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今回ご紹介するのは(仮称)江戸川区西葛西4丁目計画です！
画像出典：グーグルマップ
西葛西駅から徒歩7分程度、周辺にはスーパー、ドラッグストアなどが入るサニーモール西葛西(ダイエー西葛西店跡地)、イオン葛西店があるため通勤にも買い物にも便利な立地条件となっています。
西葛西駅最寄りの大規模マンションとしてはザ・ガーデンズ西葛西(2016年築)とレジデントプレイス西葛西(2015年築)が記憶に新しいですね。2物件合わせると800戸超となり同時期に販売されていたため過剰供給ではないかとも言われていました。
しかしながら今後供給される新築マンションはもっと高くなるということがわかってきたこともあってか結果的には無事に完売。今となってはお買い得物件だったと感じでしまうくらいです。
下記は中古相場の一例です。
・ ザ・ガーデンズ西葛西 8200万円台(新築時) 坪単価284万円程度 → 8950万円(中古時) 坪単価311万円 95㎡台
・ ザ・ガーデンズ西葛西 4900万円台(新築時) 坪単価236万円程度 → 5600万円(中古時) 坪単価271万円 68㎡台
・ レジデントプレイス西葛西 5100万円台(新築時) 坪単価235万円程度 → 5800万円(中古時) 坪単価267万円 71㎡台
両物件とも新築時の平均坪単価は230万円程度でしたが今では1割ほど値上がりして動いていることがわかります。
周辺相場から考えると(仮称)江戸川区西葛西4丁目計画は坪単価270万円程度となりそうな感じはしますね。プラウド東陽町が仮に坪単価300万円でくるならば、川を渡って1割安くなるならばと需要はあるでしょう。もちろん江東区、江戸川区と行政が違いますから江戸川区推しの方からすると(仮称)江戸川区西葛西4丁目計画はより魅力的なマンションだと評価されるのではないでしょうか。
(仮称)江戸川区西葛西4丁目計画
地名地番：東京都江戸川区西葛西四丁目3-14
敷地面積：3.983.47㎡
建築面積：2.257.62㎡
延べ床面積：14.931.78㎡
階数：11階建て
高さ：33.22m
着工予定：平成29年3月15日
完了予定：平成31年3月31日
建築主：野村不動産 スターツデベロップメント
施工者：長谷工コーポレーション
建築主にスターツの名前がありますが野村不動産主体のプラウドとなるのでしょうか？
(仮称)江戸川区西葛西4丁目計画のすぐ近くにはサンクタス西葛西という2011年築のマンションがあります。斜めバルコニー住戸があるなどデザイン性もよく、ディスポーザーなど設備面も充実しているのですがザ・ガーデンズとレジデントプレイスの影響もあってか価格面は目に優しくなっています。
記事作成時点で販売されているお部屋を見ても条件の良いお部屋で坪単価220万円程度となっており、敷地内の一部が借地であることを考慮しても同エリアでは穴場の狙い目マンションとなっています。西葛西駅までは徒歩6分と駅近立地ですから中古で探されている方にはおすすめすることができます。
更新記事→プラウド西葛西 予定価格と間取り モデルルーム訪問
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～2017年7月21日追記～
公式HPがオープンしました！
［プラウド西葛西 物件概要］
売主：野村不動産 スターツデベロップメント
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：70.53㎡～100.09㎡
総戸数：156戸
規模：11階建て
交通：東西線「西葛西」駅徒歩8分
所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目
竣工予定：平成31年2月下旬
駐車場：52台
駐輪場：328台
バイク置場：8台
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お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
西葛西に8年くらい住んでました。
ここは良い場所ですね。
イオンや元ダイエーのほか、目の前にケーズデンキや江戸川区の体育館、公民館もあります。
西葛西は、駅の周りを囲む大通りの内側が便利です。
東陽町あたりよりも、ファミリーでは暮らしやすいと思います。江戸川区は子育て支援も充実しているし。
Kosuke様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
～駅の周りを囲む大通りの内側が便利～
