ザ・パークハウス川口本町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・パークハウス川口本町です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：埼玉建興
価格：3900万円台～8700万円台　予定最多価格帯：5400万円台
専有面積：55.29㎡～84.25㎡
総戸数：162戸（事業協力者住戸27戸含む）、他に店舗3戸
規模：地上19階・地下1階建て
交通：JR京浜東北・根岸線「川口」駅徒歩4分
所在地：埼玉県川口市本町4丁目
竣工予定：2020年10月中旬

駐車場：31台(平置3台、機械式28台)、他に来客用兼宅配レンタカー用2台(平置)
自転車置場：254台(平置35台、2段ラック下部スライド式219台)、他に店舗用8台(平置)
ミニバイク置場：5台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス川口本町公式HP

川口市、中核都市への移行おめでとうございますっ！！

新築マンションの供給が多い川口駅近くですがザ・パークハウス川口本町のモデルルームが公開されました。

川口駅東口と聞くとわちゃわちゃ感を嫌う人からすると「住むにはちょっと・・・」となりがちですが繁華街とは真反対かつ線路からも少し離れるということで川口駅東口の駅近くでありながらもそこそこ静かな環境となるのは強みでしょう。

駅から信号なしで整備された歩道経由(物件側の歩道も整備されます)ですから道のりも良好です。駅前のマルエツ経由で帰宅できますから買い物利便性も高いです。商業施設だけでなく図書館などの公共施設も近くにありますからファミリー層にもウケは良いでしょう。ぎりぎりですが本町小学校が通学区となります。

今回は分譲マンションの建て替え(その他の土地も合わせて)事業となるため事業協力者住戸があり、南向きの最上階角部屋などは抑えられてしまっています。

また、距離はそこそこあるものの南側で再開発の計画(まだ勉強会レベルなので実現するかはわからず)があるため将来的に日当たりは問題なくとも眺望の抜け感は失うことになるかもしれません。シティハウス川口ステーションコートも南側にザ・パークハウス川口本町が建つため南面の抜け感が悪くなってしまいましたが同じようなことが起こる可能性があるということです。

しかしながらすでに勉強会が始まっているということもあり検討者にその事実を伝える、つまりはあまり強気な価格設定にできないという面もありシティハウス川口ステーションコート、プラウドタワー川口よりも目に優しい価格となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［西・北角］

Eタイプ　3LDK　69.02㎡
3階　5100万円台　坪単価244万円
8階　5300万円台　坪単価253万円
17階　5600万円台　坪単価268万円

［南・西角］

Iタイプ　4LDK　84.25㎡　駐車場優先権付
2階　7400万円台　坪単価290万円
8階　8000万円台　坪単価313万円
11階　8100万円台　坪単価317万円

［南向き］

Fタイプ　3LDK　70.04㎡
4階　5500万円台　坪単価259万円
8階　5700万円台　坪単価269万円
17階　6000万円台　坪単価283万円

Dタイプ　3LDK　66.52㎡
2階　4700万円台　坪単価233万円
8階　5400万円台　坪単価268万円
17階　5700万円台　坪単価283万円

［南・東角］

Hタイプ　3LDK　73.98㎡　モデルルームタイプ

画像出典：ザ・パークハウス川口本町公式HP

2階　6100万円台　坪単価272万円
8階　6700万円台　坪単価299万円
17階　7200万円台　坪単価321万円

［東・北角］

Aタイプ　2LDK　55.29㎡

2階　3900万円台　坪単価233万円
8階　4400万円台　坪単価263万円
17階　4700万円台　坪単価281万円

平均坪単価としては270万円ほどになりそうです。

間取りに関しては中住戸のスパンがあまり取れていないのは残念です。収納も少ないお部屋が多いです。一概には言えないのですが地所レジさんのマンションって収納にこだわることが少ないのですよね。。。

