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今回ご紹介するのはブリリア南浦和です！
［物件概要］先着順販売戸数4戸
※一般定期借地権2023年1月11日～2095年2月28日
売主：東京建物
デザイン監修：Parks Architects
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：6799万円～7299万円
専有面積：70.03㎡～74.28㎡
総戸数：70戸（一般分譲59戸、地権者住戸11戸)、他店舗1区画
規模：15階建て
交通：JR京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅徒歩2分
所在地：埼玉県さいたま市南区南本町1丁目
竣工予定：2024年11月中旬
引き渡し予定：2025年2月下旬
管理費：19550円～20740円（月額）
修繕積立金：8630円～9150円（月額）
地代：12245円～12988円（月額）
解体準備積立金：7336円～7782円（月額）
駐車場：平置き（内身障者用1台、地権者住戸用1台含む）：6台、20000円～21000円（月額）
駐輪場：2段式スライドラック及び子供用平置き（地権者住戸用17台含む）：105台、300円～600円（月額）
地図はこちらです↓
画像出典：ブリリア南浦和公式HP
JR京浜東北線とJR武蔵野線が交差する南浦和駅から徒歩2分、駅前ロータリー沿いのため表記上の徒歩分数よりも近く感じるザ・駅前立地となります。
従前はコインパーキング(一時期ザ・パークハウスのマンションギャラリーとしても使われていました)があった場所で今作は居住期間70年の定期借地権物件となります。(20年後に売却する際は残り50年分の権利を引き継ぐイメージです)
駅前立地ではありますが四方接道のため囲まれ感がなくかなり目立つ存在となります。優先順位次第ではありますが駅距離とランドマーク性としては『駅№1マンション』と言っても怒られないことでしょう。
さらに今作は主開口部が全戸南東とできているため線路が背中側になりますし、採光抜群で向かいがコインパーキングですから低層階でも空が近く中層階になればグッと抜けてくる眺望です。
向かいのコインパーキングが背の高い建物になったとしてもロータリとの出入口になっている道に接道しているため壁ドンになる心配もありません。個人的には低層階に住んで国際興業バスを眺めたいです(笑)
エリア内比較としてグラウンドレベルが高いためハザードマップで色がつかないのもとっつきやすいことでしょう。
日常の買い物は彩の国の百貨店丸広(ヤオコー)とコモディイイダが目の前、マルエツが徒歩5分、ダイエーが徒歩6分、みらべるが徒歩7分、コープが徒歩9分ととにかく便利です。
エリア柄車を持たれる方も多いですが駅前から国際興業バスでイオンモール北戸田へ出かけることも容易です。
通学校は高砂小学校で徒歩21分、岸中学校で徒歩8分です。
小学校はだいぶ遠いですが超人気学区ですし南浦和駅には有名塾もあるなど住まいに教育環境を重視しつつも駅距離や日常の買い物利便性などの足回りの良さも捨てたくないという方にとってはこれでもかと魅力が大きいですね。
外観デザインはせり出したマリオンやせり出した風除室と植栽豊かなエントランスアプローチなど通常の立地であれば十分すぎるものなのですがこれだけ目立つスペシャル系立地だからこそ二層吹き抜けのエントランスで周囲へ見せつけるようなスペシャル感があると嬉しかったなぁ～という印象を受けました。(私がマンションマニアだからそう思うのかもですが)
1階に店舗区画が一つ入ります。
価格と間取りの一部を共有いたします！
B1タイプ 3LDK 70.03㎡
4階 6799万円 坪単価320万円
B1’タイプ 3LDK 70.03㎡
画像出典：ブリリア南浦和公式HP
8階 7099万円 坪単価335万円
Dタイプ 3LDK 74.28㎡
画像出典：ブリリア南浦和公式HP
平均坪単価は約310万円(第一期の単価、現在は値上げされたためもう少し上で330万円ほど)です。
間取りに関しては角住戸でも妻側の窓はお気持ち程度ですし、中住戸も共用廊下側の柱が食い込んでいたりとスペシャル感はありません。
設備仕様としてはディスポーザーがありませんしトイレ手洗いカウンターもないなど坪単価300万円超えの割にはとてもシンプルです。ただ、ゼッチマンションで二重窓(音対策にもなる)、そしてリビング横の洋室にも床暖房が付くためリビングと一体的にさせても違和感なく過ごせるのは良いですね。構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmなどこの辺りも特別な華はありません。
周辺相場を確認しましょう！
■ザ・パークハウス南浦和レジデンス
※所有権
2012年築 南浦和駅徒歩5分
