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今回ご紹介するのはパークリュクス清澄白河です！
［物件概要］
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：南海辰村建設
予定価格：2800万円台～7000万円台
専有面積：25.03㎡～54.83㎡
総戸数：54戸（販売総戸数45戸、一般販売対象外戸数9戸含む）
規模：8階建て
交通：東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅徒歩10分 都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩13分
所在地：東京都江東区三好4丁目
竣工予定：2021年3月
駐車場：平面3台
地図はこちらです↓
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
半蔵門線の清澄白河駅から徒歩10分、大江戸線の清澄白河駅から徒歩13分です。(半蔵門線の最寄り出入口から改札外で大江戸線へ抜けられないため同じ駅ながらも分数表記が異なる)
パークリュクス蒲田一丁目もそうですが駅距離あるパークリュクスが続いていますね。
もともとのパークリュクスはもっと都心でもっと駅に近い立地であることが基本だったものの最近はパークリュクスらしくないなぁ〜とも。パークリュクスになりそうな立地ではパークアクシスになったりと都心立地でパークリュクスを供給しても買い手はなかなかついてこれないですからね…
とくにパークリュクスは一般的な収入もしくはちょっと収入高いシングル層が主なターゲット(ざっくりですが年収500万円台～年収700万円台くらい？)ですからパークタワーやパークコートの狭めの部屋みたく総額が伸びにくいのです。
とはいえ今作は東京都現代美術館(2019年に3年間の休館を得てリニューアルオープン)の北側に位置していますから価値のある徒歩10分であることはたしかです。
美術館の南側には木場公園ということで環境良いですし、イーストコモンズ清澄白河(同潤会・清砂通アパート建替事業で現在の低層棟は当時を再現したもの)のマルエツもすぐ近くのため日常の買い物も便利です。
美術館の木場公園側はそれなりに背が高いためそちらを超える住戸はないものの南向き住戸を購入すれば空が近く(美術館の建物までは約30mもある)、抜群の採光を得られますから住環境と日当たりを優先しつつも都心からは離れたくないという方にはかなりハマる物件です。
駅徒歩10分をカバーできるくらい良いイメージのある立地ですよね～。
外観デザインは全体的に黒色系ですが乳白色のガラス手摺を組み合わせることでシンプルながらも単調には見えないものとしています。ガラス手摺が乳白色の住戸は隔て板が白、ガラス手摺が黒色の住戸は隔て板が黒となっているなど細かい部分もこだわっていますね。
エントランス周りの植栽は少なめですがホール横には戸数からすれば十分な広さのラウンジがありロングベンチも設置してくれています。エレベーターホールはクランクインとするだけでなく手前で再度オートロックがあるなどシングル女性が多く住まうであろうなりに配慮があります。
オートロックがあるから安全であると思ってはいけないのは当然なのですが防犯というのは抑止力が重要であり、オートロックが2つあるから共連れを諦めたり防犯カメラがあるからその先の行動を諦めたりすることもあるわけですからダブルオートロックというのはけして無駄ではないのです。
現代美術館前の交差点に交番があるのも安心材料となるでしょう。ただ、ごみを捨てるために一旦外へ出るのは少し気になりました。セキュリティエリア内で済ませられるほうが安心かつ便利ですよね。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
※100万円単位での提示
※最大値で計算
Aタイプ 1K 25.55㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
4階 2999万円 坪単価388万円
5階 3099万円 坪単価401万円
Bタイプ 1R 25.30㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
5階 3099万円 坪単価404万円
Cタイプ 1R 25.80㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
5階 3099万円 坪単価397万円
Dタイプ 1DK 28.44㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
4階 3399万円 坪単価395万円
Eタイプ 1R 25.77㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
5階 3199万円 坪単価410万円
6階 3299万円 坪単価423万円
Fタイプ 1R 25.19㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
6階 3199万円 坪単価419万円
Gタイプ 1R 25.14㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
6階 3199万円 坪単価420万円
7階 3299万円 坪単価433万円
Hタイプ 1R 25.03㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
5階 3099万円 坪単価409万円
7階 3199万円 坪単価422万円
Iタイプ 1R 25.77㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
5階 3199万円 坪単価410万円
7階 3299万円 坪単価423万円
Jタイプ 1R 25.94㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
