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今回ご紹介するのはドレッセ洗足池です！
［物件概要］※定期転借地権(借地期間2070年2月28日まで(解体期間含む))
売主：東京急行電鉄
施工：鉄建建設
価格：4990万円～8790万円
専有面積：61.33㎡～83.50㎡
総戸数：33戸(事業協力者住戸2戸含む)
規模：5階建て（建築基準法上は地上4階地下1階建て）
交通：東急池上線「洗足池」駅徒歩2分
所在地：東京都大田区上池台二丁目
竣工予定：2019年5月上旬
管理費(月額)17200円～23400円
修繕積立金(月額)9600～13000円
地代(月額)10900～14800円
駐車場：7台（平置き式6台、車椅子使用者用駐車場1台含む）
バイク置場：4台
自転車置場：66台（スライド式）
地図はこちらです↓
画像出典：ドレッセ洗足池公式HP
ドレッセたまプラーザテラス、ドレッセ市が尾 ザ・フロントに続くドレッセブランド3件目の定期借地権(以下、定借)となります。
ドレッセたまプラーザテラスに関しては定借でありながらも新築時よりも2000万円前後値上がりしています。結局のところは立地が良ければ定借でも資産性があるということです。
ドレッセ洗足池に関しても駅徒歩2分と好立地となります。駅からは完全フラットな道のりではありませんが緩やかな傾斜ですからさほど気にならないでしょう。駅前には小さめではありますがスーパーマーケット、ドラッグストアなどがあります。
もともとは病院があった場所です。土地の持ち主さんは個人ですから定借においては一番気になる部分(個人よりは大企業やお寺などのほうが安心できる)ですが東急電鉄が間に入ってくれるため個人との契約ではありません。
地主さん⇔東急⇔購入者
という形となりますから地主さんにとっては購入者とのやりとりがなく、購入者として見れば売主である東急とのやりとりですから安心と言えるでしょう。
緩やかな南傾斜で前面が道路のため日当たりは良いのですが眺望が抜けるお部屋は最上階くらいです。また、目の前(現在マンションギャラリー)となっている土地がそこそこ大きく「ここにマンション建っちゃいそうだな～」と現地調査で感じたのですが営業さんによるとこの土地はドレッセ洗足池と同じ地主さんとのこと。
地主さんはドレッセ洗足池の最上階に入居しますから仮に目の前の土地にマンションを建設したら自らのお部屋からの眺望にも若干は影響が出ますし、あくまで気持ちの問題ではありますが低層階購入者にも申し訳ないという気持ちになってしまうことでしょうからマンション建設の可能性は低いと言えるでしょう。おそらくですが駐車場として運営していくのではないかなぁ～と思える土地です。
傾斜地ですがそのような土地の工事を得意とする鉄建建設が施工主というのもいいですね。
建設地の西側には洗足流れがあり桜の木が続いています。もともとは建設地横だけ桜の木がなかったのですが東急が大田区と協議して桜の木を植えることとしたそうです。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［南西向き］
Aタイプ 2LDK 62.80㎡
2階 5540万円 坪単価291万円
3階 5690万円 坪単価299万円
［南東向き］
Dタイプ 3LDK 73.52㎡
4階 6690万円 坪単価300万円
Eタイプ 2LDK＋S 72.61㎡
3階 6470万円 坪単価294万円
Fタイプ 3LDK 73.29㎡
2階 6430万円 坪単価290万円
3階 6530万円 坪単価294万円
4階 6680万円 坪単価301万円
Gタイプ 2LDK 62.46㎡
2階 5650万円 坪単価299万円
4階 5840万円 坪単価309万円
Hタイプ 3LDK 71.54㎡
画像出典：ドレッセ洗足池公式HP
4階 6460万円 坪単価298万円
Iタイプ 3LDK 74.11㎡
2階 6790万円 坪単価302万円
Lタイプ 2LDK 61.33㎡
5階 5960万円 坪単価321万円
［東向き］
Jタイプ 2LDK 61.38㎡
画像出典：ドレッセ洗足池公式HP
平均坪単価としては約300万円です。
まぁこの立地でこの単価なら売れそうですね。
ただ維持費はかさみます。
例えば71.54㎡では
管理費：20000円
修繕積立金：11200円
インターネット：2808円
地代：12700円
解体準備金：5900円
合計で52608円とそこそこ目が痛いですね。
小規模ということでもともとコスパは悪く、かつ50年定借のため解体準備金の月割りもまぁまぁな額です。
設備仕様に関しては一般的なマンションではオプションとなるものが標準で採用されています。例えばキッチン天板天然御影石、ガラストップコンロデリシア、浴室フラットライン照明、三面鏡枠付き、洗面天板Qストーン＆陶器ボウル、ミストサウナ、全自動お掃除トイレアラウーノiなどなど。マンションでアラウーノは珍しいですね。
お風呂は酸素美泡湯といって酸素を含んだ泡が出てきます。
総戸数33戸でありながらもディスポーザーを採用しています。