2LDKの角住戸、とくに低層階は人気出そうですね。割安感さえあります。

設備仕様としては安定の地所レジさんですからツッコミどころはほとんどなく、ディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、バルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板、構造は二重床・二重天井で基本天井高は2500mm。いつも通り文句を言わせないものとしてくるのはさすが地所レジさんです。

エレベーターは総戸数162戸、19階建てに対して2戸ですから丁度よいのではないでしょうか。分速150mと板状マンションにしては速いものを採用しています。

1階のごみ置き場はエレベーターホール横と便利な場所でありながらもしっかりと前室を設けているため臭い問題(エレベーターホールにごみ置き場の臭いが漏れる)は心配ないでしょう。たまにエレベーターホール横にごみ置き場を設けるのに前室がないところもありますからね、、、前室は愛を感じられます。(エレベーターホールの横ではなく離れたところなら前室なしでも良いかと思います)

一部を公開空地とすることで背の高いものが建てれることになっているためランドスケープにもゆとりがあります。車寄せも設けていますし、ただでさえ広い歩道からさらにセットバックしているため通り沿いということを感じさせない距離感です。エントランスの前が既存の本町四丁目公園となりますからエントランスを抜けると目の前に緑が溢れます。

外観に関しても一部の柱にホタテ貝の殻を埋め込むなどデザイン性にも力を入れています。板状の19階建てですが角面を左右それぞれ2部屋として背中側から見ると中央がくぼんだ形になっているのがかっこいいんですよね。

周辺相場を確認しましょう！

・スカイスクエア川口　2003年築　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約195万円

・キャメリアタワー　2004年築　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約175万円

・リビオアクシスプレイス　2005年築　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約210万円

・オーベルタワー川口コラージュ　2006年築　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約210万円

・リビオタワー川口ミドリノ　2006年築　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約210万円

・イーストゲートタワー川口　2010年築　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約230万円

・パークホームズ川口ザ・レジデンス　2014年築　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約270万円

・ブランズ川口幸町　2017年築　新築時の坪単価約230万円　直近売り出し事例なし

・シティハウス川口ステーションコート　2018年築　新築時の坪単価約290万円　新築販売中

・プラウドタワー川口　2020年竣工予定　新築時の坪単価約290万円　新築販売中

上記相場からザ・パークハウス川口本町の将来価値を予想すると

Fタイプ　3LDK　70.04㎡　8階　5700万円台(新築時)　→　4700万円(築10年時)　

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費などの維持費は未定でしたが管理費と修繕積立金合わせて月額㎡あたり320円前後となるのではないでしょうか。プラウドタワー川口と違い非免震であったり、各階ごみ置き場がありませんからプラウドタワー川口と比べると維持費は抑え目にしてくると思います。

建設地

【住むレーション】

［京浜東北線］

川口　8:00発
赤羽　8:04着
上野　8:23着
秋葉原　8:27着
東京　8:32着
有楽町　8:34着
新橋　8:36着
浜松町　8:38着
田町　8:41着
品川　8:44着

川口　8:04発
南浦和　8:13着
浦和　8:15着
さいたま新都心　8:22着
大宮　8:24着

［赤羽から埼京線］

赤羽　8:08発
池袋　8:18着
新宿　8:24着
渋谷　8:30着
恵比寿　8:32着
大崎　8:36着

駅ビルに力を入れるJR東日本ですが川口駅は乗降客数が多いのにあまり力を入れていません。個人的には京浜東北線の王子、川口あたりは今後化ける(JRが駅を綺麗にする)可能性が高いと睨んでいます。

【総評】

プラウドタワー川口のように免震×長期優良住宅などのインパクトはないのですが全体的に見ても手堅いマンションと感じました。

周辺道路も今後整備(線路の地下道も整備予定)されていきますし、この駅距離で購入しておけば資産価値が大暴落(残債割れなど)という心配はほとんどありません。

一番のデメリットと感じたのは駐車場です。

東側の土地が一部事業協力に至らず歪な形状になっているがゆえに駐車場がうまく配置できずターンテーブルを必要とする機械式駐車場となっています。2台のみある平置き区画でさえターンテーブルを使います。。。さらに、来客用兼宅配レンタカー用の平置き区画に関しては・・・縦列駐車です。おぉ。。。

