今回ご紹介するのはプラウドタワー東池袋です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:前田建設工業
価格:未定
専有面積:60.00㎡~83.48㎡
総戸数:132戸 (非分譲22戸含む)
規模:地上20階地下1階建て
交通:
有楽町線「東池袋」駅徒歩5分
JR各線「池袋」駅徒歩15分
丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
山手線「大塚」駅徒歩11分

所在地:東京都豊島区東池袋五丁目
竣工予定:平成31年3月下旬

駐車場:40台(※うち1台は来客用駐車場、6台は権利者募集台数)
駐輪場:219台(※うち30台は権利者募集台数)
バイク置場:2台
ミニバイク置き場:8台(※うち1台は権利者募集台数)

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー東池袋公式HP

プロジェクト発表会にも参加したプラウドタワー東池袋、モデルルームを訪問しました!

単刀直入な感想としては

・投資としては不向き(物件的にダメというわけではありません。当然ながら底は固いです。ただ投資として買うようなマンションではないという意味です。)

・立地で勝負できない分、外観、間取りなどなど力を入れている。そのため暮らすための購入としてはとてもおすすめできる。(同エリア内ではもっと魅力ある立地のマンションがあるという意味です。)

まず投資に不向きという部分は単純に価格が高いです。底が固いエリアとはいえ最初から賃貸にする目的で購入する方がいないであろうと。

そのため購入する方のほぼ全員が実需となることが予想できるため頻繁に売買されたり賃貸が出たりする可能性が低いでしょう。投資対象としてみられがちな「山手線内側」「再開発エリア」「タワーマンション」でありながら投資対象とならないということはとても希少性があるわけです。(地権者住戸は賃貸に出る可能性があります。)

またタワーマンションの割には戸数も少ないためマンション内がわちゃわちゃすることもないでしょう。何せ共用施設は1階にあるコミュニティスペース兼キッズルームだけですから。夜景の綺麗な展望ラウンジやパーティールームなどがあるタワーマンションと違い「暮らすためのタワーマンション」となるわけです。

戸数が少なくわちゃわちゃしていないタワーマンションは数多くありますが専有面積の狭いお部屋を多く設けているところが多い中プラウドタワー東池袋は専有面積にゆとりがあります。それだけでなく投資に向かない価格であるがゆえにどうせ高いなら良質な居住空間を提供したいという思いがあってか全体的にゆとりがあります。

バルコニーの奥行き、横幅も広く取られており防水コンセントも完備、プライバシー性を高めるために隔て板も背が高くなっています。天井高も2600mmを確保して ハイサッシを採用、窓ガラスはLow-E復層です。

設備面ではディスポーザー、玄関前カメラ付きインターホン、ラクセスキーなどを採用。各戸にトランクルームがあります。

キッチン天板、トイレ手洗いのカウンター、洗面台のカウンターともに御影石を採用。

階数により仕様が一部異なる点は注意が必要です。例えば15階以上は室内廊下の床がタイルですが14階まではフローリングとなります。

構造面では二重床、二重天井、床スラブ厚はなんと275mm~300mmを確保。ボイドスラブでない厚さとしては素晴らしい水準ですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Aタイプ 3LDK 75.11㎡
7階 8500万円~8999万円 坪単価374万円~坪単価396万円
12階 9500万円~9999万円 坪単価418万円~坪単価440万円

Hタイプ 3LDK 75.83㎡
16階 10500万円~10999万円 坪単価457万円~坪単価479万円

[南東向き]

Bタイプ 4LDK 82.74㎡
8階 10500万円~10999万円 坪単価419万円~坪単価439万円
12階 11500万円~11999万円 坪単価459万円~坪単価479万円

Iタイプ 4LDK 83.48㎡
16階 12500万円~12999万円 坪単価495万円~坪単価514万円

Cタイプ 3LDK 78.07㎡
7階 9500万円~9999万円 坪単価402万円~坪単価423万円
12階 10000万円~10499万円 坪単価423万円~坪単価444万円

Jタイプ 3LDK 82.13㎡
16階 11500万円~11999万円 坪単価462万円~坪単価482万円

Dタイプ 3LDK 74.29㎡
7階 8500万円~8999万円 坪単価378万円~坪単価400万円
12階 9000万円~9499万円 坪単価400万円~坪単価422万円

Kタイプ 3LDK 78.18㎡
16階 10500万円~10999万円 坪単価443万円~坪単価465万円

Eタイプ 3LDK 76.61㎡
7階 9500万円~9999万円 坪単価409万円~坪単価431万円
12階 9500万円~9999万円 坪単価409万円~坪単価431万円

Lタイプ 3LDK 81.72㎡
16階 10500万円~10999万円 坪単価424万円~坪単価444万円

Fタイプ 2LDK 60.00㎡
12階 8000万円~8499万円 坪単価440万円~坪単価468万円

Mタイプ 3LDK 72.15㎡
16階 10000万円~10499万円 坪単価458万円~坪単価481万円

[北東向き]

Gタイプ 2LDK 60.08㎡
7階 7500万円~7999万円 坪単価412万円~坪単価440万円
12階 7500万円~7999万円 坪単価412万円~坪単価440万円

Nタイプ 3LDK 71.60㎡
16階 9500万円~9999万円 坪単価438万円~坪単価461万円

眺望が抜けてくる割にはマンション内では目に優しい単価のAタイプ7階、Dタイプ7階あたりはおすすめしやすいです。

住戸表

住戸表

管理費などの維持費は未定でしたが管理、修繕合わせて75㎡で月額35000円ほどになりそうとのことです。

管理人は週7日の日勤勤務(予定)、コンシェルジェサービスはありません。

周辺相場を確認しましょう!