私の大好きな逆梁アウトフレーム工法のハイサッシ(2.4mサッシ、天井高は2450mm)でバルコニー隣戸境はコンクリートとなっています。
ハイサッシ、大好きです！
逆梁のため隣戸境はコンクリートがメインです！！
建築コストが上がっていることもあり逆梁はあまり見なくなりましたね～。逆梁アウトフレーム工法のハイサッシだと外から見た時の高級感も違います。デメリットとしては室内で座った目線に梁(バルコニー部)がきてしまうことですがもともと眺望推しのマンションではないですから気にならないでしょう。(逆梁アウトフレーム工法のハイサッシの場合はバルコニーを手すりやガラスパネルにできないため)
細かい部分ですがバルコニー上部を木目調の塗装としているのもポイント高いです。
小規模ながらも1階部分には和テイストのラウンジを設けています。ごみ置き場も前室がありますし、エレベーターホールもクランクインさせて表から見えないようになっています。
1階と最上階のみが内廊下でその他の階は外廊下です。
駐車場はリングシャッター付ですべて平置き(一部の区画でターンテーブルは必要ですが)と魅力あるものとなっています。ただし設置率は約20％と駅近とはいえ若干抽選になりそうではあります。
周辺相場を確認しましょう！
・セザール第2洗足池公園 2000年築 洗足池駅徒歩2分 新築時の坪単価約245万円 直近売り出し事例なし
・グランフォート洗足池 2005年築 洗足池駅徒歩1分 新築時の坪単価約245万円 直近売り出し事例なし
・ハイコート洗足池 2013年築 洗足池駅徒歩6分 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約350万円
・洗足池エコヴィレッジ 2014年築 洗足池駅徒歩4分 新築時の坪単価約345万円 直近売り出し事例なし
中古の動きが少ないエリアのため売り出し事例がほとんどありませんが築浅で坪単価300万円、築20年近くでも坪単価200万円ほどで動くであろう相場です。ハイコート洗足池は洗足池公園の真横のため別格と言えます。
上記相場からドレッセ洗足池の将来価値を予想すると
Hタイプ 3LDK 71.54㎡ 4階 6460万円(新築時) → 5500万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
【住むレーション】
［池上線］
洗足池 8:00発
五反田 8:12着
洗足池 8:03発
蒲田 8:18着
池上線は複数の駅でリニューアル工事が進むなど東急電鉄が力を入れている路線です。マイナー感はありますが都心、川崎、横浜、羽田空港へアクセスしやすいためまさに穴場感があります。
【総評】
定借の場合は営業さんがメリット・デメリットをどのように伝えられるかも気になるところですが今まで見学した定借物件で一番わかりやすかったですね。営業さんのお話はもちろん用意してある資料も素晴らしい。
手前味噌な感じで大変申し訳ないのですが週に2～3件くらいモデルルームに訪問しているともともとの物件力と見せ方(豪華さなどはもちろん営業さんの対応、置いてある資料の説得力)などでこの物件売れるわ～。もしくは売れないわ～。というのがだいたいわかります。そしてだいたい当たります。
一番最悪なのは物件力もないのに営業さんもダメなパターン。
もちろん担当になる営業さん次第ですが一人いまいちな方がいると他もいまいちなことが多いです。不思議です(笑)リーダー次第なのか？
ドレッセ洗足池に関してはもともとの物件力はあるものの50年という短い定借ですから不安点が多いことはたしかですがそのメリット・デメリットをしっかりと説明できていたのでこれは売れますね。もの凄い売れ行きということはなくとも手こずることはないはずです。竣工が近いため竣工前完売は絶妙なラインですが残ったとしてもごく僅かでしょう。
ドレッセ洗足池に関しては企画・設計した方のふり切り方が尖っていたのが印象的でした。
実際にそうかはわかりませんが、「50年定借はきついよなぁ～。販売するには大きなデメリットだ。マイナー路線だけに集客も厳しい。だったら歩留まりを上げるために文句を言わせない外観・設備仕様にしよう。」こんな感じなのかなぁ～と。
見学した感想としてはこちとら「参りました・・・」というスペックだったので定借さえ気にしなければむしろありだなと。
50年定借と聞くと若い世代にはデメリットでしかないように思いがちですがむしろ若い人にこそ人気が出るのではないかと。駅からは近いですし都心、川崎、横浜、羽田空港へアクセスしやすい。小学校・中学校も近く落ち着いた住環境。価格は定借ならではの魅力があり70㎡超えのお部屋が6500万円前後。
50年と終わりがわかっている分、人生設計が途中でしやすいですから良い消費として割り切ればデメリットではなくなります。所有権マンションと違い50年間の長期修繕計画が組まれていますから将来の負担も読みやすいでしょう。(建て替え問題などが発生しない)
個人的には大規模マンション派ではありますが欲しいと思えましたね。
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