今回ご紹介するのはサンクレイドル三郷中央です！
［物件概要］
売主：アーネストワン
設計：光和設計
施工：丸運建設
価格：2699万円～4199万円
専有面積：43.07㎡～69.00㎡
総戸数：44戸
規模：12階建て
交通：つくばエクスプレス線「三郷中央」駅徒歩5分
所在地：埼玉県三郷市中央1丁目
入居予定：2021年7月下旬
駐車場：20台（内訳：平置19台、福祉車両優先平置駐車場1台）［月額11000円・11500円］
バイク置場：4台［月額1500円］
自転車置場：88台（内訳：平置き34台、平ラック式54台）［月額300円・400円］
管理費（月額）9520円～14650円
修繕積立金（月額）3230円～5180円
地図はこちらです↓
画像出典：サンクレイドル三郷中央公式HP
三郷中央駅から徒歩5分、南面はそれなりに交通量ある通りではありますがそれゆえ全戸南向きという魅力を半永久的に確保することができる立地となります。背中側につくばエクスプレスの線路もありますがロングレール(新幹線もそうですね)を採用している路線ですから一般的な路線に比べるとシャープな走行音です。
駅徒歩5分と駅近ではありますが三郷中央駅最寄りとしてはけして近くはなく、もっともっと駅に近い物件も多いですね。そのため他マンションと比べた時の優位性として駅距離を挙げることはできないのですが平置き駐車場という点は素晴らしいですね。グランメディオも平置きでしたが大規模がゆえに1分～2分ほど歩かないと建物内へ入れない区画もあります。サンクレイドル三郷中央は総戸数44戸で平置き駐車場ですからどの区画になったとしても数十秒で建物内へ入ることができてしまいます。
ザ・ライオンズ三郷中央の自走式立体駐車場も魅力ですがショッピングセンターと同じで自分の階まで時間がかかったりしますし、とにかくサクッと車の出し入れがしたいけど戸建てよりマンション派という方にはウケが良いでしょう。ただ、設置率は約45％、先着順ではなく抽選方式なのは不安材料です。
外観デザインに関しては角住戸列の色合い、構造を変えているのが素敵です。それによりDタイプのみバルコニー隣戸境がコンクリート＆下部隔て板となりプライバシー性が得られます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
B 3LDK+ 65.55m2
画像出典：サンクレイドル三郷中央公式HP
10階 4039万円 坪単価203万円
C 1LDK 43.07m2
画像出典：サンクレイドル三郷中央公式HP
D 3LDK 69m2
画像出典：サンクレイドル三郷中央公式HP
平均坪単価は約200万円です。
4000万円にとても大きな壁があるエリアですからそれを意識した価格設定、専有面積合わせになっていますね。
中古市場を見れば一目瞭然ですが70㎡以下の部屋が少ないためエリア内では狭く感じる3LDKでしょう。
1LDKは珍しいですね。これは希少性があります。しかも収納が多く、ご丁寧にマルチコーナーで味付けしてくれるなど価格面含めて条件良いでしょう。シングル層で外食メインとなれば物足りないでしょうけども自炊派であればファミリーエリアらしくスーパーマーケットやホームセンターも多い街ですから暮らしやすいでしょう。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いてきます。しかも！！1LDKも食洗機ありです！トイレ手洗いカウンターがないのと古めかしいタンク式なのは残念ですがウォシュレットリモコンが壁掛けなのは救いでしょう。キッチンのEシンク(ユーティリティシンク)も自炊派にとっては魅力が大きいでしょう。
構造は二重床・二重天井、通り沿いであることと背中に線路があることを考慮してかしっかりとT-2サッシとしてくれています。
周辺相場を確認しましょう！
・三郷中央センターマークス 2006年築 中央1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約145万円
・ブランズ三郷中央 2007年築 中央1 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約180万円
・クレヴィア三郷中央 2010年築 中央1 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約145万円
・レーベンスクエアヴァーチュオブレジデンス 2011年築 谷口 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円
・ヴィークコート三郷中央 2013年築 中央1 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円
・ライフピア三郷中央 2013年築 中央1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円
・ザ・ライオンズ三郷中央 2013年築 中央1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約170万円
・グランメディオ三郷中央 2013年築 中央3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約150万円
・アーバンパレス三郷中央 2015年築 中央1 新築時の坪単価約150万円 直近売り出し事例なし
・シティハウス三郷中央ステーションコート 2016年築 中央1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約160万円
・プレイズ三郷中央 2018年築 中央1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約190万円
上記相場からサンクレイドル三郷中央の将来価値を予想すると
D 3LDK 69m2 3階 4199万円(新築時) → 2900万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
管理費は㎡単価月額約212円。総戸数からすれば高いということはないですね。
建設地
【住むレーション】
［つくばエクスプレス］
三郷中央 8:01発
八潮 8:04着
六町 8:08着
北千住 8:14着
南千住 8:17着
浅草 8:20着
新御徒町 8:22着
秋葉原 8:25着
三郷中央 8:07発
南流山 8:09着
流山おおたかの森 8:13着
柏の葉キャンパス 8:17着
守谷 8:22着
みらい平 8:28着
みどりの 8:31着
万博記念公園 8:34着
研究学園 8:37着
つくば 8:40着
平日の夕ラッシュ運行の通勤快速が止まらないのは残念ですが区間快速は止まりますから本数多めです。八潮と違い始発設定はありません。
朝ラッシュ時間帯でも秋葉原駅まで20分台前半ですから坪単価からすればコストパフォーマンスはいい街ですね。
通学校は新和小学校で徒歩4分、目の前の通りを渡る必要はありますが近いです。中学校は栄中学校で徒歩10分です。
高速道路の出入口が近いため車移動もとても便利です。
【総評】
1LDKは狙い目感ありますね～。三郷中央で非駅前ですからシングル需要が強いというわけではないのですがそれゆえ条件良い割にはそこまで単価を盛れていません。
ファミリータイプに関しては駅近の築浅中古が坪単価30万円ほどお安く買えますからその差をどう考えるかですね。69㎡換算で約600万円。新築という価値に600万円払っても惜しくない！！という方向けでしょう。
新築プレミアムをもったいないと感じる方には向かない物件です。
ただ、南からの採光が半永久的に守られる点や、建物からサクッと行き来できる平置き駐車場という魅力もありますから新築というカテゴリで見れば坪単価200万円はけして高いということはないでしょう。
竣工済みで実際の建物内が見れるブリリア八潮と合わせて検討されることをおすすめいたします。ブリリア八潮については記事内で「割高」とお伝えしたようにお得感あるマンションではないです。ただ、単価も似ていますから比較としてのおすすめとなります。
どちらも周辺中古マンションと比べると「うぐぐ…」ですが新築マンションというカテゴリで見れば満足度高いでしょう。
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