グレーシア川口碧の杜　価格と間取り　駅から遠いが平置き駐車場確保可能

今回ご紹介するのはグレーシア川口碧の杜です！

［物件概要］先着順販売概要

売主：相鉄不動産
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：4198万円～5528万円
専有面積：65.30㎡～77.40㎡
総戸数：74戸
規模：7階建て

交通：
JR京浜東北線「川口」駅よりバス7分「中青木四丁目」停留所徒歩4分　※川口駅へは運行ルートが異なり「川口」駅へバス14分「中青木四丁目」停留所徒歩2分
JR京浜東北線「西川口」駅徒歩18分

所在地：埼玉県川口市中青木五丁目
竣工：2023年9月竣工済
引き渡し予定：2023年10月下旬

駐車場：35台（敷地内平置）（内、車椅子使用者用：1台、1階住戸専用：9台、来客用兼EV対応：1台）月額15000円～16000円
バイク置場：5台　月額3500円
自転車置場：139台（2段ラック式74台、平置式65台）月額100円～300円

管理費〔月額〕12770円～15140円
修繕積立金〔月額〕5880円～6970円

地図はこちらです↓

画像出典：グレーシア川口碧の杜公式HP

京浜東北線の西川口駅から徒歩18分、元々は川口自動車交通(タクシー会社)の大きな車庫があった場所です。土地所有者も川口自動車交通でしたが東側の土地はそのままに社屋と車庫として残っています。

少し東へ進むとオートレース場があるものの今作の周りは住宅街(用途地域としても第二種住居地域)のため駅遠らしく静かめな住環境となっています。

最寄りのバス停留所までは徒歩4分、運行本数も平日朝ラッシュ時間帯であれば毎時10本ほどとそれなりにはあるためそちらを日常使いされる方が多いでしょう。

ただ、帰宅時であれば川口駅東口の7～9番のいずれかから乗車して7分ほどで最寄りバス停に着くのですが川口駅へ向かう便の場合には定刻でも乗車時間14分ほどになってしまうというのはだいぶ遠く感じやすいことでしょう。バス便物件の中でも乗車時間14分ほどというのはだいぶ長いほうですからね。川口駅まで歩こうとすると30分ほど、埼玉高速鉄道の南鳩ヶ谷駅へも25分ほどかかりますので歩くとすれば徒歩18分の西川口ではありますがバスに乗らない場合には自転車利用が現実的な距離感ではあります。

日常の買い物はまいばすが徒歩4分、生鮮市場RISEが徒歩6分、ビック・エーが徒歩7分、マルエツが徒歩8分、さらに2024年秋には徒歩6分のところにオーケーがオープンする予定のため徒歩圏内でも充実しています。

駅遠ですが車があれば休日ちょこっと遊びに出かける距離にララガーデン、レイクタウンや新三郷のららぽーとなどなど大きめの商業施設がありますし、首都高と外環自動車道の出入口もそう遠くないなど遠出も楽しみやすいですから駅距離を割り切れる方には住宅費を抑えつつカーライフを楽しめると好印象になるのではないでしょうか。一概には言えませんが車なしだと今作を選ぶ理由は見出しにくいことでしょう…

通学校は青木北小学校で徒歩11分、青木中学校で徒歩8分と駅遠物件の割には小学校が遠いのは惜しいですね。青木町公園へは徒歩9分となります。

現地は南北に長い土地形状で南・西・北の三面接道、主開口部は南と西(少し南に振っている)です。南方向も西方向も低層階でも採光面に期待ができますし、上階になれば眺望も抜けてきます。

エントランスアプローチの階段周り含めた外周部が植栽豊か(階段横は大きな花壇のようになっています！)なだけでなくバス停方面への近道(サブエントランス的なものです)はグリーンアプローチとして森の中を歩くような動線としているなど1階の共用廊下側含めて敷地全体で緑を感じることができます。

外観デザインは白を基調としつつガラス手摺は一部をダーク系としてそのラインはスラブtoスラブの隔て板も同色系に、さらに最上階の軒裏を木調とするなど美しいですね。

エントランスホールとラウンジは決して広くはない(どちらかと言えば狭めな印象)のですが風除室を抜けて正面に緑が見えてきてそちらに対してホールの天井が折り上げの木調デザインとなっており壁面木調＆ライティングと合わせてその緑のある共用廊下まで導いてくれるような動線としてくれているのは気持ちがいいでしょうね～。

風除室手前のアプローチ横が柱と木調縦格子をリズミカルに配しているのもかっこいいなぁ～と。グレーシア色が強く出ているのが嬉しいところです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Cタイプ　3LDK　65.3㎡
4階　4198万円　坪単価212万円
5階　4248万円　坪単価215万円

