今回ご紹介するのはグランドメゾン浅草花川戸です!

[物件概要]

売主:積水ハウス
設計:別所浩司建築研究所
施工:日本建設
価格:未定
専有面積:40.52㎡・50.46㎡
総戸数:25戸(事業協力者住戸3戸含む)
規模:14階建て

交通:
東武スカイツリーライン「浅草」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩4分
都営浅草線「浅草」駅徒歩7分

所在地:東京都台東区花川戸1丁目
竣工予定:2022年6月

駐車場:1台
バイク置場:1台
自転車置場:25台

地図はこちらです↓

画像出典:グランドメゾン浅草花川戸公式HP

浅草駅から徒歩3分(メイン使いとする方が多いであろう銀座線で徒歩4分)、江戸通りに面していますからとてもわかりやすい道のりです。

建設地は江戸通りだけでなく隅田公園側の助六夢通りにも面しておりエントランスが2wayとなっています。朝急いでいる際は江戸通りへ出てサクッと駅へ、帰宅時は隅田公園を歩きスカイツリーを眺めながら歩くのも良いでしょう。夜遅い時間になってしまっても江戸通りは交通量も多く安心しやすいですから2つの道のりを使い分けることができます。

浅草でも浅草寺側が好きでそちらを駅との行き来で通りたいとなればザ・パークハウス浅草などのほうが合ってきますが隅田公園から隅田川とスカイツリーを感じたい方には今作の立地のほうが合ってきます。

建設地周辺は土地が細かく分かれて小さ目のビルが多く、スカイツリーラインの線路も超えなくてはならないなどやや雑多な感じはありますが駅近ですから割り切りやすいでしょう。

隅田公園に面していますから低層階でも隅田公園、隅田川、そしてスカイツリーと素敵な眺望となります。公式HPもザ・眺望推しです。

バルコニー目の前の隅田公園では工事がおこなわれていますが東京メトロの変電所建設に伴い脱出口が設けられます。背の高い建物ではないですし、植栽も戻ってきますからちょいと気になるのは工事中だけです。南側では同じく東京メトロの変電所関連のビルが建設中で高さ約25mですからマンションの8階、9階相当です。主開口部側ではないですからあまり気にしなくて良いでしょう。

外観デザインは4階以上のリビング部分をせり出させたうえで窓面をL字のダイレクトウィンドウとしてデザイナーズマンション感を出しつつも基壇部は落ち着いた色合いに豊かな植栽&石積みと積水ハウスらしいものとなっています。メインエントランスは隅田公園側となります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※維持費も予定

Aタイプ 1LDK 40.52㎡ 管理費(月額)20300円 修繕積立金(月額)6100円
3階 6000万円台 坪単価489万円

Arタイプ 1LDK 40.52㎡ 管理費(月額)20300円 修繕積立金(月額)6100円
3階 6000万円台 坪単価489万円

Bタイプ 2LDK 50.46㎡ 管理費(月額)25200円 修繕積立金(月額)7600円

画像出典:グランドメゾン浅草花川戸公式HP

6階 7500万円台 坪単価491万円
8階 7700万円台 坪単価504万円
11階 8200万円台 坪単価537万円

Brタイプ 2LDK 50.46㎡ 管理費(月額)25200円 修繕積立金(月額)7600円
8階 7600万円台 坪単価497万円
11階 7900万円台 坪単価517万円

平均坪単価は約500万円です。

1階に住戸はなく2階に地権者住戸が2部屋、3階に1LDKが2部屋あり4階から13階は2LDKが1フロア2部屋、最上階は地権者住戸が1部屋あります。

3階まではがっつり電線が被ってきますからこのマンションの魅力を求める方にとっては4階以上がおすすめです。(4階だとちょいと下向くと電線近そうなため個人的には5階推し)

総額帯異なるとはいえ3階の1LDKに6000万円出すなら4階以上に7500万円出したほうが確実に満足度高いことでしょう。

せっかく上にいくなら南面の窓も抜ける階のBタイプはさらに魅力が大きくなります。洋室の角窓は不透明の網入りですから隣のビルより背が高いメリットが薄いのですがせり出した部分の角窓(2面あり1面は透明です)からも南方向の眺望が現状では楽しめます。ただ、真正面ビューがウリですから第一期では価格抑えめの5階辺りに人気が集中しそうです。

BタイプとBrタイプ(反転タイプ)ですがダイレクトウィンドウ部分と隣の建物の被り具合が薄くなるBタイプのほうがやや単価盛っていますがこのくらいの差のまま正式価格となるならばBタイプに人気が集中しそうです。

間取りに関してはとにかく眺望を楽しんでもらうために設計されています。

キッチンは壁付けのL字です。一般的にウケの良いカウンターキッチンにもできたわけですがあえての壁付けです。その理由はリビング扉を開けた際にキッチンが目に入らないようにするためです。とにかく眺望を感じていただきたいと。

そしてL字キッチンですからキッチン自体は広いのですがあえての2口コンロ&小さいシンクです。コンロとシンクを小さくすることで家電を置くスペースをかなり広く取ることができます。さらには食洗機もありません。そのスペースを収納として、壁付けがゆえに大きな上部吊戸棚を設置できています。これは食器棚を買わなくて済むようにするためです。

さらには標準でリビングダイニングはダウンライトとしています。シーリングさえも目に入らないようにと(笑)

さらにさらにリビングには天カセが標準装備されるのですがあえてキッチン側に設置しています。マンションにもよりますがリビングの窓側に天カセとすることも多いのですが今回は窓側の窓面と天井高を高くしたいため手前側にもってきています。