シティタワー池袋 2003年築 東池袋駅徒歩10分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約300万円

参考事例 4200万円台(新築時) → 4800万円台(2017年) 約56㎡

エアライズタワー 2007年築 東池袋駅直結 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約390万円

参考事例 6500万円台(新築時) → 9800万円台(2017年) 約83㎡

パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築 東池袋駅徒歩8分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約335万円

参考事例 4800万円台(新築時) → 5900万円台(2017年) 約55㎡

アウルタワー 2010年築 東池袋駅直結 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約440万円

6000万円台(新築時) → 8100万円台(2017年) 約66㎡

ブリリアタワー池袋 2015年築 東池袋駅直結 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約460万円

約7600万円(新築時) → 約9500万円(2016年) 約73㎡

上記相場からプラウドタワー東池袋の将来価値を予想すると

Eタイプ 76.61㎡ 7階 9500万円~9999万円(新築時) → 8100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[有楽町線]

東池袋 8:00発
飯田橋 8:08着
有楽町 8:19着

サンシャインシティからは高速バス、リムジンバスなども多く発着しています。リムジンバスで羽田空港まで1時間20分程(平日朝の通勤ラッシュ時)、成田空港まで2時間程(平日朝の通勤ラッシュ時)です。

山手線の大塚駅へも徒歩11分と「山手線駅徒歩圏」を謳っても問題ない距離でしょう。

【総評】

プロジェクト発表会に参加した際、正直なところ「野村さんやっちまったな。。。」と思いました。この価格じゃ売れないよと。ただモデルルームへ訪問して安心しました。価格は高いことはたしか。しかしながら実需で買う方が主となりますから暮らした後の満足度を上げてきており安心しました。

「価格はお安くないですよ。でも永住目線にこだわり満足度の高いものとしました。住みたい方が購入してください。」と。

永住目線の方をうならせるタワーマンションとしています。

私への相談者様からの意見も大きく分かれています。

投資目線が強かった方からは購入自体の連絡が相次いでいますが、一方で投資目線の少ない方からは申し込む前提の連絡が相次いでいます。コンセプトといいますか買ってもらいたい層がはっきりしているため相談者様が購入を迷うということもなく「買う!」「買わない!」がはっきりしています。

あえて価格は高くして投資目線の強い方を排除(少々言葉が悪いですが)して永住目線の方にターゲットを絞っています。実需として住まう方にはとてもおすすめしやすいマンションとなりますのでぜひご検討の候補に入れていただければと思います。

ただ、とはいえ、高いですけどね(笑)

それもあってか野村さんにしては珍しく予定価格がざっくりしすぎています。

建築費高騰の影響で専有面積が狭くなりがちな時代でありながらも70㎡を大きく超えるお部屋を多く設けていることも評価されるべき点でしょう。

あとはこの高価格に手が届く方がどれくらいいるか。よほど貯金がある方は別として1憶円のお部屋を買うとなると世帯年収1000万円ではまず無理で世帯年収1500万円でもきつきつ。となると世帯年収2000万円以上の方がメインターゲットとなることでしょう。

マンションギャラリー内の模型に都電9000系車両が!!

都電の線路が緑化されて歩道も広くなります。これは再開発事業(木密地域不燃化10年プロジェクト)だからこそ成せることです。これは完成するとランドマークマンションとなること間違いなしでしょう。

更新記事→プラウドタワー東池袋 最新の予定価格と間取り 安くはないけど売れる工夫がある

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プラウドタワー東池袋の物件詳細はコチラ


マンションマニアの住まいカウンター 海浜幕張店

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4 件のコメント

  • いつも楽しく見ております!
    めちゃくちゃ小さな点ですが、池袋から羽田まではバスで50-70分ではないでしょうか。

    • あっきー様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      わかりづらく申し訳ございません。所要時間は平日朝の通勤ラッシュ時のものとなっております。

      記事内に補足を追記いたしました。

      またわかりづらい部分などございましたらお気軽にご連絡ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • すみません、購入者です。
    後々資産性の為
    価格は公表しないで貰えませんか。
    野村にも伝えますが。
    ご対応宜しくお願いします。

    • プラウド購入者様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      大変申し訳ございませんがそのようなご対応はしておりません。
      価格は個人情報とは言えず、かつ登記簿謄本を誰でも取れる以上は消す理由はありません。

      野村不動産との利害関係はございません。
      あくまで個人がお客として訪問して感想を書いているブログとなります。
      スーモやホームズのように広告サイトではございませんことご理解いただければ幸いでございます。

      価格の削除に関しては一切おこなっておらず、プラウド購入者様のご要望に応えることができず申し訳ございません。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      PS、購入おめでとうございます!!

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