Kタイプ 1LDK 36.82㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
Lタイプ 1DK 29.63㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
Qタイプ 2LDK 54.83㎡
画像出典：パークリュクス清澄白河公式HP
平均坪単価は約400万円です。
北向きと南向きとでは満足度が異なりすぎる割には単価差が少ないため選べる内は南向きのほうが選ばれそうですし、私もおすすめしやすいです。
実際の部屋を確認することができる(日本橋サロンで打ち合わせ後に希望あればタクシーで現地へ)ため私も建物内モデルルームを見学させていただきましたが南向きの5階くらいになると現代美術館の事務所も超えるためカーテンいらずの眺望(公園を望むわけではありません)となります。
駅から離れるわけで南向きをとったほうが駅から離れただけの価値を感じやすいですからね！
ただ、設備仕様としてはザ・賃貸マンションレベルです。もちろん一般的な賃料の中では上のほうですが分譲マンションを見慣れていると厳しいかと。食洗機なし、浴室ブラケットライト、浴室チェーンゴム栓、非オートバス(ボタン一つではない)、トイレは古めかしいタンク式などなどグレード低めです。エアコンが実装されているのは良いですね。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。サッシ高は賃貸なりに低いです。
共用廊下は内廊下です。(玄関の奥まりはない)
最多価格帯3100万円ということで先に述べたメインターゲット層でも手が届きやすいものとなっています。
賃料としては最多価格帯の部屋で12万円弱は付きそうですから利回り4％を超えてきます。
価格自体はまったく違和感ないでしょう。この価格で「高い！！」となる方は少ないかと。
周辺相場を確認しましょう！
［投資系マンション］
・メイクスデザイン清澄白河アジールコート 2009年築 三好4 清澄白河駅徒歩9分 新築時の坪単価約355万円 現在の坪単価約280万円
・ルーブル清澄白河参番館 2013年築 三好4 清澄白河駅徒歩10分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約300万円
［ファミリータイプ］
・イーストコモンズ清澄白河サウスフラッツ 2005年築 三好4 清澄白河駅徒歩8分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約255万円
・ザ・パークハウス清澄白河現代美術館前 2013年築 三好4 清澄白河駅徒歩8分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約320万円
上記相場からパークリュクス清澄白河の将来価値を予想すると
Gタイプ 1R 25.14㎡ 6階 3199万円(新築時) → 2800万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
※30㎡未満は中古売却時に買い手が住宅ローン審査で苦労しがちです
駐車場は平置き3台、内1台は地権者住戸にお住まいの方が抑えており残り2区画は分譲住戸用です。2LDKには優先権が付いています。
管理費は㎡単価月額約633円とかなりのかなり重めです。行政指導により管理形態が規模感からすると信じられないくらいしっかりとしており、週5日で1日8時間勤務です…贅沢すぎ。そりゃこの単価になりますよね…それを安心と思えるかどうかです。
【住むレーション】
［半蔵門線］
清澄白河 8:01発
住吉 8:04着
錦糸町 8:06着
押上 8:09着
清澄白河 8:06発(始発)
水天宮前 8:09着
三越前 8:12着
大手町 8:14着
神保町 8:17着
九段下 8:18着
半蔵門 8:21着
永田町 8:23着
青山一丁目 8:26着
表参道 8:28着
渋谷 8:31着
［大江戸線］
清澄白河 8:03発
森下 8:04着
両国 8:06着
蔵前 8:09着
新御徒町 8:10着
上野御徒町 8:12着
清澄白河 8:03発
門前仲町 8:05着
月島 8:07着
勝どき 8:09着
築地市場 8:12着
汐留 8:15着
大門 8:17着
赤羽橋 8:20着
麻布十番 8:22着
六本木 8:24着
青山一丁目 8:27着
国立競技場 8:30着
代々木 8:33着
新宿 8:34着
都庁前 8:37着
半蔵門線も大江戸線も清澄白河始発、清澄白河止まりがあります。
水天宮前の東京シティエアターミナルから空港バスの利用も便利です。
日常の買い物はマルエツ徒歩3分、業務スーパー徒歩6分、オーケー徒歩9分など充実しています。
【総評】
現在賃貸マンションに住んでいて月10万円ほど支払っている、そして予算が3000万円台前半という方であればハマってくるでしょう。
投資目線で買うにしても維持費合わせると毎月2万円弱の赤字(金利にもよりますが)となれば投資用ローンを組んでまで買うほどではなく、1億円の現金の中の一部として分散投資対象ならありかなと。
実需目線からしたら狭いことはたしかですし、脱賃貸なら脱1R(1K)して40㎡超えしたいところではあるものの3000万円台前半という予算の壁がある以上は都内の立地良い場所では難しくなっていますからね…
男女問わず「この先結婚せず一人で生きていく！！」と決めた際の購入先としては苦しいのですが、こちらも男女問わず「脱賃貸はしたいけどこの先結婚も視野に残している」という方には賃貸でキャッシュアウトし続けるよりかは良いと感じました。
立地面の魅力はありますから部屋の広ささえ飲めるかどうかでしょう。
同じ専有面積だとしても理想を言えばパークホームズやパークタワーの中の1R(1K)を買ったほうがコストパフォーマンス良いのですが3000万円だとなかなかないですね。
動画もご覧ください！
■パークリュクス清澄白河 現地周辺レポート
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