Eタイプ　3LDK　71.4㎡
2階　4298万円　坪単価199万円

Fgタイプ　3LDK　70.21㎡
1階　4478万円　坪単価210万円

Fタイプ　3LDK　70.21㎡
2階　4278万円　坪単価201万円
7階　4578万円　坪単価215万円

Ggタイプ　3LDK　74.77㎡

画像出典：グレーシア川口碧の杜公式HP

1階　5278万円　坪単価233万円

Gタイプ　4LDK　77.4㎡
4階　5448万円　坪単価232万円

Hタイプ　3LDK　72.01㎡

画像出典：グレーシア川口碧の杜公式HP

2階　4748万円　坪単価223万円
5階　4948万円　坪単価227万円

Iタイプ　3LDK　73.2㎡

画像出典：グレーシア川口碧の杜公式HP

3階　4848万円　坪単価218万円

Jタイプ　3LDK　73.2㎡
6階　4998万円　坪単価225万円

Kタイプ　3LDK　75.6㎡
6階　5528万円　坪単価241万円

平均坪単価は約220万円です。

間取りに関しては田の字が主ですが洋室が縦に並び行灯部屋ありの3LDKもあります。そちらはキッチンも縦となり洗面室とウォークスルーが可能になる便利な動線ですが通路が増える分リビング部分が狭くなってはしまいますね。それでも平均専有面積72㎡ほどと今の時代の新築マンションにしては専有面積調整をしていませんので収納面含めて一次取得層からすれば多くの方が十分となるようなラインナップであるという印象を受けました。

1階住戸は広めの庭とEV充電対応の専用駐車場と専用駐輪場が付いており戸建てとのバッティングもしてくるエリアですから戸建て感覚でマンションに住みたい層にしっかりとハマりそうですね。専用駐車場は隣戸の車と隣り合わせにならない部屋もあるのは嬉しいですね。天然の芝生(オプション対応可)に敷石のアプローチを設置するなど見た目もおしゃれです。ハザードマップで色が付くエリアではあるため1階住戸は買いにくいのですがだからこそ売りやすいような工夫をしてくれています。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機に加えて食器棚が付いているのは嬉しいですが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、引き戸下レール、構造は直床（床スラブ厚200mm～）など価格なりとなっています。ただ、相鉄物件ですのですべての水が浄水となる良水工房が設置されています。

周辺相場を確認しましょう！

［ベンチマーク］

・デュオ川口青木公園　2000年築　西川口駅徒歩14分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約115万円

動き一例　約60㎡　新築時2400万円台　中古時2100万円台

・パレステージ西川口グランアベニュー　2005年築　西川口駅徒歩13分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約145万円

動き一例　約75㎡　新築時3400万円台　中古時3300万円台

［参考］

・リボンシティレジデンス　2006年築　川口駅徒歩9分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約245万円

動き一例　約55㎡　新築時2500万円台　中古時4500万円台　約80㎡　新築時3500万円台　中古時5800万円台

上記相場からグレーシア川口碧の杜が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Hタイプ　3LDK　72.01㎡　5階　4948万円　→　3900万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置きで1階住戸専用を合わせて設置率約45％、先着順で確保することが可能です。

駐輪場も屋外で設置率約187％です。

管理費は㎡単価月額約196円、近隣の大規模マンションと比べてしまえばコストパフォーマンスは劣りますが今の時代の新築マンションとしてはおとなしめの設定と言えるでしょう。平置き駐車場のため将来の修繕もコストを抑えやすいのは嬉しいところです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パレステージ西川口グランアベニュー　総戸数95戸　管理費㎡単価月額約127円

・リボンシティレジデンス　総戸数868戸　管理費㎡単価月額約137円

【住むレーション】

［国際興業バス］

中青木四丁目　7:40発
中青木三丁目　7:42着
青木会館入口　7:43着
川口税務署入口　7:44着
市役所第二庁舎　7:45着
市役所西口　7:47着
幸町一丁目　7:48着
銀座通り　7:49着
川口駅東口　7:54着

※帰宅時は乗車時間約7分

川口駅東口　23:00発
～中略～
中青木四丁目　23:07着

［京浜東北線］

川口　8:02発
赤羽　8:05着
東十条　8:08着
王子　8:11着
上中里　8:13着
田端　8:16着
西日暮里　8:18着
日暮里　8:20着
鶯谷　8:22着
上野　8:24着
御徒町　8:26着
秋葉原　8:28着
神田　8:30着
東京　8:33着
有楽町　8:35着
新橋　8:37着
浜松町　8:40着
田町　8:42着
高輪ゲートウェイ　8:44着
品川　8:46着

【総評】

平均坪単価約220万円という時点で新築マンションという世界においてはだいぶ目に優しい価格帯ですね。

駅から遠いとはいえそこを自転車や路線バスでカバーできる方にとっては落ち着いた住環境と平置き駐車場を得られるため価格以外の部分でも駅から離れるだけの価値を見出しやすいことでしょう。かっこいい外観デザインや緑豊かなランドスケープなど見た目でも欲しくさせてくれる物件です。

ただ、どこまで新築にこだわるかで印象は大きく変わってくるでしょう。新築としてはお安いとはいえ周辺中古マンションと比べればとても高く同じくらいの価格でもっと便利な立地で購入できてしまうことは確かです。

川口駅周辺検討で新築縛りがなく駐車場事情にこだわるとなればアリオ川口隣接(一体開発)のリボンシティレジデンスを検討してみても面白いでしょう。自走式立体駐車場(設置率100%・空きあり)、キッチンディスポーザー、バルコニースロップシンク、玄関前ポーチ、多彩な共用施設に24時間有人管理でありながらもお安めの管理費であるなどとても魅力が大きい良質な中古マンションとなります。(築年数からして室内リフォームをしたくなる出物も少なくはない点は注意が必要)

リボンシティレジデンス

2006年築　川口駅徒歩9分

新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約245万円

動き一例

約55㎡
新築時2500万円台
中古時4500万円台

約80㎡
新築時3500万円台
中古時5800万円台

※湘南新宿ライン車内より撮影 pic.twitter.com/C4pXIQRzWR

— マンションマニア (@mansionmania) December 21, 2023