今回ご紹介するのはリビオシティ川口元郷です!

[物件概要]

一般定期借地権(地上権)

借地権の存続期間:2082年6月29日まで(建物解体期間を含む)

売主:新日鉄興和不動産 東京建物
施工:長谷工コーポレーション
価格:2598万円~4578万円
最多価格帯:2800万円台・2900万円台・3000万円台(各5戸)※100万円単位
専有面積:63.38㎡~84.30㎡
総戸数:291戸(非分譲住戸1戸含む)
規模:10階建て
交通:埼玉高速鉄道「川口元郷」駅徒歩5分
所在地:埼玉県川口市末広一丁目
竣工予定:2020年1月下旬

管理費(月額)11150円~14830円
修繕積立金(月額)5070円~6740円
地代(月額)7740円~10290円
原状回復積立金(月額)3156円~4197円
インターネット利用料(月額)440円
給湯器リース料(月額)2090円

駐車場:154台(月額:7000円~12000円)(身障者用1台、来客用2台を含む)
自転車置場:743区画(2段式688台・平置き55台(内レンタサイクル用15台))(月額:100円~300円)
バイク置場:32台(月額:1500円~2000円)

地図はこちらです↓

画像出典:リビオシティ川口元郷公式HP

川口元郷駅から徒歩5分、もともとは川口エリアらしく鋳物工場があった場所です。

歪な土地形状ではありますが大通りに面していないことはポイント高いですね。埼玉高速鉄道線は地下ですから電車の音は心配なくとも岩槻街道の下を走っていますから駅から近いマンションは大通り沿いとなってしまうことが多いエリアです。周辺には工場が残ってはいるもののお部屋内の静けさ、眺望、日当たりに関しては期待できるお部屋が多いでしょう。

しかしながら駅までの道のりが恵まれているとは言えず、歩道のない道から大通りを経由して信号を渡り駅出入り口となります。(信号を渡らなくて済む出入り口もありますが遠回り)

駅からの道のりにはスーパーマーケットなどがありませんから買い物利便性もよろしくありません。

同マンションは定期借地権(以下定借)となるのですが立地が良いから定借というわけでないのが辛いところです。一概には言えないのですが地主さんが手放したくない土地、つまり定借の場合には希少性のある立地であることがウリとなります。しかしながら今回の土地はお世辞にも希少性があるとは言えず、周辺の所有権マンションのほうが優れているというのが本当のところでしょう。駅前のレーベン川口元郷タワー&レジデンスも定借(約60年間)でしたがあちらは駅前の一等地ですから定借でも魅力がありましたし、実際に売れ行き好調でした。しかし今回は立地面での魅力が特別あるわけではありません。

では何が魅力なのか?価格です。

しかしこれが・・・

価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟 西向き]

Crタイプ 4LDK 84.19㎡
8階 4218万円 坪単価165万円

[B棟 南向き]

I2タイプ 3LDK 70.80㎡
3階 3208万円 坪単価149万円
7階 3348万円 坪単価156万円
10階 3438万円 坪単価160万円

[C棟 南向き]

Nタイプ 3LDK 63.36㎡
3階 2918万円 坪単価152万円
7階 3058万円 坪単価159万円
9階 3118万円 坪単価162万円

P1タイプ 3LDK 72.59㎡

画像出典:リビオシティ川口元郷公式HP

3階 3358万円 坪単価152万円
6階 3478万円 坪単価158万円
10階 3598万円 坪単価163万円

[D棟 東向き]

Uタイプ 3LDK 65.54㎡
3階 2598万円 坪単価131万円
5階 2878万円 坪単価145万円

まぁたしかに今の新築相場としてはお安いですね。

でもですね・・・

周辺相場を確認しましょう!

マーキスシティ 2004年築 川口元郷駅徒歩1分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円

・シティデュオタワー川口 2006年築 川口元郷駅徒歩3分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約180万円

・ビーサイト 2007年築 川口元郷駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約155万円

・レーベンスクエア川口フェアリア 2007年築 川口元郷駅徒歩6分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約140万円

・レーベンスクエア川口シルフィア 2008年築 川口元郷駅徒歩6分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円

・クレヴィア川口元郷 2011年築 川口元郷駅徒歩6分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約125万円

はい。周辺の所有権マンションのほうがお安いのです。たしかに築10年前後の差はありますがほぼ同じ駅距離の既存所有権マンションより高いというのは厳しいですよ。

駅前のレーベン川口元郷タワー&レジデンスでさえ中古市場で坪単価160万円となればサクッと売れるわけではありません。

ではせめて設備仕様が豪華なのか?

