2018年のプラウド目玉物件となるプラウドタワー東池袋のプロジェクト発表会に参加してきました!

総戸数132戸、販売住戸としては110戸ながらもワールドインポートマートビル5階の一部を貸切プロジェクト発表会を開催するほどですからもうお安くないのは確定と思い参加しましたがやはり予想よりも少し高かったです。

今回の記事では予定価格とプロジェクト発表会で新たに公開された物件概要について共有いたします。

まず最初は少し疑問に感じたことから。

山手線周辺の新築マンション相場との比較があり、山手線内側ではこれだけ価格が高騰していますよ~という説明がありその点はなんら疑問に感じませんでしたが東池袋の相場を伝える際に駅直結3物件のみの相場を公表していたことには驚きました。プラウドタワー東池袋は非駅直結なわけですから本来ならばシティタワー池袋やパークタワー池袋イーストプレイスの相場も伝えるべきだと思うのですがあえて隠してきました。

駅直結は中古でも坪単価450万円くらいはします~!!以上!!

そりゃないよ~と(笑)

非駅直結のタワーマンションは中古で坪単価330万円ほど。隠したい気持ちもわかりますがせっかく駅直結や過去の非駅直結とは大きく違う魅力があるわけで正々堂々と公表すべきたったのではないかと思います。

次の疑問点。

年収○○万円ならいくらくらい借りれます~という説明の中で「世帯年収1000万円なら8000万円借り入れるのは普通です。9600万円くらいまでなら返済比率30%以内です。」

おぉ~。。。。

もちろんそれぞれの家庭のお財布事情により違いますから年収だけでは語れない部分ではありますが世帯年収1000万円で8000万円借り入れるのって普通なんですね。へぇ~。

最後の疑問点。

内廊下を採用しており各階ごみ置き場があるのですが・・・なんですかこの位置は?!

画像出典:図面集

なぜに附室の中ではなく共用廊下なのでしょうか?億近いお金を払ってゴミの目の前を通りなさいと?ん~これは愛がないですね。住む人のことを考えればこの位置にごみ置き場を設けないでしょう。ごみ置き場(各階のはとくに)は日常の導線から少しずらすというのは基本中の基本なのですが野村さんちょくちょく愛がないことが多いんですよね。。。この辺りは三菱、住友、三井など他大手のほうがしっかりしていることが多いです。

某プラウドタワー(野村) 内廊下なのに日常導線&1枚扉

某パークタワー(三井) 内廊下で日常導線ではありますが2枚扉

外廊下なら日常導線の1枚扉でもさほど問題ないのですが内廊下で日常導線&1枚扉は住んでからのことを考えると避けたほうが良いと思うのですが。内廊下で1枚扉ならせめて日常導線からは少しズラすべきでしょう。

ごみ置き場の位置については残念でなりませんがその他の部分ではしっかりとコストをかけたマンションとなりそうです。

・制震構造

・内廊下

・ディスポーザー

・各戸トランクルーム(14階までは地下1階、15階以上はお部屋の前)

・天井高2600mm

・ラクセスキー

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[14階までの2LDK]

Oタイプ 68.81㎡
 
Fタイプ 60.00㎡

Gタイプ 60.08㎡

・7000万円~8000万円台中心

60㎡のお部屋が7000万円だと坪単価385万円、8000万円だと坪単価440万円です。

[14階までの3LDK]

Aタイプ 75.11㎡

Pタイプ 78.07㎡

Cタイプ 78.07㎡

Qタイプ 72.63㎡

Dタイプ 74.29㎡

Eタイプ 76.61㎡

・8000万円台~9000万円台中心

72.63㎡のお部屋が8000万円の場合は坪単価364万円、74.29㎡のお部屋が9000万円の場合は坪単価400万円です。

[14階までの4LDK]

Bタイプ 82.74㎡

・10000万円台中心

82.74㎡のお部屋が10000万円の場合は坪単価399万円です。

[15階以上 プレミアムフロア]

Hタイプ 75.83㎡

Iタイプ 83.48㎡

Jタイプ 82.13㎡

Kタイプ 78.18㎡

Lタイプ 81.72㎡

Mタイプ 72.15㎡

Nタイプ 71.60㎡

・10000万円~12000万円台中心

75.83㎡のお部屋が11000万円の場合は坪単価479万円です。

住戸表

各階平面図

プレミアムを除くと坪単価400万円ちょっとでしょうか。角住戸率が85%と高いため条件の良いお部屋ばかり、むしろ条件が極端に悪いお部屋がないタワーマンションのため致し方ない部分はありますが思っていたよりは高値での販売となりそうです。

広めのお部屋が多く投資としては厳しい価格となれば実需向けタワーマンションとなりますから住まう方には好条件となるでしょう。周辺の賃料相場を見てみるとパークタワー池袋イーストプレイスが㎡3500円ほど、アウルタワーが㎡4500円ほどとなっておりアウルタワーより高い賃料は難しい(新築プレミアムが剥がれると)ですから間をとって㎡4000円で計算すると70㎡で月額28万円で貸しに出すことができます。

プラウドタワー東池袋の70㎡は8000万円から9000万円ほどとのことですからローンだけで約23万円ほど。そこに管理費などを足しても予想賃料よりは安くなりそうですから賃料相場から見たときの予定価格というのはけして割高感はありません。とはいえ投資に向いているほどの利回りは期待できなさそうですから先に述べたように実需として買う分にはかなり魅力的なタワーマンションとなるでしょう。タワーマンションってどうしても投資的目線で見られがちですからね・・・プラウドタワー東池袋のようにレジデンス的な落ち着いたタワーマンションというのはとても希少性があります。

管理費などの維持費は未定でしたが内廊下、エレベーター3台(内1基は自転車置き場用)、各階ごみ置き場となればお安くはならないでしょう。ただ高価格帯マンションですから気にする方は少ないのではないでしょうか。

自転車置き場は1階と2階に分かれているためエレベーターが設置されていますがウォークスルーエレベーターのためとても使いやすいでしょう。

駐車場はタワーパーキングが主となり合計で40台、設置率としては約3割です。

住戸階へ向かうエレベーターは分速105mとなっており20階建てとしては十分な早さです。1台あたり66戸となっておりタワーマンションの割にはエレベーター待ちの心配も少ないでしょう。

共用施設はとくにありませんがエントランスホール(ラウンジ)が2層吹き抜けになっており開放感、高級感があります。

専有面積の広さもそうですし4面接道、南東方向は低層住宅メインの文京区、建物背中側も造幣局跡地の防災公園と立地的にもゆとりがあります。そしてゆとりだけでなく将来性もあると。価格はお安くなくとも長い目で見るとけして大きな値崩れもなく、お部屋の広さもありますから永住目線の方にはとても魅力的なタワーマンションと言えるでしょう。

プラウドタワー東池袋という名前ではありますが個人的にはレジデンスと付けても良いのではないかと言うくらい落ち着いた雰囲気のあるタワーマンションです。

マンションギャラリーも訪問予定ですので再度記事化いたします!

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