今回ご紹介するのはアトラス品川中延です！
［物件概要］
売主：旭化成不動産レジデンス 首都圏不燃建築公社
施工：長谷工コーポレーション
価格：3700万円台～10500万円台
専有面積：33.45㎡〜87.05㎡
総戸数：195戸（非分譲住戸72戸含む）
規模：地下1階、地上13階
交通：
東急池上線 「荏原中延」駅徒歩4分
東急大井町線「中延」駅徒歩10分
都営浅草線「中延」駅徒歩11分（A3出口）
所在地：東京都品川区中延二丁目
竣工予定：平成31年2月下旬
駐車場：43台（機械式42台、車いす用1台）
自転車置場：300台
バイク置場：23台
地図はこちらです↓
画像出典：アトラス品川中延公式HP
関東大震災の復興住宅として建設された同潤会住宅の建て替え事業となります。
東京都が取り組む「木密地域不燃化10年プロジェクト」の一環のため利益重視の事業でない点も注目ポイントです。
最初にデメリットからお伝えしておくとディスポーザーがありません。これは私の勝手な推測ではありますが地権者の声が強く反映されているように感じました。地権者の方からするとディスポーザーを設置して管理費などが上がるよりも設備は豪華にせず、共用施設などもいらないから維持費を安くしてほしいという声があったのではないでしょうか。推測に過ぎませんが私にはそうとしか考えられません。
主な共用施設も中庭、パーティルーム兼防災拠点となるフリースペースと少なめです。かまどベンチ、簡易トイレ、非常用発電機などを敷地内に設けたりと防災機能を充実させることを第一に考えられていますね。
画像出典：アトラス品川中延公式HP
外観には力が入っておりタイル貼りメイン、共用廊下も格子ではなくガラスにするなど高級感があります。周辺には戸建て住宅が多くなっており採光がよく眺望の抜け感もあるお部屋が多くなっています。
周辺の買い物施設ですが荏原中延駅前に小さめの東急ストアがあります。今時のお店も多くあり人で賑わっている武蔵小山商店街パルム、戸越銀座商店街、昔ながらのお店が多くのんびりとした雰囲気のなかのぶスキップロードなどなど日常の買い物に困ることはない立地条件です。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
［西向き］
W-1タイプ 40.75㎡ 角住戸
2階 4600万円台 坪単価373万円
W-2タイプ 45.21㎡
4階 4900万円台 坪単価358万円
W-4bタイプ 33.45㎡
3階 3700万円台 坪単価365万円
W-6タイプ 68.39㎡
1階 6900万円台 坪単価333万円
4階 7100万円台 坪単価343万円
W-7タイプ 59.23㎡
3階 6100万円台 坪単価340万円
6階 6300万円台 坪単価351万円
W-8タイプ 70.03㎡
1階 6900万円台 坪単価325万円
4階 7200万円台 坪単価339万円
7階 7300万円台 坪単価344万円
［南向き］
S-3タイプ 65.52㎡
1階 6700万円台 坪単価338万円
4階 6900万円台 坪単価348万円
6階 7000万円台 坪単価353万円
9階 7100万円台 坪単価358万円
S-4タイプ 68.38㎡
1階 7000万円台 坪単価338万円
9階 7400万円台 坪単価357万円
S-6タイプ 72.1㎡
画像出典：アトラス品川中延公式HP
3階 7600万円台 坪単価348万円
6階 7700万円台 坪単価353万円
9階 7900万円台 坪単価362万円
［東向き］
E-1タイプ 57.58㎡
2階 6100万円台 坪単価350万円
E-3タイプ 43.25㎡
2階 4600万円台 坪単価351万円
E-4タイプ 70.05㎡
3階 7200万円台 坪単価339万円
平均坪単価としては350万円前後になりそうですね。
この単価、この規模でディスポーザー未設置な点はかなり厳しいわけですが・・・そこをカバーできる魅力もあります。
それは管理費です！
例えば70.05㎡のお部屋ですと管理費8720円、修繕積立金9450円の合計18170円（月額）となります。もちろん日勤管理ではありますがかなり抑えられた数字ですね。
周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう！
・藤和シティホームズ荏原中延駅前 2007年築 荏原中延駅徒歩2分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約300万円～330万円
上記相場から考えられるアトラス品川中延の将来価値としては
S-6タイプ 72.1㎡ 6階 7700万円台(新築時) → 6550万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
【主な設備・仕様】
・食洗機
・複層ガラス
・駐車場シャッターゲート
・二重床、二重天井
・床スラブ厚250mm(ボイドスラブ)
・バルコニー部隣戸境トールタイプの隔て板
【住むレーション】
［東急池上線→山手線］
荏原中延 8:00発
五反田 8:07着 8:10発
渋谷 8:18着
新宿 8:24着
［東急大井町線→京浜東北線］
中延 8:01発
大井町 8:06着 8:11発
品川 8:14着
［都営浅草線］
中延 8:04発
新橋 8:20着
日本橋 8:25着
五反田駅では東急線と山手線が改札外に出ることなく(1ラッチ)乗り換えができるのも魅力的ですね！
現地と中延駅の間は主に商店街の屋根付きアーケードを経由するため徒歩10分にしては恵まれた道のりです。
【総評】
武蔵小山の再開発は街の雰囲気を大きく変えて資産価値も大きく向上させる再開発、一方アトラス品川中延は街の雰囲気を変えずに防災機能を大きく向上させる再開発という感じです。タワーマンションがポンポンと建つわけではないためアトラス品川中延に入居してから街の雰囲気が大きく変わらないという部分を魅力に感じる方が多いのではないでしょうか。
総合評価して坪単価350万円という価格設定を見ると今の相場からするとけしてお高くはないですね。目黒エリアよりは少しお安く、千鳥町、池上エリアより少し高くなっており「ちょうど良い価格設定」と言えるでしょう。
ディスポーザーがないのは辛いところですが管理費のお安さを考えれば十分妥協できます。
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～2017年11月29日追記～
第1期販売概要
販売戸数：58戸
間取り：1LDK〜4LDK
専有面積：40.75㎡〜87.05㎡
販売価格：4568万円～10588万円
最多販売価格帯：7700万円台（9戸）
管理費(月額)5070円～10840円
修繕積立金(月額)5500円～11750円
駐車場：43台（機械式42台、車いす用1台）(月額:22000円～28000円)
自転車置場：310台(月額:200円～700円)
バイク置場：13台(月額:2000円)
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