今回ご紹介するのはクレヴィアタワー大井町 THE RESIDENCEです！
［物件概要］
売主：伊藤忠都市開発 三菱地所レジデンス
施工：東急建設
価格：未定
専有面積：21.41㎡～75.02㎡
総戸数：138戸（内、販売対象外住戸32戸、店舗2戸）
規模：地上21階・地下1階建て
交通：JR京浜東北線「大井町」駅徒歩5分 りんかい線「大井町」駅徒歩6分 東急大井町線「大井町」駅徒歩6分
所在地：東京都品川区大井一丁目
竣工予定：2020年6月末日
駐車場：31台（機械式30台、身障者用駐車場1台）
自転車置場：158台（2段式下部スライドラック151台、平置き7台）
ミニバイク置場：14台
地図はこちらです↓
画像出典：クレヴィアタワー大井町 THE RESIDENCE公式HP
大井町駅から徒歩5分、駅からの道のりは歩道も整備された大井町駅前中央通りを通る形になります。大井町駅前中央通りは車の通行量がとても少なく、頻繁に歩行者天国として地域の催し物を開催するなどしています。シティータワー大井町と同じく西側が15m規制のあるエリアですから低層階を購入したとしても西側であれば半永久眺望が確保されます。
大井町駅周辺ではJR運営のスポーツ施設(2021年までの暫定営業)が建設中であるなど今後の発展も期待できるわけですがリニア開業や山手線新駅の開業が実現した際にも電車ですぐの距離となるためその恩恵を十分受けることができます。今現在でも商業施設が数多く点在しており、交通面においても山手線の東側、西側どちらにもアクセスしやすく、さらにはお台場や自由が丘、二子玉川など休日に出かけたい場所へも近い距離となりますから大井町に住んで困ることはないであろうというレベルです。
今後のマイナス要素としては飛行機問題ですね。風向きや時間などで制限されるため朝から晩までということはなく一定の条件が重なった時の夕方以降がメインとなりますが羽田へ着陸する飛行機が大井町駅周辺の上空を通過します。それもあってか窓面はT-3サッシを採用しています。
これに関しては読者様からもよくご質問があります。マイナス材料であることに変わりはないですがそこまで音が気になるなら一体どこに住むのですかとは思ってしまいますね。。。無音のところってあるのでしょうか。まったく関係ない人達が「飛行機が通るから買ってはいけない！！」みたいに煽っているのを真に受ける必要もないと思うんですけど。ものすごく静かなところに住めば今度は猫ちゃんの鳴き声が聞こえてきますがそれに対しても「うるさい！！」と言うのでしょうかね。
ただしマイナス材料であることに変わりはありませんから納得してから購入する必要があります。
最近では品川区を教育環境重視目線で選ばれる方も増えてきましたね。学区制の廃止(2000年度に全国で初めて「学校選択制」を導入・小学校は4ブロックで中学校は自由)や小中一貫などに力をいれていますから人気なのも頷けます。私の相談者様でも教育環境と交通利便性をどちらも得られる品川区で探しているという方が多くいらっしゃいます。
シティタワー大井町と比較される方は多いでしょうから2物件を比べて見ると
・シティタワー大井町は共用施設が充実しているがクレヴィアタワー大井町にはエントランスホール横のラウンジ以外は共用施設なし
・どちらも内廊下であるがクレヴィアタワー大井町には各階ごみ置き場がない
・シティタワー大井町は24時間有人管理＆コンシェルジュサービスありだがクレヴィアタワー大井町は管理人日勤勤務のみでコンシェルジュサービスなし
・管理費はクレヴィアタワー大井町のほうが㎡あたり90円ほどお安い(70㎡換算約6000円)
・物件価格はクレヴィアタワー大井町のほうが坪単価20万円ほどお安い(70㎡換算約400万円)
戸数が違いますから当然と言われればそれまでですが性格がまったく異なるためご自身に合うほうを選ぶのがよろしいかと思います。同じような条件のマンションがエリア内で競合すると当然ながら迷いますが今回はまったく性格が違うためどちらかの判断がしやすいでしょう。
建設地
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
［西・北向き］
Fタイプ 3LDK 71.65㎡
7階 8800万円台 坪単価406万円
［南・西角住戸］
Eタイプ 3LDK 75.02㎡
画像出典：クレヴィアタワー大井町 THE RESIDENCE公式HP
20階 10300万円台 坪単価453万円
［南向き］
Dタイプ 3LDK 68.81㎡
7階 8400万円台 坪単価403万円
［南・東角住戸］
Cタイプ 3LDK 71.67㎡
7階 8700万円台 坪単価401万円
［東向き］
Iタイプ 1LDK 33.99㎡
5階 4600万円台 坪単価447万円
Hタイプ 1LDK 33.00㎡
5階 4500万円台 坪単価450万円
Kタイプ 1R 21.41㎡
2階 3200万円台 坪単価494万円
Bタイプ 3LDK 65.52㎡
13階 7900万円台 坪単価398万円
20階 8400万円台 坪単価423万円
［東・北角住戸］
Gタイプ 2LDK 45.53㎡
5階 5700万円台 坪単価413万円
Aタイプ 2LDK 45.46㎡
画像出典：クレヴィアタワー大井町 THE RESIDENCE公式HP
20階 6300万円台 坪単価458万円
平均すると坪単価410万円ほどとなりそうです。シティタワー大井町は坪単価430万円ほどです。
～クレヴィアタワー大井町～
管理費：㎡あたり約215円
修繕積立金：㎡あたり約99円
～シティタワー大井町～
管理費：㎡あたり約303円
修繕積立金：㎡あたり約99円
クレヴィアタワー大井町は45㎡台の次に広いお部屋が65㎡台となるため55㎡くらいで7000万円以内という条件で探している人には当てはまるお部屋がありません。45㎡台で2人というのも可能ではありますがちょいと狭いですね。
