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今回ご紹介するのはガーラ・レジデンス八潮です！
［物件概要］第1期1次販売戸数27戸
売主：FJネクスト
設計：オームラ建築設計
施工：ウラタ
価格：3750万円～5980万円
専有面積：44.89㎡～65.06㎡
総戸数：52戸
規模：7階建て
交通：つくばエクスプレス「八潮」駅徒歩9分
所在地：八潮南部東一体型特定土地区画整理事業48街区(埼玉県八潮市大字南川崎字八反野924番)
竣工予定：2025年3月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：18台(機械式13台、平置5台 内来客用1台、来客用兼身障者用1台)月額5000円～10000円] バイク置場：4台 月額2000円] 駐輪場：104台 月額100円～300円
管理費(月額)8300円～12000円
修繕積立金(月額)4150円～6000円
地図はこちらです↓
快速停車駅に格上げとなるつくばエクスプレス八潮駅から徒歩9分、駅近くに分譲マンションが点在しているエリアのためより駅距離を感じてしまう徒歩分数表記ではあるのですが大正通りも首都高も超える必要がなくそれらの交通量多い道からしっかりと離れているため静かめな住環境となっています。
土地区画整理事業内で歩道もしっかりとありますし駅との行き来は線路沿いを歩くのみというわかりやすい道のりです。線路は主開口部となる南側からほど近いところにあるもののロングレールのつくばエクスプレスですからそこまでは気になってこないかと思います。
日常の買い物は駅前のフレスポ八潮(スーパーはカスミ)へ徒歩8分、駅反対側のヤオコーへ徒歩11分と八潮駅物件としては少々距離はありますがフレスポは日常使いしやすいテナントが入っており駅近くまで出てしまえば便利です。
通学校は大瀬小学校で徒歩6分です。ジオ八潮が大曽根小学校まで徒歩15分であったように駅に近くても学校が遠い物件もある中でこの距離感はストロングポイントとなってくるでしょう。大瀬小学校に関してはシティテラス八潮やマインループなど戸数の多いマンションと同じ通学校になります。分譲マンション住まいの方も多いというのも安心材料の一つとなりやすく良いですね！(自分たちと似たような世帯が多く通うというのはとっつきやすい)
エリア柄致し方ないですがハザードマップではしっかりと色がついてきます。
建設地は南と北の二面接道、南側は背の低い戸建のため低層階でも日当たり抜群、戸建てを抜けると眺望もひらけてきます。南面が接道していることを活かしてメインアプローチを駅寄り＆生活道路側の南に設けることができているのも好印象です。駅から離れただけの価値を感じられる立地です。
土地形状が三角形に近いため駐車場部分が狭苦しくはなってしまっている(そのためターンテーブル利用)のですが空地率としては50%ほどとゆとりがあり歩車分離がしっかりとなされています。
外観デザインはガラス手摺にブラウン系の逆L字マリオンを走らせているのがかっこいいですし、エントランス周りも風除室を奥まらせて植栽＆ホワイト系大判タイルとし、エントランスホールもこじんまりとはしているもののホワイト系大判タイルが続いていきつつ正面にも植栽を配してくれているなど全体的に品を感じられるものとなっています。バルコニー隣戸境の隔て板がショートタイプなのはもったいないですが…
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 65.06㎡
Brタイプ 3LDK 64.35㎡
Cタイプ 3LDK 56.63㎡
E1rタイプ 3LDK 64.35㎡
E2タイプ 3LDK 64.35㎡
4階 5400万円 坪単価277万円
Fタイプ 3LDK 64.45㎡
Gタイプ 2LDK 44.89㎡
Hタイプ 3LDK 56.24㎡
平均坪単価は約285万円です。
今の時代らしい専有面積調整がなされており56㎡台のとても狭い3LDKもあったりします。田の字が主ですし共用廊下側の柱も食い込んでいるなど形状面でもスペシャル感はありません。角住戸のコーナーサッシも物足りない印象です。ただ、南向きがボリュームゾーンとなる中で少し売りにくい西向きに関しては両面アウトフレームのワイドスパンになっているのは面白いところです。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、トイレ手洗い器、バルコニースロップシンクなど今の時代の坪単価300万円弱の新築マンションにしては充実しています。構造は直床(床スラブ厚200mm～240mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■マインループ
2006年築 八潮駅徒歩1分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約210万円
■コンフィール八潮
2012年築 八潮駅徒歩6分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約175万円