リビングのダイレクトウィンドウは立ち上がりが50cm弱、カウンターは天然石が標準、そしてそこから天井まで2mの窓とすることで座っていても立っていても眺望を楽しめるものとしてくれています。もちろんせり出させている手前の部分は下がり天井となり、2100mmまで下がるのですがこのマンションにお住まいの方は窓側で生活することが多いでしょうからせり出させた部分を2500mmのフラット天井&ダウンライトにしたというのはとても素晴らしい設計だと感じます。

ダイレクトウィンドウはL字となっており開放可能(プリーツ網戸あり)な角の2枚窓のみ網入りのガラス(消防法の関係)ですがその他はすべて透明ガラスです。全戸角住戸で内廊下ながらも行燈部屋はありません。

窓を開けていれば東武線の走行音も聞こえては来るでしょうけどもあのゆっくり走る走行音はむしろ眺望を楽しむことの味付け材料となりそうです。スカイツリーの手前に首都高も走りますから動くものも目に入るため楽しそうですね。

江戸通り側の洋室は柱の食い込みがあるもののウォークインクローゼットも廊下との扉も引き戸としておりダブルベッドも容易に置けます。西日も入る明るい寝室とできそうです。リビング横の洋室はテレワーク部屋にちょうど良い広さでしょうか。

室内の設備仕様としてはディスポーザーも食洗機もありませんがキッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト(サイズは1416)、廊下床タイル、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりに充実しています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。5階から8階はキッチン側の天井高が2450mmと9階以上より5cm高くなります。窓はしっかりとLOW-Eです。

周辺相場を確認しましょう!

・シティハウス浅草ステーションコート 2005年築 駒形2 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・ウィルローズ蔵前リバーサイド 2012年築 蔵前1 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約350万円

・ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス 2013年築 柳橋2 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約400万円

・ルフォン蔵前ザ・レジデンス 2020年築 蔵前2 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約410万円

上記相場からグランドメゾン浅草花川戸の将来価値を予想すると

Bタイプ 2LDK 50.46㎡ 6階 7500万円台(新築時) → 6600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は1台のみで屋内平置き、駐輪場は屋内で設置率100%です。

管理費は㎡単価月額約500円、小規模で内廊下、駐車場が少ないということが大きく影響してかなり重たい単価です。

建設地

【住むレーション】

[スカイツリーライン けごん7号]

浅草 8:00発(始発)
とうきょうスカイツリー 8:02着
北千住 8:11着
春日部 8:32着
栃木 9:08着
新鹿沼 9:23着
下今市 9:39着
東武日光 9:47着

[銀座線]

浅草 8:00発(始発)
田原町 8:01着
稲荷町 8:03着
上野 8:05着
上野広小路 8:07着
末広町 8:09着
神田 8:11着
三越前 8:12着
日本橋 8:14着
京橋 8:16着
銀座 8:18着
新橋 8:21着
虎ノ門 8:23着
溜池山王 8:25着
赤坂見附 8:27着
青山一丁目 8:30着
外苑前 8:31着
表参道 8:33着
渋谷 8:35着

[浅草線]

浅草 7:23発
本所吾妻橋 7:24着
押上 7:26着
青砥 7:34着
京成高砂 7:37着
東松戸 7:46着
新鎌ヶ谷 7:52着
千葉ニュータウン中央 7:59着
印旛日本医大 8:06着
成田湯川 8:13着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:32着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:35着

浅草 7:23発
東日本橋 7:26着
日本橋 7:30着
新橋 7:35着
大門 7:36着
三田 7:39着
泉岳寺 7:41着
品川 7:44着
京急蒲田 7:57着
羽田空港第3ターミナル 8:03着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:06着

日常の買い物としては松屋、マルエツプチ、オオゼキなどがありますがROXは徒歩11分などエリア内の分譲マンションとしては特別便利というわけではありません。ただ、自転車であればOKストアまで一直線です。

通学校の浅草小学校へは徒歩3分と近いですが面積帯からして子育てファミリーはほぼいないかと思います。

【総評】

便利な銀座線の始発駅浅草駅まで徒歩4分、グランドメゾンブランドのしっかりとした分譲マンションというだけでも価値はあります。ただ、眺望代ががっつりと乗っかっていることは確かです。

もしも江戸通りの向かい側であったり、同じ花川戸アドレスで駅距離も同じくらい、スカイツリーは見えるけどパーク&リバーサイドではないから建物の先に見えるくらいという立地であったならばいくらだったでしょうか?

おそらく坪単価400万円台前半だったのではないでしょうか。

つまり、坪単価420万円とすると眺望代は坪単価80万円ということになります。2LDKでざっくり1200万円ほど。35年ローンにすると毎月3万円ちょっと。そこに価値を見出せるかどうかでしょう。

一日1000円払って素敵な眺望を楽しめることに価値を感じるならば満足度としてはお釣りがくるレベルでしょう。

逆に「隅田公園に来れば似たような眺望楽しめるじゃん」と思う方はパーク&リバーサイドではない物件にしたほうがコストパフォーマンスが良いでしょう。記事作成時点で販売中だとブランズ浅草寿がわかりやすいですね。平均坪単価415万円ほどです。

坪単価500万円はめちゃ高いわけですが眺望を重視する方にとっては「ただ眺望が良いマンション」ではなく「眺望を楽しむためにつくられたマンション」ということでドハマりすることでしょう。

動画もご覧ください!

■グランドメゾン浅草花川戸 建設地周辺レポート・マンションギャラリー見学後のファーストインプレッション

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