シティタワー大井町に関しては第一期が坪単価420万円ほどで今現在が坪単価430万円ほどですからシティタワー大井町の第一期に近い販売価格となっています。
周辺の分譲マンション相場を確認しましょう！
・ブリリア大井町ラヴィアンタワー 2012年築 大井町駅徒歩5分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約360万円
・シティタワー大井町 2019年7月竣工予定 大井町駅徒歩4分 新築時の坪単価約430万円 新築販売中
周辺相場から考えられるクレヴィアタワー大井町 THE RESIDENCEの将来価値としては
Eタイプ 3LDK 75.02㎡ 6階 9300万円台(新築時) → 7600万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想となりますので参考までにお願いいたします。
周辺の賃料相場を見ると新築時で㎡4000円、築浅時で㎡3700円くらいであれば借り手は付きそうです。
地権者住戸は狭めのお部屋が主となるため最上階はすべて分譲されます。隣の土地の容積も使えているため敷地の広さの割には背の高い建物となりセットバックもしっかりとしていますからゆとりある暮らすための落ち着いたタワーマンションとなりそうです。
設備面ではディスポーザー、食洗機、キッチン天板＆洗面台天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、ハンズフリーシステム(専有部玄関を除く)など単価なりの仕様となっています。
基本天井高は2600mm、ワイドスパン住戸や角住戸が多いため全体的に開放感のあるお部屋が多くなります。
各階ごみ置き場はありませんが地下1階にごみ置き場があるためエントランスホールに臭いが漏れるなどの心配はありません。ただし1階でごみ置き場へ向かう専用のエレベーターに乗り換える必要があるため若干面倒ではあります。(住戸階へ向かうエレベーター1台はそのまま地下1階へも行けます)
また31階建てでありながら住戸階へ向かうエレベーターの速度が分速105mとなっており少し遅いのは気になりました。ただ2台あるため1台あたり69戸と戸数に対しては十分ありますし、無理に速いものにすれば維持コストが跳ね上がりますから良い選択かと思います。
駐車場は合計31台で身障者用を除くとすべてタワーパーキングとなります。この立地で31台あれば十分と言えるでしょう。月額28000円前後の予定です。
シティタワー大井町と同じく1Rにはディスポーザーが付かないなど設備仕様が異なります。
外観に関してはレーモンド設計事務所を起用しており低層階と最上階で色合いを変えるなどデザイン性ある建物となっています。
シティタワー大井町と同じく免震構造です。
【住むレーション】
［京浜東北線］
大井町 8:02発
品川 8:05着
東京 8:18着
大井町 8:02発
川崎 8:12着
横浜 8:26着
［りんかい線］
大井町 8:02発
渋谷 8:13着
新宿 8:19着
池袋 8:25着
［大井町線］
大井町 8:08発
自由が丘 8:19着
二子玉川 8:27着
【総評】
坪単価400万円を超えてきますから一般的なサラリーマン層には容易に手が届く価格でもなく、大井町駅周辺は富裕層もしくはパワーカップル向けの価格帯になってきていますね。
周辺の築浅中古が坪単価360万円ほどで動いているためそこまで割高感はありませんし(今の相場では・・・。)、ワイドスパンや角住戸など好条件の間取りが多いのは魅力に感じました。
45㎡台のお部屋も無駄がなく少しの窮屈感(2.9畳の洋室は衝撃的ではありますが・・・)を我慢できれば二人でも住める効率の良い間取りです。
西方向に窓面がある場合6階あたりのお部屋でも半永久眺望となりますから圧迫感のあるお部屋が少なくなっています。
主幹事が伊藤忠ということもありカラーセレクトなど選べるものも多く、新築としての楽しみも得られます。管理会社も伊藤忠系列となります。
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～2018年11月29日追記～
先着順販売概要
販売戸数：15戸
間取り：1LDK・3LDK
専有面積：33.00㎡～75.02㎡
販売価格：4438万円～10378万円
最多価格帯：8000万円台（2戸）・9000万円台（2戸）（100万円単位）
管理費（月額）7400円～16900円
修繕積立金（月額）3300円～7500円
駐車場：31台（機械式30台 事業協力者用4台含む、身障者用駐車場1台）［月額：27000円～30000円］
自転車置場：158台（2段式上段ラック58台、下段スライドラック93台、平置き7台）［月額：200円～500円］
ミニバイク置場：14台［月額：2000円］
［西・北向き］
Fタイプ 3LDK 71.65㎡
6階 8798万円 坪単価405万円
14階 8958万円 坪単価413万円
18階 9068万円 坪単価418万円
［南・西角住戸］
Eタイプ 3LDK 75.02㎡
画像出典：クレヴィアタワー大井町 THE RESIDENCE公式HP
15階 9898万円 坪単価436万円
［南向き］
Dタイプ 3LDK 68.81㎡
19階 8898万円 坪単価427万円
［南・東角住戸］
Cタイプ 3LDK 71.67㎡
14階 9158万円 坪単価422万円
15階 9188万円 坪単価423万円
［東向き］
Hタイプ 1LDK 33.00㎡
6階 4438万円 坪単価444万円
Bタイプ 3LDK 65.52㎡
14階 8018万円 坪単価404万円
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