パークシティ高田馬場　予定価格と間取り②　新宿サロン訪問

今回ご紹介するのはパークシティ高田馬場です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：佐藤工業
価格：未定
専有面積：36.01㎡～127.52㎡ ※一部住戸にはトランクルーム面積0.30㎡～1.44㎡を含む
総戸数：325戸
規模：13階建て

交通：
JR山手線「高田馬場」駅徒歩7分
東京メトロ東西線「高田馬場」駅徒歩7分
西武新宿線「高田馬場」駅徒歩8分

所在地：東京都新宿区高田馬場4丁目
竣工予定：2025年5月下旬
引き渡し予定：2025年5月下旬

駐車場：機械式72台 平面5台　※平面式駐車場に身障者用駐車場1台含む
駐輪場：378台
バイク置場：7台

地図はこちらです↓

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

前回の記事にて建設地、ランドスケープを語っておりますが新宿サロンにて予定価格やランニングコストの案内を受けてきましたのでそちらを中心に共有いたします！

今作はタワー棟(と言っても13階建てです)と板状棟(7階建て×2、5階建て×1)の4棟構成となるのですが前室ありの各階ごみ置場は計2ヵ所ありどの棟を購入しても使うことができます。タワー棟のみ内廊下となるため各階ごみ置場×内廊下を求めるなら1棟、各階ごみ置場があれば外廊下でもOKとなればどの棟も検討することができます。

メールコーナーは2ヵ所、エレベーターは3ヵ所(3基・分速90m×1 分速105m×2)、屋内駐輪場(設置率約116%)、立派な車寄せと地下駐車場、パークシティだけども公開空地ではなくセキュリティ内の中庭、驚くほど広い屋上テラスなど豪華であることはもちろん広い敷地を効率よく回れる動線も考え込まれたものとしてくれています。

地下駐車場は昇降横行式の機械式が主でサイズ感に関しては全幅1850mmのパレットもあるなど車にこだわる方からは少々厳しく見えそうではあります。

・全長5050mm/5300mm×全幅1850mm/1950mm×全高1550mm/2100mm×重量2000kg/2300kg×最低地上高120mm

それでも地下駐車場で作業中も雨に濡れませんし住戸階へはエレベーターでダイレクトですから希望の区画さえとれれば満足度は高いでしょう。月額4万円前後を予定しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

［タワーレジデンス］

Ts82Cタイプ　3LDK　82.82㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

Ts68Dタイプ　3LDK　68.34㎡
3階　12500万円台　坪単価604万円
5階　12900万円台　坪単価624万円
8階　14200万円台　坪単価686万円

Ts127Aタイプ　4LDK　127.52㎡
13階　33000万円台　坪単価855万円

［ウエストレジデンス］

We70A2タイプ　3LDK　70.83㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

［サウスレジデンス］

Se66ARタイプ　3LDK　66.34㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

Ss73ARタイプ　3LDK　73.24㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

［イーストレジデンス］

EW58Dタイプ　2LDK　58.04㎡

画像出典：パークシティ高田馬場公式HP

平均坪単価(※)は約620万円です。　※階数や棟により単価差が大きいためいつも以上に参考程度で見てください

タワー棟の高層階は眺望の抜け感もあるとはいえプレミアムフロアというわけでもないですからなかなか高く感じますね…こういったお部屋は数戸しかないため高田馬場を愛する富裕層が数組いれば良いわけでかなり強気な印象です。一方でボリュームゾーンとなる70㎡前後のお部屋はとても現実的な価格設定でしょう。もちろん専有面積調整も相まって～ではありますが今の時代の新築マンションとしては特別高い印象はありません。

南向きの日当たりを優先するならタワーレジデンスかサウスレジデンス、日当たりよりも中庭ビューを優先するならウエストレジデンスかイーストレジデンスという選び方が基本になります。外向きの西向きと東向きのお部屋もけして条件悪いわけではないのですが選べる内は中庭ビューを選ぶ方ばかりでしょうから当初は販売しない予定とのことです。