■シティテラス八潮
2018年築 八潮駅徒歩8分
新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約200万円
■ブリリア八潮
2020年築 八潮駅徒歩5分
新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約230万円
■ジオ八潮
2023年築 八潮駅徒歩7分
新築時の坪単価約215万円
直近売り出し事例なし
上記相場からガーラ・レジデンス八潮が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Fタイプ 3LDK 64.45㎡ 3階 5530万円 → 3800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は平置4台、機械式13台で設置率約34％、機械式は切り返しが厳しいためターンテーブルが設置されます。
八潮となればマイカー派が多いのは言わずもがなですから少ないですよね…とくに八潮駅となれば同じ学区縛りであってももっともっと駅に近い分譲マンションもあるわけで車を持たない人からすればあえて今作の駅徒歩9分を選ぶとは考えにくいですからね…
駐輪場は屋外と屋内混在で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約185円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますし駐車場収入も少ない割には抑えられています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■マインループ 総戸数103戸 管理費㎡単価月額約249円
■ブリリア八潮 総戸数84戸 管理費㎡単価月額約137円
■ジオ八潮(ウエスト棟) 総戸数41戸 管理費㎡単価月額約270円
■ジオ八潮(イースト棟) 総戸数42戸 管理費㎡単価月額約239円
【住むレーション】
［つくばエクスプレス］
八潮 8:00発
六町 8:03着
北千住 8:09着
南千住 8:12着
浅草 8:15着
新御徒町 8:17着
秋葉原 8:20着
八潮 8:03発
三郷中央 8:05着
南流山 8:08着
流山おおたかの森 8:13着
柏の葉キャンパス 8:17着
守谷 8:22着
みらい平 8:28着
みどりの 8:31着
万博記念公園 8:34着
研究学園 8:38着
つくば 8:41着
［路線バス］
八潮駅南口 8:20発
～中略～
金町駅前 8:47着
八潮駅南口 8:05発
～中略～
松戸駅 8:39着
［空港リムジンバス］
※新越谷駅発
八潮駅北口 5:15発
羽田空港第2ターミナル 5:57着
羽田空港第1ターミナル 6:02着
羽田空港第3ターミナル 6:09着
2024年3月16日(土)のダイヤ改正より快速停車駅に格上げされます。それにより平日は上下線合わせて約40本、土休日は約60本も運行本数がプラスされることになります。快速が八潮駅に停車となっても徐行運転区間の解除がなされるため秋葉原駅とつくば駅最速所要時間(45分)に変更はありません。
時間を合わせれば始発電車も利用することができます。
八潮駅はつくばエクスプレスの単駅ではありますが路線バスで常磐線の金町駅と松戸駅まで30分ほど、空港リムジンバスで羽田空港まで1時間ほどでアクセス可能です。
首都高6号線の八潮出入口がすぐ近くにあるため車での遠出も便利な立地です。
【総評】
専有面積調整しているとはいえ(だからこそ)価格が高いですね…
八潮駅の中古マンション市場において5000万円を超えた取引というのは滅多になくボリュームゾーンとしては70㎡で4000万円前後です。いや～時代を感じますね…築浅で駐車場も確保できるシティテラス八潮の出物でさえも4500万円前後で今すぐ購入できてしまいます。
いや～本当にすごい時代だなぁ～とは思うものの『絶対に新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という方からすれば周辺の築浅中古マンションよりお高かろうが中古という時点で検討候補に入らないわけですし、新築マンション比較としてみれば今の時代にしては手が届きやすい価格設定のため魅力に映ることでしょう。
外観や共用部デザインは単価帯の割に凝ってくれていますし、メインアプローチが南側で南向き中心など条件は整っているため周辺相場との単価差だけが大きなウィークポイントと言えるでしょう。(そこを気にしない方にとってはとても良い出物。価格が高くて立地が厳しくモノも微妙というわけではない。)
八潮は価格とイメージの割に都心にも近くて便利なのですよね～。
流山おおたかの森や柏の葉キャンパスのようなキラキラ感はないもののむしろその地味さがウリの八潮、快速停車駅格上げをきっかけに知ったという方も検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか。
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