それだけならまだしも設置率がかなり厳しいものとなっており約19％です。プラウドタワー川口が約26％、シティハウス川口ステーションコートが約33％(隔地を除くと約26％)ですから一番厳しいものとなっています。何度も東側の土地所有者にはお願いしたのだとは思いますが譲って(協力して)もらうことはできなかったようです。

駅近ですし、車離れの時代なのはわかりますが抽選になることは間違いないでしょう。(4LDKは優先権があります)

1階の店舗部分は3区画に分かれる予定で1つは保育園となる予定とのことです。残りの区画についても飲食系は禁止するとのことでした。

プラウドタワー川口　価格と間取り　売れ行き好調

シティハウス川口ステーションコート　平均坪単価約285万円　再度現地を見てきました！

～2019年1月27日追記～

最新の予定価格と間取りの一部を共有いたします！

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［西・北角］

Eタイプ　3LDK　69.02㎡
3階　5100万円台　坪単価244万円
8階　5200万円台　坪単価249万円
17階　5600万円台　坪単価268万円

［南・西角］

Iタイプ　4LDK　84.25㎡　駐車場優先権付
2階　7400万円台　坪単価290万円
8階　8000万円台　坪単価313万円
11階　8100万円台　坪単価317万円
17階　8500万円台　坪単価333万円

［南向き］

Fタイプ　3LDK　70.04㎡
4階　5500万円台　坪単価259万円
8階　5600万円台　坪単価264万円
17階　5800万円台　坪単価273万円

Dタイプ　3LDK　66.52㎡
2階　4700万円台　坪単価233万円
8階　5300万円台　坪単価263万円
17階　5500万円台　坪単価273万円

［南・東角］

Hタイプ　3LDK　73.98㎡　モデルルームタイプ

画像出典：ザ・パークハウス川口本町公式HP

2階　6100万円台　坪単価272万円
8階　6700万円台　坪単価299万円
17階　7200万円台　坪単価321万円

［東・北角］

Aタイプ　2LDK　55.29㎡

2階　3900万円台　坪単価233万円
8階　4300万円台　坪単価257万円
17階　4600万円台　坪単価275万円

～2019年2月6日追記～

第一期販売開始です！

販売戸数：66戸

販売価格：3978万円～8528万円
最多価格帯：5700万円台(6戸)(100万円単位)
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：55.29㎡～84.25㎡

管理費(月額)12170円～18540円(月額)
修繕積立金(月額)5260～8010円(月額)

インターネット利用料：1516円（月額）
駐車場：31台(平置3台、機械式28台)月額：16,000円～22,000円　他に来客用兼宅配レンタカー用2台(平置)
自転車置場：254台(平置35台、2段ラック下部スライド式219台))月額：200円～1000円　他に店舗用8台(平置)
ミニバイク置場：5台　月額：1500円

～2019年5月2日追記～

残りは約60戸となります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［西・北角］

Eタイプ　3LDK　69.02㎡
9階　5360万円　坪単価256万円
11階　5381万円　坪単価257万円
16階　5584万円　坪単価267万円

［南・西角］

Iタイプ　4LDK　84.25㎡　駐車場優先権付
4階　7937万円　坪単価311万円
15階　8507万円　坪単価333万円

［南向き］

Cタイプ　3LDK　66.03㎡
5階　5251万円　坪単価262万円

Fタイプ　3LDK　70.04㎡
8階　5756万円　坪単価271万円
14階　5899万円　坪単価278万円
19階　6164万円　坪単価290万円

Dタイプ　3LDK　66.52㎡
5階　5331万円　坪単価264万円
18階　5728万円　坪単価284万円

Bタイプ　2LDK　60.06㎡
4階　4847万円　坪単価266万円
10階　5132万円　坪単価282万円