新築時の坪単価約235万円
直近売り出し事例なし
■ザ・パークハウス南浦和ガーデン
※所有権
2017年築 南浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約310万円
動き一例
約70㎡
新築時5300万円台
中古時6600万円台
約74㎡
新築時6000万円台
中古時6600万円台
■ザ・パークハウス南浦和フロント
※所有権
2018年築 南浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約255万円
直近売り出し事例なし
上記相場からブリリア南浦和が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
B1’タイプ 3LDK 70.03㎡ 5階 6849万円 → 6200万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は平置きのみなのは良いのですが分譲住戸に対して約8％、全体としても約11％とかなり少なめです。駐輪場は設置率150％であるなど乗り物系は弱めです。
管理費は㎡単価月額約279円、それだけでも重たい中で毎月の地代(㎡単価月額約175円)と解体準備積立金(㎡単価月額約105円)かかるため土地の固定資産税がかからないとはいえ重たいですよね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ザ・パークハウス南浦和ガーデン 総戸数104戸 管理費㎡単価月額約191円 ディスポーザーあり
【住むレーション】
［京浜東北線］
南浦和 8:04発(始発)
蕨 8:08着
西川口 8:11着
川口 8:14着
赤羽 8:17着
東十条 8:20着
王子 8:23着
上中里 8:25着
田端 8:28着
西日暮里 8:30着
日暮里 8:32着
鶯谷 8:34着
上野 8:36着
御徒町 8:38着
秋葉原 8:40着
神田 8:42着
東京 8:45着
有楽町 8:47着
新橋 8:49着
浜松町 8:52着
田町 8:54着
高輪ゲートウェイ 8:56着
品川 8:58着
南浦和 8:02発
浦和 8:04着
北浦和 8:06着
与野 8:09着
さいたま新都心 8:11着
大宮 8:13着
［武蔵野線］
南浦和 8:00発
武蔵浦和 8:03着
西浦和 8:05着
北朝霞 8:11着
新座 8:15着
東所沢 8:19着
新秋津 8:22着
新小平 8:27着
西国分寺 8:32着
北府中 8:35着
府中本町 8:37着
南浦和 7:46発
東浦和 7:50着
東川口 7:54着
南越谷 7:59着
越谷レイクタウン 8:02着
吉川 8:05着
吉川美南 8:07着
新三郷 8:09着
三郷 8:12着
南流山 8:15着
新松戸 8:19着
新八柱 8:23着
東松戸 8:26着
市川大野 8:29着
船橋法典 8:32着
西船橋 8:36着
南船橋 8:44着
新習志野 8:47着
幕張豊砂 8:50着
海浜幕張 8:53着
［しもうさ号］
南浦和 8:09発
武蔵浦和 8:11着
大宮 8:20着
京浜東北線は南浦和止まりも多く、始発設定もあるなど南浦和以北よりも利便性が高くなります。(浦和・さいたま新都心と異なり速達電車は止まりません)
また、武蔵野線も利用できるため職場が都心と府中方面等で分かれている共働き世帯にも便利ですし越谷レイクタウンや新三郷へもダイレクトですから休日に電車で出かける楽しみも大きいでしょう。
外環自動車道も近いため車での遠出も便利です。
【総評】
とてもわかりやすい出物ですね！
とにかく駅への近さがウリとなります。そこを気に入った方(優先順位が高い方)にとっては定期借地権であろうと住みたいとなるでしょうし、所有権で代替案がないわけで買うべきでしょう。
逆に『もう数分歩いてもかまわない』という方にとっては地代と解体準備金分の支払いを住宅ローン換算すると土地の固定資産税がかからないことを考慮しても予算を700万円ほど上げられる(もしくは同価格帯であればその分が浮く)ため余裕のよっちゃんで駅徒歩5分圏内の築浅大手ブランド系が購入できてしまうわけでそちらのほうが魅力に感じることでしょう。そちらであればディスポーザーあり物件も選べます。
定期借地権物件に関しては『定期借地権だからこそのストロングポイントがあるのかどうか』が大事なわけですが今作にはそれがあるため価値ある定期借地権物件と言えるでしょう。
立地で勝負できる分それ以外の部分のスペシャル感がないのは惜しいですが…立地優先の方向けですから致し方ないですね。
昨年の夏から販売開始しており現在は終盤戦となっています。(選べる部屋は少ないですが購入可能)
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