中庭向きは向かいの棟とこんにちはになりますが距離は離れています。とはいえ中庭を楽しめるのは低層階なわけで私としては低層階のほうが割安感あるという印象でした。グランドレベルの関係で1階住戸が地下住戸のようになるため2階を選ぶとちょうど正面に緑がくることになります。

あくまで私が選ぶなら～ですが

・中庭ビュー2階の中央付近(南寄りだと自己日影が強くなり北寄りだとタワー棟が視界に入りやすくなる)
・中庭ビューの抜けない階に高いお金を出すなら南向きを選ぶ

となります。

具体的なタイプ名としてはウエストレジデンスのWe70A2タイプ(2号室or4号室)です。2階であれば坪単価550万円弱と価格抑え目なのですが中庭の緑と水景を楽しめる位置、メインエントランス・各階ごみ置場・エレベーター・階段どれも行き来しやすい距離感です。外廊下ですがサンドイッチ型のため屋内廊下風ですし、吹き抜けに面する部屋のため窓も多めです。主開口部は連窓でリビング横のウォールドアを開放すると広々2LDKとしても暮らすことができます。

間取りの種類は豊富です。下がり天井がしっかりとある間取りも少なくないためその辺りも気をつけつつ好みで選ぶべきです！！

設備仕様としてはディスポーザー、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子などけしてスペックが低いというほどではないのですが単価帯からすると水回り天板の豪華さや玄関電子錠などの今どき設備もないなどスペック面にこだわる方からすると物足りなさがあるでしょう。とくに3億など超高価格帯住戸からすれば価格とスペックが釣り合っていないですよね…(そういった方は新築リノベするくらいお金に余裕があるでしょうけども…)

管理費は㎡単価月額約368円、これだけ充実した共用部と豊かな植栽でこの単価は嬉しいですね～！！コストパフォーマンス高い水準でしょう！！

・70.83㎡の場合(月額)…管理費26070円　修繕積立金12250円

全国初のマンション内学童保育サービスに関してはその収益を管理費に含まず余剰金とするためもしも将来廃止されてもそれを理由に管理費が高くなることはありません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・スカイフォレストレジデンス　総戸数361戸　管理費㎡単価月額約310円

・プラウド高田馬場　総戸数135戸　管理費㎡単価月額約345円

・ブリリアシティ西早稲田　総戸数454戸　管理費㎡単価月額約300円

【総評】

富裕層ウケが良いという立地ではないですがパワーカップルウケはする立地ですからそのメインターゲットに焦点をがっつりと合わせてきています。

ディスポーザー、複数の各階ごみ置場やメールコーナー、屋内駐輪場や地下駐車場、多彩な共用施設を活かした学童保育サービス。時間を買うパワーカップルがメインターゲットだからこそストレスを感じさせない工夫が多くなっています。

パワーカップルの方がその収入を維持できるような立地、サービスを12000万円前後で提供しますよ～と。パワーカップルとなれば下手に物件価格を抑えて不便な場所で購入してしまうと現在の収入を維持することが難しくなってしまいがちです。その問題点を解決してくれるのがパークシティ高田馬場だという方も少なくはないでしょう。

目が肥えている方だと室内スペック、とくにお金では変えられないサッシ高などが気になってはきてしまうでしょうけども室内スペックを高くすれば価格も高くなってしまうわけでそのような点を気にしない限られた予算で時間を買うパワーカップル向けと考えれば違和感はないでしょう。

ただ、パワーカップルからすると『駅徒歩7分』が遠くはないけど近くはないとなりがちですからパークタワー西新宿のようにサクサクっと売れる系ではないと思います。(パークタワー西新宿も駅距離はそれほど変わりませんがあちらはタワマン好きが買うためターゲット層も異なる)

更新記事　→　パークシティ高田馬場　第一期の価格と間取り　平均坪単価約620万円

動画もご覧ください！

■パークシティ高田馬場　新宿サロン訪問後のファーストインプレッション

■パークシティ高田馬場　建設地周辺レポート

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