これは同マンションの強みですね！サンクタスにお住いの方も利便性が良さそうですし、何より駅から近くて現地までは大通りを通らなくてよいという魅力は相当なものでしょう。それでいて買い物利便性が良いのですから文句なしです。
あとは検討者の方が価格についてこれるか？だけが不安ですね。この土地が入札だったとするならばより不安ではあります。とはいえ野村さんなのでマーケットからかけ離れた価格設定はないでしょう。
すでにお住まいの方も相場を吊り上げてくれますから恩恵を受けますね！もともと住まれていた方の意見は大変参考になりますのでまたコメントいただければ幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
このマンション狙っています。
プラウド東陽町は坪330万でした。
もし1割減で300万だとしたら需要はあるのでしょうか…。
７千万住戸が軸になると相場よりだいぶ高く感じるかもしれませんね。
いずれにしても募集要項が出るのが待ち遠しいです！
購入検討者様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
プラウド東陽町もいいですがファミリー世帯なら少しばかり価格が目に優しくて買い物施設も多いプラウド西葛西は人気出そうですね！ザ・ガーデンズ、レジデントの中古が坪単価270程度ですから平均坪単価300での売り出しならば新築プレミアムは70㎡で600万円程度となりますからけして割高感はありません。記事内にも書きましたが坪単価270万円程度のお部屋もあるはずです。プラウド東陽町の見学がもう少し先のためよろしければ価格表をいただけませんでしょうか？問い合わせフォームからご連絡いただけると幸いです。
引き続きよろしくお願いいたします。
西葛西で坪300ですか！
それを考えるとレジデントやガーデンズは割安だったとも言えますね。
もっとも、立地に関してはここは本当に欠点の少ない場所だと思います。
買い物や学校のほか、葛西郵便局や江戸川区の葛西事務所も歩いて行ける範囲かと。
西葛西はマンションが多数ある割には、地域NO1と言える物件が無いのですが（好立地は築30年くらいの物件が占めている）、ここはNo1になる可能性が高いと思います。
あとは、南口のマルエツ跡地の駐車場が注目されていますが、囲まれていて環境としては良くなさそうです・・・・。
Kosuke様
平均で300はあり得ますが最低が坪300ということはないはずです。おそらく270程度のお部屋もあるはずですよ！最低が300スタートだったらさすがに売れないと思います。。それでも数年前に比べれば高いですね。これは西葛西の価値が上がっていることに加えて建築費高騰の影響で仕方のない部分ではありますが、あとはその価格に見合うグレード感であることを祈るばかりです。
こうなると築浅中古のガーデンズ、レジデントが動くのも頷けます。
レジデントプレイスやザガーデンズよりかは年上ですが、2丁目にライオンズとパークホームズが並んでいます。
あちらもイオンから近いですし、悪くは無いものの中古価格はやはり割高です。
ほんとマンションは高くなりましたね〜
駅近のゴールドクレストも3000万円台で買えたのですが、、逃してしまい。
プラウド、、高くなりそうです。
Ken様
マンションマニアです！コメントありがとうございます！
建築費が下がらない限りは坪単価としては価格が下がることがないためおそらくですが2022年くらいまではどこも高い(2014・2015年頃に比べて)はずです。あとは入札だったのかにもよるのでその点は気になりますね。
今の市況でも入札案件でない場合は思いのほかお安い販売価格だったりするのでエリアを広げれば過去の相場からかけ離れていない物件も見つかりますよ！
引き続きよろしくお願いいたします。
現在近隣に住んでいます。
プラウド東陽町のモデルルームでこちらの情報聞いて興味津々です。東陽町の方が駅近ですし、今後の資産価値を考えるとあちらの方がいいのか…と思いつつ日々の買い物に利便性なども考えると西葛西のプラウドも捨てきれず、かなり迷い中です。
営業の方の話によると西葛西は西、東、南向き３方面とあるようです。南向きを狙うのであれば東陽町とあまり変わらない価格的になるのか。
であれば、今後住み替えの可能性を考えると向こうのがいいのか。
答えが出にくいところです。
興味津々様
マンションマニアです！コメントありがとうございます！
何を重視するかにもよりますが資産性を第一に考えるならばプラウド東陽町が無難かと思いますがいかがでしょうか？
問い合わせフォームよりご連絡いただければ追加でアドバイス可能です。
引き続きよろしくお願いいたします。