いや・・・設備仕様もきつきつです。

総戸数291戸なのにディスポーザーがありません。レーベン川口元郷タワー&レジデンスはもちろんマーキスシティ、シティデュオタワー、ビーサイト、レーベンスクエアにはディスポーザーが付いているのに。

キッチンのレンジフードもトイレも賃貸仕様です・・・。なんなんでしょうかいったい。

上記相場からリビオシティ川口元郷の将来価値を予想すると

Nタイプ 3LDK 63.36㎡ 7階 3058万円(新築時) → 2200万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用施設はACTUSやBEAMSとコラボしているためおしゃれな感じはありますが総戸数から考えれば特別豪華というわけではありません。

所有権の既存マンションをフルリノベしたとして毎月の支払を比べてみると

・マーキスシティ 約71㎡ 3100万円+1000万円(リフォーム代)

35年ローン 金利1.45% ※フラット35(リフォーム一体型)を想定

ローン・管理費・修繕積立金・駐車場(マンション内で平均的な区画)合わせて月額約143000円

・リビオシティ川口元郷 70.80㎡ 3438万円

35年ローン 金利1.45% ※フラット35を想定

ローン・管理費・修繕積立金・駐車場(マンション内で平均的な区画)・地代・原状回復費合わせて月額約143000円

駅前の既存マンションを購入してフルリノベ(1000万円)しても毎月の支払額がほとんど同じになります。同じ立地で比べているのではなく駅前と比較してこの結果です。

定借は土地の固定資産税がかからないとはいえ厳しい数字ですね。

建設地

【住むレーション】

[埼玉高速鉄道→南北線]

川口元郷 8:02発
王子 8:12着
駒込 8:17着
後楽園 8:24着
飯田橋 8:27着
市ケ谷 8:29着
四ツ谷 8:31着
永田町 8:34着
溜池山王 8:36着
六本木一丁目 8:39着

小学校・中学校はどちらも徒歩10分圏内と近くにあります。

【総評】

私は検討者側の味方です。でもマンションが大好きなのでどんなマンションでもよい部分を見つけてそこをしっかりと評価したいんです。実際に周りが「このマンションダメダメだぁ~」と言っていても「いやいや、かくかくしかじかなところが魅力なんだよ」と何らかしら周りがあまり気がつかない魅力を見つけられます。でも・・・今回はダメです。申し訳ないですが良いところが見つからないです。

例えばですが

・定借なのに所有権マンションより立地が今一つです。でも設備仕様はエリア内で一番のものとしました!!

・間取りにこだわりました!!周辺の所有権マンションにはない間取りです!!

とか強みがあるならいいんです。

一番のウリとしては新築ということです。。。まぁ新築という価値は大きいのですけど。

狭めの3LDKもあるため坪単価ではなく表面上の価格としては目に優しいですから

予算は3000万円前後!!でも絶対新築がいい!!駅近がいい!!

という方には響くことでしょう。

仮にリビオシティ川口元郷が中古だったとしても周辺の所有権マンションではなくリビオシティ川口元郷を選ぶのかはしっかりと考える必要があります。

それでもリビオシティ川口元郷が欲しい!となればおすすめの棟があります!

東向きのD棟です!

おそらくですが東向きのD棟はサクサクっと売れていくでしょう。定借とはいえ68㎡が2800万円ですから毎月の支払いはお安くなりますし買いやすい価格帯です。しかしながら南向きのC棟とD棟はかなり厳しいでしょう。70㎡が3500万円前後ですからそのくらいのお部屋が購入できる方は周辺の中古マンションが購入できますし、新築縛りの方でも他に検討できるマンションがそこそこあります。

駐車場は平置きがメインであることはいいですが周辺の駅近既存マンションも自走式が多いです。

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