がうまく配置できずターンテーブルを必要とする機械式駐車場となっています。2台のみある平置き区画でさえターンテーブルを使います。。。さらに、来客用兼宅配レンタカー用の平置き区画に関しては・・・縦列駐車です。おぉ。。。

それだけならまだしも設置率がかなり厳しいものとなっており約19%です。プラウドタワー川口が約26%、シティハウス川口ステーションコートが約33%(隔地を除くと約26%)ですから一番厳しいものとなっています。何度も東側の土地所有者にはお願いしたのだとは思いますが譲って(協力して)もらうことはできなかったようです。

駅近ですし、車離れの時代なのはわかりますが抽選になることは間違いないでしょう。(4LDKは優先権があります)

1階の店舗部分は3区画に分かれる予定で1つは保育園となる予定とのことです。残りの区画についても飲食系は禁止するとのことでした。

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